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IDF : accède-t-on à la propriété avec un bail réel solidaire ?

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500 logements vont être mis à disposition en BRS à Paris en 2022

À l'origine, le bail réel solidaire, autrement appelé BRS avait été mis en place en juillet 2016 pour faciliter l'accession à la propriété des classes moyennes. Ce dernier avait été rendu possible par la loi Alur, passée en 2014. D'ici 2022, 500 logements concernés par des BRS devraient être livrés à Paris, dans un contexte où le prix du m² dépasse 10 000 € dans la capitale. Le dispositif a par ailleurs déjà été testé à Lille en 2018 et dans d'autres villes.

Qu'est ce que le bail réel solidaire ou BRS ?

Pour la mise en place d'un bail réel solidaire, la mairie d'une ville crée un organisme foncier solidaire (OFS). Celui-ci va fournir des terrains où seront construits des logements trois et quatre pièces par des promoteurs immobiliers ou des bailleurs sociaux. Ces logements seront vendus à des prix défiant toute concurrence. Ils sont proposés avec une décote ne pouvant dépasser 50% du prix du marché. À Paris par exemple, on parle de 5 000 € au m² avec ce type de contrat, soit plus de deux fois moins que le prix moyen constaté. L'acheteur fait acquisition du bâti mais non du foncier, c'est-à-dire qu'il n'achète pas le sol mais seulement les murs. Le foncier reste aux mains de l'OFS (la mairie et les trois principaux bailleurs sociaux de la ville).

Attention, tout le monde n'est pas concerné par un tel dispositif, qui possède certains plafonds. Peuvent prétendre au BRS :

  • les ménages comprenant un enfant et ayant des revenus mensuels nets inférieurs ou égaux à 4 500 € ;
  • les ménages comprenant deux enfants et ayant des revenus mensuels nets inférieurs ou égaux à 5 000 €.

Ces plafonds pourraient être augmentés à respectivement 6 000 et 7 500 €. En outre, l'acquéreur d'un BRS peut bénéficier d'un prêt à taux zéro (PTZ), qui implique donc de souscrire une assurance crédit adaptée.

Vente ou bail ? Propriété ou location ?

Le BRS n'assimile à une vente immobilière mais n'en est pas vraiment une. Bien que l'acquéreur puisse occuper le logement et y faire les travaux qu'il souhaite, quelques limites différencient ce type de contrat à un acte de propriété classique :

  • l'acquéreur ne peut pas louer son logement ;
  • il ne dispose pas d'un contrôle absolu sur la succession du bien ;
  • le futur acquéreur doit être éligible au BRS et donc respecter les plafonds de ressources ;
  • la durée de la propriété n'est pas illimitée.

« Le propriétaire du bâti n'a pas la pleine propriété de son bien comme pour une vente classique, car il doit trouver un acquéreur qui obtienne l’agrément de l'OFS », explique Maître Roman Rossi-Landi, avocat à la cour de Paris.

La mairie de Paris considère que les détenteurs d'un BRS sont effectivement propriétaires. En revanche, la réalité est quelque peu différente d'un point de vue juridique. L'ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire ne qualifie pas l'acquéreur de « propriétaire », mais bien de « preneur », donc de locataire en d'autres termes. En outre, ce dernier doit régler un loyer mensuel de deux euros par m² et par mois (pour les BRS parisiens).

Revente, fin du bail, décès de l'acquéreur, comment ça se passe ?

La durée totale d'un BRS est établie à 99 ans. En pratique, il est impossible qu'un acquéreur parvienne à la fin de son bail. En effet, si ce dernier décède, le logement sera transmis aux héritiers légitimes à conditions qu'ils soient éligibles au dispositif. Si ceux-ci se trouvent au delà des plafonds correspondants, ils disposent d'un an à compter du décès pour trouver un nouvel acquéreur. Au delà, le bail sera résilié et l'OFS indemnisera le ou les héritiers à « la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail ».

La vente d'un BRS est possible sous quelques conditions. Ces baux sont inscrits dans une clause antispéculative qui empêche le vendeur de faire des bénéfices à la revente. Lors d'une cessation de bail (vente ou succession), l'OFS propose une recharge à 99 ans maximum au nouvel acquéreur. Le foncier reste entre les mains de l'OFS. « En cas de revente, la Foncière rachètera l'appartement à un prix révisé en fonction de l'inflation, mais déconnecté du marché de l'immobilier », précise Ian Brossat, adjoint PCF au Logement à la mairie de Paris.

Quels logements pour Paris ?

Les 500 logements concernés et livrables en 2022 se situeront dans :

  • la ZAC Bédier-Oudiné (13e arrondissement) ;
  • la ZAC Saint-Vincent-de-Paul (14e) ;
  • l'îlot Croisset (18e) ;
  • la ZAC Gare des Mines (18e-19e) ;
  • la ZAC Python-Duvernois (20e).

Deux autres sites sont également à l'étude pour la livraison de 150 logements additionnels. La Ville de Paris prévoit une subvention de 15 millions d'euros pour les 500 premiers logements.

 
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