Achat du logement : le locataire est prioritaire

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Achat du logement : le locataire est prioritaire

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Dans une récente décision, la Cour de cassation a confirmé sa jurisprudence selon laquelle le locataire bénéficie d’un droit de préemption - autrement dit, il est prioritaire - pour acheter son logement. Ce principe prévaut même si le propriétaire du logement s’est déjà engagé à vendre à quelqu’un d’autre. Explications.

Un « pacte de préférence » sans effet

En cas de vente du bien loué, le locataire doit être averti par le propriétaire six mois avant le terme du bail par voie de lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). D’ailleurs, le locataire dispose d’un droit de préemption pour l’achat du logement, et ce, même si le propriétaire a déjà pris l’engagement de le céder à une autre personne.

Dans un arrêt du 24 mars 2016, la Cour de cassation a confirmé l’existence d’un tel droit de préemption. En l’espèce, le propriétaire d’un bien immobilier avait promis à l’une de ses connaissances de lui proposer son appartement au cas où il déciderait de le vendre. Cet engagement avait d’ailleurs pris la forme d’un « pacte de préférence » signé au bénéfice de cette personne et qui avait dissuadé le locataire de se prévaloir de son droit de préemption.

Le vendeur obligé de choisir le locataire

Finalement, le locataire a dit vouloir acheter l’appartement et le bénéficiaire de ce « pacte de préférence » a souhaité être indemnisé par le vendeur invoquant le non-respect de cette promesse. La Haute juridiction n’a pas fait droit à la demande d’indemnisation au motif que cette connaissance savait qu’en vertu de la loi, il existait un droit de préemption au bénéficie du locataire.

Le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour acheter le logement louéAutre enseignement de cette décision rendue par la 3e chambre civile : le vendeur qui refusait de vendre son appartement au locataire y a été contraint. En effet, il a été condamné par la justice à se présenter chez le notaire pour signer l’acte de vente, la Cour considérant que le locataire ne pouvait valablement renoncer à son droit de préemption et que la vente pouvait être considérée comme « parfaite » dès lors que les conditions demandées par le propriétaire avaient été acceptées.

Enfin, cet arrêt a été l’occasion de rappeler que le locataire ne peut pas renoncer à son droit de préemption au moment de signer le bail d’habitation ni après son entrée dans les lieux. Et, si le vendeur du logement est un institutionnel qui procède à une cession appartement par appartement, le locataire bénéficie également d’une décote oscillant entre 8 et 20 % du prix de vente.

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