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Les renégociations de crédits immobiliers préoccupent les banques

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La baisse des taux de crédit a entraîné une vague de renégociations

2019 a bien été une année record pour l'immobilier en France. Néanmoins, ces succès cachent une face plus sombre du tableau. Si le volume d'emprunts accordés est historique grâce à des taux quasi nuls, les renégociations de crédits atteignent des sommes qui inquiètent les banques.

Des renégociations expliquées par un contexte de taux d'emprunt bas

La première question à se poser dans une telle situation est la suivante : pourquoi donc tant de crédits ont-ils été renégociés en 2019 ? La réponse est aussi simple que la question : les taux sont historiquement bas (1,12% en moyenne toutes durées confondues au mois de novembre 2019, d'après les chiffres de l'observatoire Crédit Logement CSA). Ils ont été divisés par cinq depuis le début des années 2000 ! Et a priori, si leur baisse devrait se calmer, aucune hausse majeure n'est attendue d'ici les prochains mois.

En effet, selon la Banque de France, 26% des nouveaux crédits immobiliers viennent d'une renégociation. C'est 10% de plus qu'en 2018, où cette part s'élevait à 16% à la même époque. Et plusieurs sources différentes s'accordent à dire que le stock de crédits renégociables pourrait bien dépasser la barre des 50 milliards d'euros.

Moins de renégociations qu'en 2017, mais des volumes de crédit immobilier similaires

Ces récentes renégociations ne sont pas sans rappeler les situations de 2015 et de 2017. Ces deux années avaient connu des records dans le domaine. En 2015, la part de renégociations avait crû jusqu'à 58% dans le courant du mois d'août, sur un total de 212 milliards d’euros d'emprunts. Et en janvier 2017, le plafond a été explosé : 61,6% des crédits immobiliers provenaient de renégociations, correspondant à plus de 70 milliards d'euros renégociés sur 273 milliards accordés à crédit.

Finalement, avec les 26% annoncés par la Banque de France, nous semblons bien loin des pics connus dans les années précédentes. En outre, le marché actuel est à peu près similaire à celui de 2015 et 2017 en terme de volume d'investissements. Il devrait atteindre quelques 250 milliards d’euros à la fin de l'année. Néanmoins, le marché a bien changé en quelques saisons. Si la part des négociations reste ténue par rapport à ce que l'on a déjà pu constater par le passé, les montants concernés sont, eux, bien plus élevés. « Il y a un effet mécanique. Un quart d'un montant qui a progressé de 30% est forcément plus important », explique aux Échos Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

Les inquiétudes et recommandations du HCSF

Cette situation n'est pas sans inquiéter les banques. « On voit une stabilisation des renégociations. Les banques voient que, pour que le système soit soutenable, il faut que chacun se discipline. Les taux vont de toute façon commencer à se stabiliser d'ici trois mois », allègue encore un banquier aux Échos. In fine, avec une telle dynamique de marché, les contrats de crédits immobiliers deviennent difficilement rentables pour les banques, à l'instar des assurances-vie, aux taux très bas voire négatifs. De surcroît, la récente remontée des taux de crédit (très légère, entre 0,05% et 0,1%) pousse les emprunteurs accusant de taux de crédit plus élevés que la moyenne à renégocier.

De plus, il faut préciser que ces renégociations sont avantageuses pour l'emprunteur. Ce dernier devra verser des indemnités à sa banque, à hauteur de 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation. Mais ces indemnités peuvent être réglées en plusieurs fois et l'opération, dans le contexte actuel, se révèle malgré tout très fructueuse.

Face à un tel engouement pour l'emprunt immobilier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est aussi dans l'inquiétude. Il a donc demandé aux banques de ne plus délivrer de crédit de plus de 25 ans et de respecter scrupuleusement le « taux d'effort » (i.e. refuser les dossiers dont le montant des mensualités est supérieur à un tiers des revenus du ménage). D'autant plus que l'on sait que la part d'apport personnel est de plus en plus basse.

 
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