50 m² à Paris : acheter ou louer ? Telle est la question

Prix du m² qui explose d'année en année, taux d'emprunt toujours plus bas, augmentation du coût des assurances crédit, différences de prix et foncières entre l'ancien et le neuf, marché locatif ultra-tendu... Certes, il est difficile de s'y retrouver quand on est parisien et que l'on désire se loger. Mais grâce à un baromètre SeLoger publié le 22 novembre, vous pourrez peut-être y voir plus clair dans ce brouillard immobilier.

Quelle rentabilité à l'achat ?

Acheter est-il toujours rentable dans la capitale ? Ou vaudrait-il mieux louer ? SeLoger veut répondre à cette question en prenant en compte les données de son site d'annonces immobilières : ont été croisés les indicateurs du marché immobilier parisien et le pouvoir d'achat et de location des Français. Les chiffres de références sont ceux de l'INSEE de 2014. Il faut également savoir que le taux d'endettement ne peut théoriquement pas dépasser 33% du montant des revenus d'un ménage.

Les conclusions sont donc les suivantes :

• 2 571 € : c'est le coût des mensualités à l'acquisition d'un logement de 50 m² (superficie moyenne de location à Paris) à 544 150 € (hors frais de notaire) avec un crédit de 20 ans et un apport personnel de 10% de la valeur du bien ;
• 1 470 € (hors charges) : c'est le prix moyen d'une location vide de 50 m² dans la capitale ;
• 5,2 années : c'est le temps qu'il faut à un achat d'un logement parisien pour devenir plus rentable que sa location.

Le coût réel du m² à Paris

Paris : avec ses 10 883 € au m² (dans l'ancien, données : SeLoger) la capitale est bien la ville la plus chère de France, ou presque. Oui, il y a bien Neuilly-sur-Seine, qui culmine à quelques 11 209 € au m² en moyenne, qui pose encore plus de contraintes financières. Et ce prix au m² ne cesse d'augmenter : sur ces douze derniers mois, la hausse est de 6,1%. On apprend en outre dans ce baromètre que le 1er arrondissement est celui qui accuse de la plus forte progression : 14,1% en un an pour se hisser à 10 925 € au m². Le 20e a lui aussi subi une augmentation très forte (+ 10,2% pour 8 600 € au m²), tandis que le 4e est le plus stable (+ 0,6% sur un an).

Dans le détail, les prix varient grandement en fonction de la localisation du logement. On apprend par exemple que l'arrondissement où le prix d'achat est le plus élevé est le 7e arrondissement (14 422 € au m² en moyenne). C'est le 19e arrondissement qui témoigne du prix au m² le plus bas, à 7 963 € en moyenne.

Ainsi, pour le 4e arrondissement, on peut établir la comparaison suivante :

• l'achat d'un 50 m² revient en moyenne à 614 350 € (hors frais de notaire) ;
• sur 20 ans, les mensualités s'élèvent donc à 3 079 € (2 639 € si un crédit sur 25 ans est choisi) ;
• la location d'un 50 m² revient en moyenne à 1 735 € par mois (hors charges). C'est 52% moins cher que l'achat avec un prêt sur 25 ans et 77% moins cher qu'avec un prêt sur 20 ans.

Précisons aussi que la marge de négociation à l'achat d'un appartement à Paris est de 2%. On sait par ailleurs que le primo-accédant a rajeuni ces dernières années dans la capitale.

Location vide et meublée : quelques différences de prix

Pour ce qui est de la location, le prix mensuel moyen du m² à Paris est de 29,40 € (charges exclues, location vide). Ainsi, pour une surface de 52 m², le loyer moyen s'élève à 1 626 € par mois, charges incluses. On peut également souligner l'augmentation du coût des loyers (+ 6%), quasi alignée sur celle de l'achat. Pour une location vide, les arrondissements les plus chers sont les suivants (charges comprises) :

• 7e : 2 336 € par mois ;
• 8e : 2 280 € ;
• 16e : 2 269 € ;
• 6e : 2 194 € :
• 4e : 1 987 €.

Le meublé est évidemment plus cher ; son coût moyen s'élève à 1 844 € mensuels. C'est donc 13% plus cher qu'une location vide. L'augmentation des loyers est quant à elle moins extrême que pour le vide, à « seulement » 4,5% sur la dernière année. Le délai de location est aussi un peu plus élevé pour du meublé, 23 jours contre 19 pour du vide. Les arrondissements les plus onéreux pour du meublé sont les suivants (charges comprises) :

• 8e : 2 707 € par mois ;
• 7e : 2 595 € ;
• 16e : 2 530 € ;
• 6e : 2 459 € ;
• 1er : 2 107 €.