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Les avantages et inconvénients du viager avec Dominique Charrier, fondateur de Viager Éthique

Publié par le , Mis à jour le 29/10/2020 à 11:08

Fondateur de Viager Ethique et de l'Institut National du Viager, Dominique Charrier a déjà conclu plus de 1 000 ventes en viager

Bien que très ancienne, la vente en viager n'est pas une pratique très répandue en France. Mais avec le vieillissement de la population, elle pourrait se développer de plus en plus. Pour éclairer notre lanterne, Dominique Charrier, expert en viager, fondateur de l'Institut National du Viager et du site Viager Éthique nous explique en détail le concept.

Dans le détail, en quoi consiste le viager ?

Le viager est une formule de vente existant depuis une vingtaine de siècles, qui permet à des personnes souvent âgées de pouvoir rester chez elles tout en percevant une somme d'argent au départ que l'on appelle le « bouquet » et éventuellement une rente viagère, c'est-à-dire une mensualité payée par l'acquéreur durant toute la vie du vendeur. C'est en fin de compte un crédit vendeur sur une durée indéterminée, liée à l'espérance de vie de ce dernier.

Pourquoi peut-il être intéressant d'acheter ou de vendre un bien immobilier en viager ?

Les avantages du viager pour un vendeur

Premièrement, c'est une manière de rester chez soi, de percevoir une somme d'argent et/ou une rente viagère qui va permettre de vivre mieux tout le reste de sa vie. Il faut savoir que 85 % des seniors sont propriétaires, sachant qu'il y a 12 millions de seniors ayant plus de 64 ans aujourd'hui. Beaucoup vendent aussi pour pouvoir donner de l'argent à leurs enfants en difficulté, qui sont au chômage ou qui ont un divorce par exemple.

Le patrimoine immobilier des plus de 75 ans (environ 6 millions de personnes) représente 3 100 milliards d'euros et 95 % d'entre eux sont en résidence principale. En 2018, 240 milliards d'immobilier appartenant à des seniors sont tombés dans les mains d'héritiers étant des seniors de plus de 58 ans. À l'heure actuelle, on peut donc difficilement compter sur un héritage pour acquérir un bien immobilier. Le viager permet donc d'effectuer une transmission intergénérationnelle plus rapidement en cas de besoin.

Il y a quelques années, les seniors pensaient que le viager était un pari sur la mort. Aujourd'hui, ils pensent que c'est un pari sur la vie, pour bien vivre le quatrième âge. Car en quelques années dans toutes les sociétés occidentales, un quatrième âge s'est créé que l'on peut estimer à plus de 80 ans pour les hommes et plus de 85 ans pour les femmes, où la dépendance coûte très cher, avec des retraites qui n'ont pas été valorisées depuis des années, des femmes veuves ou seules avec de petites retraites ne leur permettant pas de vivre décemment... Nous avons également la dissolution de la famille, des parents et enfants qui ont divorcé, se sont remariés, issus de plusieurs unions et qui ne peuvent plus subvenir aux besoins de leurs parents, en particulier les parents d'un grand âge. Le viager peut être une solution à cela.

Les avantages du viager pour un acquéreur

Le viager peut être un investissement financier pour un acquéreur. Le viager occupé représente 95 % des achats ou des ventes. Les investisseurs ont compris qu'un viager occupé était plus sécurisé que le système actuel de location payant 30 % ou 40 % de l'investissement.

En effet, depuis la loi ALUR, la législation est très favorable pour les locataires et déséquilibrée par rapport aux droits des bailleurs. Nous le voyons d'ailleurs aujourd'hui avec l'épiphénomène qui est le squat. Cette pratique existe depuis de nombreuses années mais est aujourd'hui de plus en plus prégnante. Ces acquéreurs achètent donc des viagers occupés en pensant qu'ils n'auront plus ce problème de locataire.

Quelle est la différence entre viager libre et viager occupé ?

Le viager occupé permet de rester chez soi, dans son environnement grâce à un droit d'usage, un genre d'usufruit restreint. De l'autre côté, le viager libre exige au propriétaire de déménager et de remettre les clés. En revanche, il va toucher une partie du prix comptant, le bouquet, et une mensualité qui est le remboursement d'une partie du solde de la valeur du bien sur une durée inconnue par l'acquéreur comme le vendeur, viager voulant dire en vieux français « durée de vie / temps de vie ».

Quels sont les risques de vendre ou d'investir en viager ?

Les risques du viager pour l'acquéreur

Le risque principal pour l'acquéreur est de payer longtemps la rente viagère, puisqu'on ne sait pas si l'on va payer quelques jours, mois ou années. Il y a d'ailleurs eu récemment un procès car un acquéreur a vu son vendeur décéder 6 jours après la vente du bien en viager. Ce dernier a d'ailleurs perdu le bien. À l'inverse, il y a aussi l'exemple de Jeanne Calment, qui est morte à 122 ans et avait vendu son bien en viager à un notaire.

Mais il n'y a pas tant de jurisprudence car le viager ne représente que 7 000 ventes par an, contre un million de ventes classiques, et ce pour 12 000 notaires en exercice. Au départ, lorsque le calcul d'un viager occupé est fait, on en déduit du prix un genre de loyer payé d'avance par le vendeur, étant donné qu'il reste dans le bien. On prévoit donc que, si un vendeur ne peut plus rester dans les lieux et est obligé de se déplacer en maison de retraite par exemple, la rente est majorée. Le risque est donc relativement limité.

Les risques du viager pour le vendeur

Il y a un risque en particulier pour un vendeur : la garantie du vendeur si jamais l'acquéreur ne paie pas la rente viagère. Ici, nous sommes face à un problème notarial. Les notaires doivent donc créer une série de garanties notariées particulièrement bien rédigées. Le vendeur a deux garanties : un genre d'hypothèque se nommant « privilège de vendeur » et une clause résolutoire (art. 1978 du Code Civil), qui est à interpréter et à compléter puisque ce n'est pas un article d'ordre public. On peut donc le modifier et l'améliorer.

Comment optimiser ses placements en viager ?

Les investisseurs les plus avisés préfèrent acheter plusieurs petits viagers qu'un gros afin de diviser le risque. Souvent et c'est une erreur manifeste, des acheteurs investissent dans un viager occupé pensant qu'ils vont y loger a posteriori. Avec 43 ans d'expérience et un peu plus de 1 000 viagers vendus à un rythme d'environ deux par mois depuis des années, je m'aperçois que 95 % des acquéreurs n'habiteront jamais le bien qu'ils achètent.

Un investisseur pur et dur a compris qu'il vaut mieux acheter cinq petits viagers plutôt qu'un gros ne peut être que gagnant. Il faut donc le voir comme un investissement locatif sans les soucis causés par la présence d'un locataire, voire même un placement financier, d'où l'importance de la diversification. Une fois le bien acquis, il est généralement revendu et une plus-value peut être réalisée, surtout dans les zones tendues (Paris, Lyon, bordeaux...).

Il y a aussi ce que j'appelle le viager occupé sans rente, c'est-à-dire un paiement comptant et sans mensualité. Cela peut être financé par un prêt bancaire car le vendeur n'a pas de garantie hypothécaire sur le bien puisqu'il ne touche pas de mensualité, de rente viagère.

Le viager est un investissement socialement responsable, d'où le nom de mon site « viager éthique ». On investit sans perdre d'argent tout en effectuant un acte responsable envers une autre personne. Personnellement, je fais des « mariages » extraordinaires.

Comment se déroule une vente en viager ?

Sur le papier, une vente en viager se déroule un peu à la manière d'une vente classique : il y a un mandat de vente, du droit et de la fiscalité, du financier, de l'humain ainsi que du commercial. Personnellement en viager, je gère un « contrat de mariage ». Dans une vente classique, on s'arrête sur les envies du client : il veut un logement plus grand, plus petit, avec un espace extérieur, en ville...

Dans un viager, je dois poser des questions au vendeur pour qu'il se « découvre lui-même ». Il me parle de ses maux, de ses peurs... des peurs que je commence à éprouver à 73 ans par exemple : peur de l'avenir, de la dépendance, de ne plus pouvoir marcher, d'avoir l'ouïe qui baisse. J'essaie donc avec mes moyens de trouver la meilleure solution ou la moins mauvaise pour que le vendeur puisse rester le plus longtemps chez lui par rapport à des peurs en lien avec l'âge.

Le viager est un investissement socialement responsable, d'où le nom de mon site « viager éthique ». On investit sans perdre d'argent tout en effectuant un acte responsable envers une autre personne. Personnellement, je fais des « mariages » extraordinaires. Il faut bien prendre en compte cette notion.

Comment expliquer la légère hausse du marché du viager en cette période ?

Il faut être modeste avec les hausses ou les baisses lorsque les chiffres sont aussi bas (7 000 viagers par an). Le viager augmente certes de 5 % chaque année, mais cela ne représente que 350 ventes annuelles supplémentaires. Je pense qu'il y a plus de demandes de viager libre. Des gens expriment le désir d'acquérir un viager libre, mais ils ne savent pas que ce type de bien n'existe virtuellement pas. Dès qu'il y a une vente pour un viager libre, je reçois une trentaine d'appels dans la matinée de la publication de l'annonce. Mais d'autres se dirigent sur le viager car ils sont déçus de l'investissement immobilier locatif, c'est clair.

Certains ont une vision négative du viager, la jugeant parfois immorale. Qu'en pensez-vous ?

Le viager n'est pas immoral pour moi, il est en dehors de moralité. Cela dépend comment on le pratique. C'est pour cela que je suis sur cette réflexion humanistes et éthique selon laquelle le viager bien pratiqué est particulièrement moral, vertueux. Il y a un aspect humain, éthique que l'on doit avoir, qui n'est pas forcément compris dans le travail d'agent immobilier classique. Ça n'est pas que de l'argent et du droit, c'est un puzzle à plusieurs dimension.

J'ai un grand souci depuis 15 ou 20 ans : j'ai vu le notariat changer dans le viager. Les notaires ont perdu leur « humanité », leur rôle de conseil de la famille. De nombreux notaires veulent par ailleurs éviter à tout prix le viager par méfiance. En effet, ces derniers sont rarement formés à cette pratique.

Mais il y a également leur responsabilité civile professionnelle. Quand on ne connaît pas bien les quelques jurisprudences dans le viager, on a peur, ce qui est normal. En effet, quand on parle de rente viagère, on parle d'obligation alimentaire. Et une obligation alimentaire n'est pas comme le remboursement d'un prêt immobilier ou le paiement d'un loyer pour les tribunaux. Il y a un aspect très moral. Dès qu'il y a le mot « rente viagère », tout litige est observé au microscope par les juges et il faut faire preuve de circonspection. D'autant plus que le système judiciaire français, son volume et son inflation ne rendent pas la tâche aisée. Et pourtant, le viager est simple : il date des gallo-romains, a été pratiqué par les abbayes... Par manque de temps, de connaissances et par peur d'engager leur responsabilité, certains notaires refusent donc de vendre en viager.

 
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