Assurance habitation

La garantie loyers impayés ne fonctionne que pour un logement décent

Publié par le , Mis à jour le 19/05/2021 à 11:32

Pour pouvoir bénéficier d'une garantie loyers impayés, il faut que le propriétaire fournisse un logement décent. C'est en tout cas la décision rendue par la Justice française suite à un litige entre Action Logement qui avait payé le loyer d'un locataire en situation d'impayés et d'un propriétaire.

Verdict de la Cour de cassation : la garantie loyers impayés ne s'applique que pour un logement décent

La décision de la Cour de cassation est tombé le jeudi 6 mai dernier : pour pouvoir être indemnisé au titre de la garantie des loyers et des dégradations proposée par Action Logement, le bien immobilier loué doit être « décent ». Si le logement ne correspond pas à l'ensemble des critères déterminant si un logement est décent ou pas, l'exécution du bail est faite « de mauvaise foi », d'après le tribunal. Ainsi, un locataire peut refuser le paiement de son loyer en vertu de l'inexécution des obligations du propriétaire, tel que le défendait Action Logement.

La garantie loyers impayés proposée par Action Logement permet à un propriétaire de bénéficier d'une indemnisation en cas de non-paiement des loyers par un locataire. Dans le cas présent, l'organisme avait payé une année de loyers à un propriétaire dont le locataire ne réglait son dû. Mais le logement avait été concerné par un arrêté de péril et ne pouvait être considéré comme décent ; le locataire pouvait donc légitimement refuser de payer le loyer. Action Logement avait donc réclamé la récupération de ses versements au propriétaire.

Dans le détail, la Cour de cassation a précisé que la mauvaise foi du propriétaire n'était pas une cause de l'inexécution du contrat par le locataire. Ainsi, l'annulation du contrat n'a pas été prononcée. Néanmoins, « le juge peut refuser de faire produire effet » à une clause de ce contrat qui aurait été appliquée de mauvaise foi. Ce point précis a amené la Cour à estimer que le propriétaire demandait de mauvaise foi le paiement du loyer à Action Logement, et que donc la garantie loyers impayés ne devait pas être appliquée. Le propriétaire a donc été contraint par la justice de rendre la somme perçue.

Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ?

La garantie loyers impayés n'est pas uniquement proposée par Action Logement mais également par de nombreux assureurs. Elle n'est pas obligatoire mais il peut être judicieux pour un propriétaire bailleur d'y souscrire. Elle lui permet d'être couvert en cas de dégradations matérielles dans le logement ou d'impayés. Elle peut aussi intervenir lors d'un éventuel recours en justice face à un mauvais payeur, ou encore face à un départ prématuré d'un locataire.

Cette garantie intervient lorsqu'un propriétaire bailleur est confronté à un impayé de la part de son locataire. Dans cette situation, il doit contacter par un courrier de relance son locataire joint d'une mise en demeure de payer dans le délai défini dans le contrat, et faire appel à son assureur afin d'être indemnisé. Les indemnisations interviennent généralement à partir du troisième mois suivant le premier loyer impayé signalé.

Quand peut-on considérer qu'un logement est décent ?

En France, plusieurs critères définissent un logement décent. D'après la loi, un logement décent doit assurer « le clos et le couvert ». Le gros œuvre et les accès doivent donc être solides et bien entretenus. De surcroît, le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les garde-corps, escaliers, balcons et loggias doivent être dans un état conforme à leur usage. Les canalisations, matériaux, revêtements, système de chauffage et production d'eau chaude doivent être en bon état de marche. Enfin, l'aération et l'éclairage naturel doivent être présents en quantité suffisante dans les pièces principales.

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