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Deux ans après sa réinstauration, l'encadrement des loyers n'est toujours pas respecté à Paris

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L’encadrement des loyers n’est toujours pas respecté à Paris, deux ans après sa remise en vigueur. D’abord appliqué de 2015 à 2017, ce dispositif avait ensuite été retoqué par le tribunal administratif de Paris, avant d’être rétabli le 1er juillet 2019.

Une annonce sur deux ne respecterait toujours pas le plafond autorisé

Or, selon une étude du site MeilleursAgents (qui a passé au crible 17 000 annonces locatives sur douze mois), le comportement des propriétaires bailleurs et des agences immobilières ne semble pas s’être amélioré, puisqu’une annonce sur deux ne respecterait toujours pas le plafond autorisé.

Et que le logement soit vide ou meublé n’y change rien : les petites annonces pour un meublé sont une majorité à ne pas respecter l’encadrement : 54%, contre 53% pour les non-meublés. En revanche, la surface influe davantage sur le respect de la norme en vigueur : plus le bien est petit, moins les bailleurs se montrent scrupuleux.

Si l’on s’intéresse uniquement aux appartements de moins de 20 mètres carrés, on remarque que près de 8 annonces de logements vides sur 10 (78%) sont illégales (et 73% pour les meublés). Ce sont régulièrement ces petites annonces pour des logements de taille ridicule à des prix exorbitants qui font le tour des réseaux sociaux. 

Toutefois, il semblerait que le surplus de loyer demandé soit en diminution, mais il représente encore 1 200 euros par an moyenne pour une location vide, et 1 500 euros pour un meublé. Pour mémoire, il est possible de proposer un loyer supérieur à l’encadrement, mais le bailleur doit justifier du « caractère exceptionnel » du bien : présence d’un vaste balcon par exemple, situation particulière, décorations d’époque… Un critère qui reste soumis à interprétation, mais que le locataire est en droit de contester.

Dans les faits, cet argument du caractère exceptionnel est rarement mis en avant par les bailleurs, puisque cette mention n’apparait que dans 1% à 2% des annonces. Rien ne justifie donc les dépassements constatés. 

Vers un durcissement des sanctions ?

De toute évidence, la réduction du nombre d’annonces illégales passera naturellement par un durcissement des sanctions, annoncé de longue date. Une première étape a néanmoins été franchie en début d’année, avec la première décision judiciaire prise à l’encontre d’un bailleur : l’agence immobilière en cause a dû payer une amende administrative et reverser le trop-perçu au locataire.

Il faut noter qu’à côté de la voie judiciaire, il est aussi possible aux locataires abusés de saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance permet dans deux cas sur trois d’aboutir à une solution négociée entre les deux parties.

Ces deux recours seront nécessaires aux nouvelles villes qui souhaitent, elles aussi, encadrer les loyers dès la rentrée prochaine. Des métropoles telles que Lyon, Bordeaux et Montpellier, ainsi que des dizaines d’autres villes d’Ile-de-France (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), se sont portées candidates en fin d’année dernière.

La crise sanitaire fait également baisser les loyers

Mais, dans ces grandes agglomérations, c’est d’ores et déjà le Covid-19 qui a une influence à la baisse sur les loyers. En effet, la diminution de la population touristique conduit de plus en plus de bailleurs qui louaient jusqu’ici leurs bien sur des plateformes telles qu’Airbnb à revenir à de la location longue durée. 

Dans le même temps, nombre d’étudiants n’ayant presque pas eu cours en « présentiel » de l’année, sont retournés vivre chez leurs parents (d'après une étude de LocService, le volume de demandes de locations étudiantes entre est en recul de 17% depuis 2020). Résultat : la demande baisse, tandis que l’offre de logements à louer augmente. Un déséquilibre qui fait baisser les loyers pour attirer les rares locataires en quête d’un appartement. 

Ainsi, selon une étude du site Seloger publiée en février dernier, les loyers des logements meublés ont baissé de 11,5% à Rennes, de 9,9% à Nantes, et d’1,5% à Paris (sur un an).

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