Sera-t-il plus difficile de devenir propriétaire en 2022 ?

Publié par Quentin Bas Lorant le 16/02/2022 à 18:20 , Mis à jour le 08/03/2022 à 00:00

En ce début d’année, l’accès à la propriété se complexifie quelque peu. D'un côté, la demande, en particulier de maisons, augmente, et, de l'autre, l'offre se raréfie, particulièrement dans les zones tendues. Cette discordance conduit mécaniquement à une hausse des prix, qui se voit également dopée par les nouvelles normes de construction qui s'appliquent depuis janvier. Pour finir, une tendance à l'augmentation des taux de crédit inquiète aussi les acquéreurs.

Le nombre de logements neufs chute

Selon les chiffres publiés cette semaine par le ministère du Logement, la mise en vente de logements neufs est restée inférieure à son niveau d’avant-pandémie. Deux ans plus tard, le marché du neuf apparaît donc toujours malade du Covid-19.

En tout, ce sont 104 480 logements neufs qui ont été mis sur le marché l’année dernière. Avec une hausse de 21% par rapport à 2020, on peut se dire que le secteur s’est bien repris. Mais en comparaison avec 2019, dernière année pré-pandémie, la mise en vente de logements neufs a chuté de 8,8%.

Logiquement, c’est dans les zones géographiques les plus tendues (région parisienne, PACA, frontière avec la Suisse, et villes de plus de 250 000 habitants) que la pénurie de logements neufs se fait la plus sentir : les commercialisations et réservations demeurent en dessous de leur niveau d’avant-Covid.

Face à cette raréfaction de l’offre, le ministère constate fatalement une hausse des prix auxquels les logements partent. Ce sont surtout les maisons individuelles qui ont subi cette inflation, avec un prix moyen proche des 440 000 euros au quatrième trimestre 2021. C’est 13% de plus qu’en 2020.

Il faut dire que depuis le début de la pandémie, ces biens sont particulièrement recherchés, en particulier par des citadins ayant pour projet de vendre leur appartement dans une grande agglomération. 

Sur ce segment immobilier, le marché cumule une demande forte et une offre en berne. En ce qui concerne les appartements, le prix moyen à la vente se situe à 4 500 euros du mètre carré, soit près de 5% de plus qu’en 2020. 

Une nouvelle norme environnementale fait grimper les prix

Certes, il semblerait que la forte demande de maisons ait rendu encore plus flagrant le manque d’offre l’année dernière. Mais la construction a aussi pâti, il semblerait, des nouvelles règlementations en vigueur, qui imposent de mettre sur pied des logements neufs plus écologiques.

Depuis janvier, une nouvelle règlementation environnementale s’applique aux logements neufs. Baptisée RE2020, elle vise à renforcer la performance énergétique des logements, avec, notamment plus de surfaces vitrées (pour éviter la consommation d’électricité), l’installation de douches et WC qui réduisent la consommation d’eau, l’imposition d’une meilleure qualité de l’air, etc.

Au-delà des contraintes techniques, cette nouvelle norme aurait aussi tendance à renchérir le cout des chantiers, et donc à les ralentir, d’après les principales fédérations de promoteurs. 

Les taux des crédits immobiliers suivent l'inflation

Enfin, pour être exhaustif sur le niveau d’accès au logement, il faut mentionner l’actuelle inflation des taux de crédits immobiliers. Pour l’heure, ce n’est pas encore la hausse qui inquiète : d’après le courtier Empruntis, elle serait de 15 centimes en moyenne, toutes durées de prêts confondues, début février, soit environ +0,1% depuis janvier. 

C’est plutôt la tendance qui pourrait susciter des craintes. En effet, les taux d’intérêt avaient tendance à rester très bas, y compris durant la pandémie. Un plancher historique a même été touché en septembre dernier. Le niveau d’inflation générale des prix, l’augmentation des taux d’emprunt accordés aux États, et les nouvelles règles de l’HCSF, pourraient concourir à cette hausse actuelle des taux des crédits, mais il n’est pas encore certain qu’elle durera.

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