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Crédit immobilier : comment devenir emprunteur en 2020 ?

Publié par le , Mis à jour le 28/01/2020 à 12:12

Le HCSF s'inquiète de l'endettement des Français

2019 a été une année extrêmement dynamique côté immobilier, avec plus d'un million de transactions enregistrées dans l'ancien. Les taux très bas ont poussé de nombreux projets immobiliers à se réaliser, avec des records en terme de volumes de crédit. Mais le Haut Conseil de sécurité financière (HCSF) a prodigué ses recommandations aux banques pour 2020. Il invite à plus de prudence concernant l'endettement des Français. In fine, devenir emprunteur sera plus difficile cette année.

Les taux de crédit immobilier remontent

Tout d'abord, il faut savoir que les taux de crédit commencent à remonter légèrement. À l'automne 2019, ils ont atteint un nouveau record : à 1,15 % sur vingt ans, contre 1,35 % à l'heure actuelle. Cela ne représente pas une grande différence pour l'emprunteur et les taux devraient rester stables au premier semestre. Néanmoins, les décotes seront moins avantageuses. Toujours sur vingt ans, le taux brut minimal est passé de 0,55 à 0,80 % entre septembre 2019 et aujourd'hui.

Les taux bruts (hors assurance et garanties) s'échelonnent comme suit au début de cette année 2020 :

  • Prêt à 10 ans : taux brut minimum à 0,50 %, taux brut moyen à 0,85 %, taux brut maximum à 2,17 % ;
  • 15 ans : 0,70 % minimum ; 1,10 % moyen ; 2,42 % maximum ;
  • 20 ans : 0,80 % minimum ; 1,35 % moyen ; 2,77 % maximum ;
  • 25 ans : 1,05 % minimum ; 1,50 % moyen ; 2,25 % maximum ;
  • 30 ans : 1,25 % minimum ; 1,80 % moyen ; 2,65 % maximum.

À noter : les taux à 30 ans sont donnés à titre indicatif ; les banques n'accorderont plus de crédit au delà de 25 ans sur recommandation du HCSF.

En 2020, les banques seront également plus exigeantes sur l'apport personnel. Il sera très complexe pour l'emprunteur d'accéder à un crédit à 100 % (i.e. qui couvre l'intégralité de la valeur du bien acquis), et encore plus à 110 % (qui inclut les frais annexes). Seuls les profils à très fort potentiel pourront en être bénéficiaires (primo-accédant dont les revenus vont augmenter au fur et à mesure de l'avancement de son prêt).

Le taux d'endettement et les durées maximales d'emprunt en 2020

Tel que mentionné un peu plus haut, le HCSF a conseillé les banques en terme de durées d'emprunt et de taux d'endettement. Deux choses sont à retenir :

  • il ne sera plus possible d'obtenir un crédit au-delà de 25 ans (1,7 % des crédits immobiliers octroyés en 2019 dépassaient cette durée) ;
  • le taux d'endettement maximal est désormais de 33 % pour 25 ans de prêt.

Le Haut Conseil a notamment été inquiété par le comportement des banques : environ un quart des emprunteurs dédient plus du tiers de leurs revenus au remboursement de leur prêt immobilier. Il veut donc réduire le risque pour les banques comme pour les emprunteurs.

Les frais de dossiers et l'assurance emprunteur coûteront plus chers

Avec la baisse des taux, le crédit immobilier devient de plus en plus difficilement rentable pour les banques. Ces dernières réalisent donc leurs bénéfices sur d'autres produits : les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Il n'est plus possible de négocier les frais de dossier et ces derniers peuvent atteindre 1 % du montant du prêt dans les cas les plus extrêmes. De surcroît, ces frais augmentent le taux annuel effectif global (TAEG) de l'emprunt, pouvant lui faire dépasser le taux d'usure autorisé et se conclure sur un refus de prêt.

L'assurance emprunteur n'est quant à elle pas obligatoire. Elle reste néanmoins incontournable : sans elle, une banque n'accorde pas de prêt. Elle est généralement moins onéreuse chez un assureur que chez une banque. Mais de nombreuses banques refusent aujourd'hui de prêter en dehors du cadre de leurs contrats de groupe, incluant le crédit immobilier, l'assurance emprunteur ainsi que d'autres garanties.

La baisse du taux d'usure et l'emplacement du logement peuvent vous exclure

Les frais supplémentaires contractés à la souscription d'un crédit jouent sur le TAEG, c'est-à-dire le taux tous frais compris (de dossier, de courtage, d'assurance, de garantie et de tenue compte) qu'un prêteur pratique auprès d'un emprunteur. Ainsi, le taux d'usure est le taux maximum autorisé qu'un prêteur peut accorder à un emprunteur. Il empêche les prêteurs d'afficher des taux excessifs qui mettraient le souscripteur en difficulté financière. Les variations moyennes des taux d'usure entre le 4e trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020 s'échelonnent comme suit :

  • Prêts à taux fixe :
    prêts < à 10 ans : 2,67 % au 4e trimestre 2019 ; 2,60 % au 1er trimestre 2020 ;
    prêts entre 10 et 20 ans : 2,67 % au 4e trimestre 2019 ; 2,51 % au 1er trimestre 2020 ;
    prêts > 20 ans : 2,77 % au 4e trimestre 2019 ; 2,61 % au 1er trimestre 2020 ;
  • Prêts à taux variable : 2,41 % au 4e trimestre 2019 ; 2,36 % au 1er trimestre 2020 ;
  • Prêts-relais : 2,99 % au 4e trimestre 2019 ; 2,92% au 1er trimestre 2020.

Cette baisse risque d'exclure les emprunteurs aux profils plus fragiles (seniors, malades, professions à risque...), ou du moins de les contraindre à allonger leur durée de crédit pour réduire leur taux d'effort et augmenter leur reste à vivre. De facto, un crédit de plus longue durée engendrera davantage d'intérêts.

Enfin, l'emplacement du logement peut être un critère pris en compte par un prêteur lors d'une souscription à un crédit. La distance du lieu de travail peut par exemple influer : un emprunteur résidant loin de son lieu de travail sera amené à couvrir plus de frais de transports, et donc à réduire son reste à vivre en fonction de cette charge. Une banque pourra donc être plus regardante pour un emprunt concernant un logement dans un secteur isolé.

 
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