Assurance credit

Crédit : l'environnement de taux bas menace les organismes de caution

Publié par le , Mis à jour le 06/03/2020 à 09:39

Les organismes de caution offrent des garanties aux banques sur les crédits immobiliers

En 2019, un très grand nombre d'emprunts ont été accordés par les banques, stimulant très fortement le marché immobilier... mais inquiétant également le Haut Conseil de sécurité financière (HCSF). Dans une telle situation, le viabilité des organismes de caution interpelle aussi. Qu'arriverait-il en cas d'insolvabilité d'un grand nombre d'emprunteurs ?

Les organismes de caution pour couvrir les encours du crédit immobilier

Lors de la souscription d'un crédit immobilier, la banque exige de l'emprunteur qu'il garantisse le bien acquis. À partir de là, il dispose de deux options :

  • l'hypothèque et le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) ;
  • garantir via un organisme de caution.

La seconde option, qui est in fine une forme d'assurance, a gagné du terrain à partir des années 2000 : elle est notamment réputée apporter des garanties fiables aux banques. Pour ces dernières, c'est un moyen plus sûr que l'hypothèque, qui ne les protège pas. En effet, dans la situation où un emprunteur n'est plus en capacité de rembourser son prêt immobilier, qu'il est insolvable, l'organisme de caution se charge du dédommagement et de la vente du bien.

Aujourd'hui, 60 % des emprunts immobiliers ont recours à un organisme de caution (au total, les crédits immobiliers représentent environ 1 100 milliards d'euros). Il faut toutefois noter que les organismes de caution n'acceptent pas tous les dossiers, mais seulement ceux présentant des risques moindres.

Crédit Logement couvre un tiers des encours du marché immobilier

Parmi ces organismes de caution, on trouve Crédit Logement, leur leader en France. Cet organisme gère à lui seul plus de 3,5 millions de dossiers, soit une somme légèrement supérieure 350 milliards d'euros (un tiers des encours d'emprunt immobilier). Mais malgré sa bonne réputation, quelques interrogations restent en suspens. Que se passerait-il si nombre d'emprunteurs devenaient insolvables ? Quel est le risque ?

« Les niveaux d'impayés sont encore faibles, mais s'il y avait un retournement du marché avec une hausse des impayés, la situation pourrait vite devenir compliquée », prédit un courtier. Mais Crédit Logement, qui s'estime en bonne santé financière et accuse toujours d'une bonne réputation auprès des banques et emprunteurs, a réfuté une telle allégation.

Dans un contexte de taux bas, les organismes de caution sont menacés

En effet et sur papier, la situation de Crédit Logement est au beau fixe. Sous le contrôle des banques françaises, le plus gros organisme de caution a affiché un bénéfice supérieur à 250 millions d'euros ainsi que des fonds propres à plus de 7,5 milliards d'euros (données 2018 ; les données de 2019 devraient être publiées au mois d'avril prochain).

Mais la situation n'est pas passée inaperçue auprès de certaines agences de notation. La société d'analyse financière Moody's a par exemple annoncé que, si « Crédit Logement bénéficie d'une structure financière solide, il demeure « exposée à la qualité de ses portefeuilles ». En d'autres termes, sa santé financière dépend directement de l'état du marché immobilier. En cas de chute de ce dernier, Crédit Logement pourrait subir un retour de bâton. En effet, avec les taux bas et le nombre de crédit accordés, un scénario de bulle immobilière reste possible, bien que peu probable. D'autant plus que le HCSF veille au grain : en 2020, il n'est plus possible d'emprunter sur une durée supérieure à 25 ans ou à plus de 33 % de taux d'endettement.

Pour le moment, Moody's ne prédit d'ailleurs aucun revirement de situation. « Les perspectives de Crédit Logement sont stables dans la mesure où nous n'anticipons pas de détérioration du marché français et que nous pensons que la société pourrait résister à une baisse du marché », peut-on trouver dans son rapport. La société de notation a par ailleurs maintenu la note de Crédit Logement à Aa3.

 
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