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Covid-19 : quel impact sur l'immobilier en 2020 ? Antoine Mesnard répond à Assurland

Publié par le , Mis à jour le 13/11/2020 à 11:28

Antoine Mesnard est le fondateur de Recrutimmo.com, la première plateforme de recrutement en ligne pour les candidats et les professionnels de l’immobilier. Il décrypte pour Assurland l’état du marché pour les futurs acquéreurs et du point de vue des agences.

Quel est votre regard sur l’état du marché immobilier en cette année si particulière ? A-t-on constaté un rebond après le premier confinement ?

Début 2020, nous partions sur des bases relativement proches voire meilleures que celles de 2019, avec un nombre de transactions important, et des prix qui continuaient à progresser ou à se maintenir à un niveau élevé. Le confinement est passé par là, avec un arrêt quasi instantané des transactions en cours. Quelques ventes ont fini malgré tout par se faire, mais c'est vrai qu'il y a eu surtout eu un effet de rattrapage après. Dès que le déconfinement est arrivé, les acquéreurs sont revenus, et les projet sont repartis de plus belle. Et puis il y a eu un effet un peu nouveau, qui était la recherche d'une maison. Le confinement a amené cette volonté de passer de l’appartement à la maison en cas de reconfinement. Le soutien de la demande a été fort sur ce type de projet. Mais dans le même temps les banques ont commencé à prêter moins facilement. Les taux n'augmentent pas mais les conditions d'accès à l'emprunt sont devenues plus rigoureuses qu'elles ne l'étaient. J'entends certains professionnels parler de 25% à 30% des crédits qui passaient auparavant et désormais qui ne sont plus accordés. Et puis il y a un autre effet, peut-être lié à la récession, qui est un vrai recul de la demande. Les acquéreurs sont moins nombreux, ils hésitent davantage à se positionner, et ils n'achètent plus au prix. Nous voyons des acquéreurs qui ne vont plus monter au prix du mandat à 5 000, 10 000 euros près, ce qui se constatait très rarement auparavant. Les gens sont prêts à rater un bien, ce qui a un vrai impact sur le prix, à la baisse, et des délais de ventes qui s'allongent : deux indicateurs d'un ralentissement du marché.

C’est donc bien la confiance des ménages qui pénalise pour l’instant le marché ?

C'est ce qu'on ressent, et c'est ce que les clients me transmettent régulièrement. Pour autant, ce ralentissement du secteur et la contraction de la demande sont à relativier, compte tenu des niveaux auxquels nous étions habitués depuis quelques années, en particulier en 2019 [année historique, avec la barre du million de transactions franchie, ndlr]. Nous ne sommes pas dans une crise comparable à celle de fin 2008 puis de 2009. Le marché n’est pas non plus en train de s'écrouler, j'appelle cela une correction pour l'instant. Est-ce une correction qui va se prolonger dans le temps ? Difficile à dire, mais c'est un vrai retournement, et, comme dans tout retournement dans l'immobilier, il y a un délai de six mois pour que vendeurs et acquéreurs se mettent à niveau.

Depuis quand cette correction est-elle à l’œuvre ?

Nous la ressentons depuis cet été, après le confinement, les mois de mai et juin ont compensé les pertes de mars et avril. Et puis la rentrée a marqué un vrai coup de ralentissement, que le mois d'octobre n'est pas venu arranger, puisqu'on parlait alors d’une reprise forte de la pandémie et d'un potentiel reconfinement, qui a fini par arriver. Tout cela joue bien sûr sur le moral des ménages, et je suppose qu'ils attendent d'en savoir un peu plus avant de se décider pour un engagement comme un achat immobilier.

Comment cette année a-t-elle influé sur le niveaux des prix ? Pourquoi ne constate-t-on pas encore de baisse des prix malgré le ralentissement évident du secteur ?

Entre le moment où les particuliers achètent un bien et le moment où ils est enregistré par les notaires, il faut compter a minima six, neuf, voire douze mois, pour qu'on le ressente vraiment. Les baisses ou hausses des prix ne se constatent qu’à retardement. Pour l'instant, nous nous basons sur des signatures de compromis, et nous remarquons qu'entre le prix qui est proposé sur l'annonce immobilière et la réalité de la vente, là où, depuis quelques temps, il y avait très peu d'écart, il commence à augmenter sérieusement. Il y a à nouveau de la négociation, et donc, mécaniquement, nous sentons que les prix sont en train de diminuer. Il n'y a plus du tout la même démarche d'acheter au prix demandé, les gens réfléchissent plus, comparent plus, prennent plus de temps, et donc naturellement les prix s'en ressentent déjà et vont s'en ressentir de plus en plus dans les mois qui viennent.

« Il n'y a plus du tout la même démarche d'acheter au prix demandé, les gens réfléchissent plus [...], et donc, naturellement, les prix s'en ressentent déjà et vont s'en ressentir de plus en plus dans les mois qui viennent ».


Est-ce que l’engouement retrouvé pour la maison que vous évoquiez est lié au développement du télétravail ? Comment cette nouvelle norme influe sur le marché ?

Je pense que nous sommes dans une situation où nous allons devoir nous habituer à ce principe du télétravail. Je ne sais pas si l'engouement pour la maison est lié au télétravail, ou plutôt à la question du confinement, avec l'envie d'avoir un extérieur. L’influence du télétravail se ressent davantage dans l'organisation des habitations . Nous voyons bien que dans leurs projets, les promoteurs comment déjà à réfléchir à des endroits pour aménager un espace bureau, là où auparavant ils allaient mettre un placard ou une bibliothèque par exemple, que ce soit en appartement ou en maison. Mais l'engouement pour la maison est lié davantage pour moi au confinement, et au risque de nouveaux confinements à l’avenir.

Comment se portent les agences immobilières ? Ce secteur risque-t-il de perdre des emplois ?

Sur la partie emploi, au moment du premier confinement, les projets de recrutement se sont arrêtés. C’est la première fois que cela arrivait et mécaniquement les gens étaient apeurés. Pour l'instant, nous, nous ne ressentons pas une diminution dans les recherches d'emplois, 95% des professionnels du secteur recrutent, tout le monde est en recrutement permanent, et avant qu'il y ait un vrai bouleversement dans ce domaine il y a encore un petit peu de marge. Pour l'instant les projets de recrutement sont toujours là, et je dirai que dans les périodes comme celle-ci les professionnels en profitent pour anticiper la suite et potentiellement reconstituer leurs équipes.

Après, dans ces temps d'incertitudes, il y a deux types de réaction : des professionnels se renferment et peuvent se séparer d'agents, et d’autres au contraire profitent de cette période en se disant qu'il va y avoir des parts de marchés à récupérer bientôt et que c'est maintenant qu'il faut constituer ses équipes. Mais je crois que l'équilibre sera largement dans le sens de l'emploi en immobilier, car il y a de tels besoins qu'il n’y a pas de raison que nous allions dans le sens inverse à mon avis. Un autre effet induit sur l'emploi, que nous avons remarqué grâce à l’une de nos études, qui a débuté avant le confinement et qui s’est achevée après, c’est un retour de contrats plus sécurisés. Beaucoup de professionnels, à l'inverse de l'année dernière, sont en train de revenir vers des formats de type salariat-CDI, au détriment de l'indépendant. C’est un vrai tournant qui se produit sur le statut des collaborateurs dans l'immobilier

Comment percevez-vous la digitalisation des services immobiliers ? Ce tournant peut-il aider à affronter la crise ?

Souvent nous entendons que les agences immobilières ne sont pas digitalisées, ou qu’elles ne l’étaient pas avant le Covid-19, mais c'est faux. Aujourd’hui, tout ce qui est signature de documents (baux, compromis de ventes) sont digitalisés et déjà depuis quelques années. De ce point de vue-là, la période que nous traversons ne devrait pas être un frein. Nous nous posons plus de questions sur les visites : est-ce que les agences sont prêtes à faire des visites virtuelles ? Mais surtout, les acquéreurs vont-ils l’accepter ? Il y a déjà des outils qui existent, mais je ne les trouve pas performants. En tous cas, aucun acquéreur ne va pour moi se projeter sur une offre juste en ayant visualisé une maison à travers un casque ou son écran. Il y a un besoin de ressentir un habitat, je ne crois donc pas beaucoup à ce type d'outil, et peu d'agences en sont dotés, sauf pour la location. Pour la location, il y a un tel besoin que cela pourrait fonctionner. Mais sur un achat il y a un engagement tel que la visite virtuelle n'a pas de sens. Pour résumer, les agences ont mis en place plein d’outils bien avant confinement, mais je trouve qu'elles se sont bien adaptées, y compris pour travailler à distance. Mais cela n'empêche pas que pour vendre il faudra faire de vraies visites, ce qui est compromis pour l’instant et nous ne savons pas pour combien de temps encore.

Comment se prépare la fin d’année ? Les agences se projettent-elles déjà sur 2021 ?

A partir d'octobre, la plupart des agences sont déjà en train de signer les affaires de l’année suivante, l'année 2020, en termes de chiffres encaissés, est déjà terminée. J'ai le sentiment que pendant ce  reconfinement, ils continuent à travailler, les affaires qui étaient lancées sont en train de se terminer, les estimations continuent à être faites, il y a bien une poursuite d'activité. Et j’ai l'impression que l’activité est moins bloquée qu'au printemps. Les agences ont envie de bien finir l'année et de bien commencer 2021, comme toutes les petites entreprises en situation de précarité et d’incertitude. Je ne les vois pas se refermer sur elles-mêmes mais il faudra être vigilants sur les défaillances, qui risquent de devenir réelles si le marché se tend encore plus.

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