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Se dirige-t-on vers une baisse de l'immobilier dans la capitale ?

Publié par le , Mis à jour le 19/12/2019 à 15:08

L'immobilier est un marché qui accuse de fréquentes fluctuations saisonnières

Faut-il encore rappeler l'explosion du prix du m² dans les métropoles françaises ? Que, dans la capitale, ce dernier a récemment dépassé la barre des 11 000 euros ? Et pourtant, 2019 est une année record pour l'immobilier. Elle accuse d'un volume de ventes au-delà de toute espérance, en particulier dans le secteur du luxe. Mais aujourd'hui, certains experts tablent sur un rééquilibrage du marché.

Le contexte : deux années consécutives de fortes hausses des prix et des volumes de vente

D'après quelques estimations, 2019 devait marquer une accalmie du marché de l'immobilier sur de nombreux points : prix du m², volume des ventes, endettement, transactions XXL... En effet, 2018 avait été particulièrement dynamique et laissait présager une année 2019 sous le signe d'un regain d'équilibre. Mais il n'en fut rien. 2019 fut une année explosive pour ce marché très sujet à la spéculation, et qui connaît une demande extrêmement élevée en métropole.

Quelques données témoignent du dynamisme actuel de ce marché :

  • pour 2019, le million de transactions immobilières a été dépassé (un record !) ;
  • le prix du m² a crevé tous les plafonds en métropole, si bien qu'il a dépassé 11 000 euros en moyenne au m² dans la capitale ;
  • les taux de crédit sont aujourd'hui outrageusement bas (à 1% en moyenne pour un emprunt sur quinze ans) ;
  • l'immobilier de luxe est en excellente santé à Paris : ses ventes sont en hausse, des biens de plus dizaines de millions d'euros ont été vendus et la clientèle étrangère.

Toujours est-il que l'immobilier a accusé d'une légère baisse du prix du m² et des volumes de ventes pour ce dernier trimestre de l'année 2019 par rapport à 2018. Il semblerait en effet que la demande se soit quelque peu calmée, détendant de facto le marché. D'après le réseau immobilier en ligne Proprioo, on devrait assister en 2020 à une stagnation des prix, voire peut-être de légères baisses à certains endroits de Paris. Pour arriver à de telles conclusions, Proprioo a mené une étude en partenariat avec la start-up PriceHubble, investie dans le big data et le machine learning (parfois maladroitement appelé « intelligence artificielle ») pour l'immobilier. 750 000 annonces de ventes dans l'ancien ont été analysées.

Hiver : une saison de baisse générale pour l'immobilier

Néanmoins, la saison froide n'est jamais une saison très productive pour l'immobilier. Chaque année, on y constate des baisses, ou du moins des ralentissements de croissance. Ainsi, on peut constater les évolutions suivantes dans ces arrondissements :

  • 16e : + 0,81% du prix médian au m² ;
  • 8e : + 0,74% ;
  • 5e : + 0,14% ;
  • 6e : - 0,1%
  • 10e : - 0,76%.
  • 20e : -1,06% ;
  • 7e : - 1,46% ;
  • 12e : - 1,63% ;

S'il serait imprudent de spéculer outre mesure à partir de ces simples chiffres, Henri Pagnon, le cofondateur de Proprioo voit un « rééquilibrage du marché » se profiler : « un certain nombre d’acheteurs sont au maximum de ce qu'ils peuvent obtenir de leur banque. Ils commencent à étudier des alternatives à leur achat immobilier : ils envisagent de s'éloigner de la capitale voire de reporter leur projet d’autant que certains s'inquiètent d'une éventuelle bulle. »

Il n'y aura pas de bulle du marché immobilier

Mais toujours d'après lui, il n'y a pas de bulle à venir : « Nous ne croyons pas à une bulle. Le marché est dominé par des utilisateurs, pas des investisseurs mais nous tablons sur une année 2020 moins excessive que par le passé », explique-t-il. En outre, Robin Rivaton, auteur de La Ville pour tous, est loin d'être alarmé : « aujourd’hui le seul moteur qui peut encore pousser le marché, c’est une croissance organique liée à l’attrait pour le centre des métropoles », remarque-t-il.

Il ajoute : « aller travailler à pied est devenu un symbole de statut social ». Que veut-il dire par là ? L'idée est simple : si le marché semble avoir atteint son potentiel maximal en terme de tarifs et d'endettement emprunteur, il ne devrait pas ralentir non plus car la demande autour des centres-villes restera indubitablement forte. En effet, les centres-villes concentrent toujours les pôles économiques, étudiants et la plus grande variété de divertissements.

 
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