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Immobilier : les prévisions pour 2020 avec Sandrine Allonier (Vousfinancer.com)

Publié par le , Mis à jour le 30/01/2020 à 11:00

Le premier conseil de Sandrine Allonier est de bien cerner son objectif lors d'un investissement immobilier

À un mois à peine du début de l'année 2020, Assurland.com a voulu prodiguer quelques recommandations aux futurs emprunteurs. Où acheter ? Quelles sont les prévisions pour le marché immobilier cette année ? Obtenir un crédit immobilier sera-t-il aussi aisé qu'en 2019 ? Pour répondre à toutes ces questions, nous avons interviewé Sandrine Allonier du courtier en ligne Vousfinancer.com.

Quels secteurs et/ou villes pourriez-vous recommander pour de l'investissement locatif ?

Il y a deux solutions : acheter dans le neuf. Ici, l'objectif est plutôt de défiscaliser, c'est-à-dire de réaliser des économies d'impôts. Les frais de notaire sont également plus faibles. Mais c'est une démarche moins patrimoniale : il y a moins de chances de faire une plus-value en sortie à la revente.

Il est également possible d'acheter dans l'ancien. Les frais sont un peu plus élevés mais les loyers ne sont pas plafonnés. Il y a donc souvent une rentabilité plus élevée, avec un objectif patrimonial plus important. Quand on investit dans des villes comme Paris, Nantes, Bordeaux, qui sont relativement dynamiques, on peut espérer avoir une plus-value à moyen ou long terme.

Il faut donc bien cerner l'objectif de l'investissement. Lorsqu'on a un objectif de rentabilité et en fonction des villes, il vaut mieux viser l'ancien, dans des villes où les prix ne sont pas très élevés. En effet, l'écart entre les loyers s'échelonne sur à peu près 1 à 3 ou 4. Ils se trouvent à 9 euros le m² dans les villes les plus faibles et jusqu'à 25-26 euros dans les villes les plus élevées.

A contrario, les écarts de prêts immobiliers varient du simple au décuple. Par exemple, on peut aller d'un millier d'euros le m² à Saint-Étienne, à une dizaine de milliers d'euros à Paris. Donc il vaut mieux acheter dans une ville où les prix ne sont pas très élevés mais où les loyers sont proportionnellement plus élevés.

Il faut en outre tenir compte de la vacance locative. Mais globalement, des villes comme Rennes, Brest, Saint-Étienne... de moyenne importance peuvent offrir des rentabilités intéressantes. Il y a aussi Nancy, Strasbourg...

Comment expliquer le dynamisme de l'année 2019 ?

C'est une année record ! On constate plus d'un million de transactions dans l'ancien, c'est du jamais vu ! L'immobilier a été dynamisé par le niveau des taux de crédit, qui ont également atteint des records, puisqu'on a pu emprunter à moins de 1 % sur quasiment toutes les durées. C'est vraiment ce niveau des taux qui a permis au plus grand nombre d'emprunter, en générant un effet d'aubaine. En effet, des propriétaires ont acheté un second bien grâce à ces taux. Et les investisseurs ont représenté en 2019 20 % des acheteurs. C'est également un record !

La baisse trimestrielle du prix du m² constatée lors du dernier trimestre 2019 peut-elle annoncer une baisse générale du marché ?

Pour l'instant, on pense que les prix du marché vont rester élevés. Malgré une légère remontée des taux, la demande reste soutenue. On pourrait observer une petite contraction parce que les banques ont relevé leur niveau d'exigence question crédit et prêtent un peu moins. Cela pourrait effectivement avoir un impact sur la demande et in fine sur les prix.

Mais le gros problème du marché immobilier français, notamment en zones tendues, c'est le manque d'offre. C'est aussi ce qui tire les prix vers le haut. Entre des taux bas stimulant la demande et un offre qui n'est pas extensible, l'immobilier devrait rester coté cette année. Seules les zones moins tendues pourraient accuser de baisses du prix du m².

Les recommandations du HCSF* vont-elles exclure certains emprunteurs ? Doit-on prévoir une baisse des volumes de ventes ?

En effet, avec ces recommandations, les banques ne peuvent prêter que pour des durées inférieures ou égales à 25 ans, alors que les prêts sur 25 ans et plus ont représenté en 2019 40 % des prêts. Certains emprunteurs risquent donc d'être pénalisés. Les banques doivent aussi limiter la capacité d'emprunt à des taux d'endettement de 33 %. Cela pénalisera essentiellement les ménages modestes. Compte tenu de tout cela, mais également d'un atterrissage du marché immobilier, il faut effectivement s'attendre à une baisse des volumes de crédit de 10 à 15 %.

La chute de l'assurance vie** va-t-elle faire de l'investissement locatif un placement d'épargne encore plus plébiscité ?

La baisse de l'ensemble des placements et la réforme des retraites ont conduit beaucoup de Français à s'interroger sur leur avenir patrimonial. En effet, on s'attend à ce qu'il y ait de plus en plus de projets d'investissement locatif, qui est finalement une façon de faire de la retraite par capitalisation. Cela va permettre aux gens de s'assurer un revenu complémentaire à la retraite. Cette année, on estime que, peu importe l'évolution des taux, l'investissement locatif va encore gagner en popularité.

Les retombées de l'encadrement des loyers tel que pratiqué à Paris sont-elles plutôt posivites ou négatives ?

À Paris, la rentabilité était déjà faible à cause du prix au m² très élevé et du plafonnement des loyers. Mais cette faible rentabilité n'est pas de nature à décourager les investisseurs. Les acquéreurs étaient encore au rendez-vous en 2019. Car à Paris, ils ne cherchent pas nécessairement une rentabilité immédiate mais un placement avec un objectif patrimonial. Ces acquéreurs sont certains leur bien ne perdra pas de valeur. Donc l'encadrement des loyers n'a pas vraiment d'impact en terme d'investissements. Et on a besoin des investisseurs privés pour avoir un parc locatif suffisant.

Le projet du Grand Paris Express va-t-il faire évoluer le prix du m² à proximité de ses futures gares ?

Il va y avoir deux phénomènes pour le Grand Paris. Le premier est bien la mise en place de toutes les gares du Grand Paris Express. Pour être sûr de sa rentabilité à l'achat, on investit à proximité des écoles, commerces et transports. Les transports demeurent quand même l'un des premiers critères recherchés à l'achat. On pourrait aussi assister à un effet Jeux Olympiques en 2024. Mais cela reste très spéculatif sur l'avenir. Le développement autour de Paris est inégal en fonction des villes. Dans certains secteurs, on n'a pas constaté de valorisation des biens aussi importante que dans d'autres.

Entre investir dans le Grand Paris et dans une ville de province, je pense qu'il faut vraiment se poser la question.

*Le Haut Conseil de sécurité financière (HCSF) s'est inquiété de l'endettement croissant des Français via le nombre de crédit immobiliers accordés en 2019.

**Dans l'assurance vie en France, les rendements du fonds en euros (un placement à capital garanti) se sont écroulés. Ce type de placement n'est plus rémunérateur et les assureurs rendent son accès de plus en plus difficile.

 
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