Prêt immobilier : Gérard Skaf de chez Immoprêt prodigue ses conseils à Assurland

Publié par Elodie Carpentier le 02/10/2020 à 09:49 , Mis à jour le 21/01/2022 à 00:00

Dans une interview exclusive, Gérard Skaf, directeur commercial chez Immoprêt, prodigue ses conseils en matière de prêt immobilier. Quel est l’état du marché immobilier aujourd’hui ? Quel est le rôle d’un courtier ? Pourquoi peut-il aider un client dans sa recherche d’un crédit immobilier ?

Quel est l’état du marché immobilier aujourd’hui ?

Il est disparate. D’un côté, nous observons des points positifs comme le niveau des taux d’emprunt qui sont extrêmement bas et des transactions immobilières qui restent à un niveau élevé. D’un autre côté, nous faisons face aux difficultés que nous rencontrons depuis presque un an suite aux recommandations émises par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF). Il y a aussi l’attitude des banques qui anticipent les effets économiques du Covid-19.

Quelles sont les recommandations du HCSF ?

Le Haut conseil de stabilité financière est parti d’un constat : le marché de l’immobilier et la production de crédit se portaient très bien voire trop bien. Il était utile pour que la machine ne surchauffe pas de ralentir le marché.

Il a donc été décidé de mettre en place des « recommandations » que les banques sont obligées d’appliquer. Aujourd’hui, les emprunteurs ne doivent pas avoir plus de 33% d’endettement, la durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans et ils doivent avoir un apport personnel suffisant. On parle a minima des droits de mutation (frais de notaire), des frais de garanties voire des frais d’agence immobilière. Aujourd’hui, vous êtes dans une meilleure position si vous êtes dans la capacité de régler les frais annexes plus 10% d’apport supplémentaire, et que vous rentrez dans les critères du Haut conseil de stabilité financière.

Comment peut-on emprunter aujourd’hui ?

Il est essentiel de bien préparer son dossier. On a vu pendant des années des candidats qui avaient de l’épargne mais qui ne souhaitaient pas l’utiliser. Aujourd’hui, il faut changer de mode fonctionnement.

Rappelons qu’il est important d’assainir sa situation avec des relevés de compte qui sont « propres » et qui affichent un solde positif. Si possible, solder un prêt étudiant ou auto pour ne pas alourdir la capacité d’endettement. Il faut aussi bien garder en tête l’apport qui sera demandé par la banque. Quelle épargne a-t-on consolidé ? Est-ce qu’on a le droit à des prêts aidés ? Est-ce que la famille peut aider d’une manière ou d’une autre ?

Il ne faut pas se lancer tête baissée sans un minimum de réflexion pour arriver avec toutes les armes de son côté quand on va présenter son dossier à la banque.  Alors oui, c’est plus compliqué d’obtenir un crédit aujourd’hui mais il ne faut pas se dire que c’est impossible.

Quelle est la mission d’un courtier ?

Les principales missions du courtier sont de conseiller son client et de travailler en direct avec les décideurs. Il doit connaître en temps réel l’appétence de telle ou telle banque pour tel ou tel profil. C’est cela notre travail. En tant qu’intermédiaire, il faut qu’un courtier arrive à faire correspondre le projet avec la banque qui sera en mesure de le financer.

Selon une étude de 2015, seuls 15% des Français passeraient par un courtier, cela vous étonne ?

En France, on aime bien se débrouiller par soi-même. Et on se demande souvent est-ce que j’ai vraiment besoin d’un intermédiaire ? Ce qu’il faut garder en tête, c’est que si des professionnels existent, c’est parce qu’il y a une demande de la part des clients.

Le courtier est rémunéré au succès. C’est ce que je dis à mes clients : si vous êtes satisfaits, on écrira une page de votre histoire ensemble et si malheureusement, je ne vous donne pas satisfaction, c’est que quelque part j’ai « raté le coche » dans ma mission. Je pense que la rémunération au succès, c’est la meilleure motivation qu’on peut avoir pour satisfaire un client.  

Cela veut donc dire que vous pouvez prendre l’ensemble des dossiers, même les plus compliqués ?

Si nous pensons qu’il n’y a aucune chance avec un dossier, on se doit d’être honnête avec notre client. On peut alors prodiguer des conseils pour qu’il assainisse son dossier pour une nouvelle rencontre 6 mois, 9 mois ou même un an plus tard.

Le client comprend pourquoi on ne peut prend pas un dossier à partir du moment où on explique ce qui ne va pas. L’idée ce n’est pas de faire l’autruche.

Si on estime que le dossier est difficile mais qu’il y a 40 ou 50% de chance qu’une banque l’accepte, on va également le dire à notre client. D’une manière générale, l’expertise est attendue par le client.

Pensez-vous qu’avec la crise sanitaire, les banques seront plus sélectives ces prochains mois ?

J’ai vécu d’autres crises comme la crise financière de 2008  qui ont été des périodes particulièrement difficiles. L’expérience montre que le crédit est un des outils qui fait marcher l’économie.

On passe toujours par une phase un peu plus stricte car on va anticiper des difficultés. Après, ce n’est pas possible d’être indéfiniment rigide.

Il faut rester optimiste. Historiquement, les banques françaises ont un des taux de défaut le plus bas d’Europe. Elles ont toujours été très précautionneuses. On a des banques plutôt solides. Je ne vois pas les banques être plus sélectives qu’elles ne le sont avec les recommandations du Haut conseil de stabilité financière.

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