Que faire en cas de défaut d'assurance du locataire ?

Quand on est locataire d’un appartement ou d’une maison, le propriétaire ou le bailleur est en droit d’exiger une assurance habitation. C’est d’ailleurs une obligation pour les locataires et une condition pour obtenir les clefs au début du bail. Pourtant, chaque année alors que la MRH doit être renouvelée, certains locataires ne s’assurent plus. Que risquent-ils ?

Appartement, maison : l'assurance habitation, obligatoire pour les locataires

Un locataire a obligation de s’assurer contre les risques locatifs de type incendie, dégâts des eaux ou encore explosions, qui peuvent survenir dans le logement loué. L'assurance habitation obligatoire peut-être souscrite auprès de la compagnie d’assurance de son choix. Cette couverture doit correspondre à minima à la responsabilité civile, mais le locataire peut tout à fait opter pour une couverture aux garanties plus larges.

Pour prouver qu’il a souscrit une assurance logement, le locataire doit remettre au bailleur une attestation d’assurance, fournie par l’assureur.

Quand demander une attestation d'assurance ?

L'attestation d'assurance doit être remise au propriétaire au moment de la remise des clefs lors de l’état de lieux d’entrée dans le logement. Puis à chaque renouvellement du bail, et chaque année au moment de la tacite reconduction ou de la souscription d’une nouvelle assurance habitation, le locataire doit à nouveau transmettre l'attestation d'assurance au propriétaire ou à l'agence locative. Il faut savoir que le propriétaire est en droit de demander la preuve de sa souscription chaque année.

Que faire si le locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation ?

Si le locataire ne fournit pas d'attestation d'assurance habitation alors que c'est obligatoire pour habiter un logement loué, on appelle cela un défaut d'assurance locative. Dans ce cas-là, il y a plusieurs recours possibles pour le bailleur :

• le propriétaire doit rappeler à son locataire son obligation de s’assurer d'abord cordialement,
• sans réponse, le propriétaire peut mettre en demeure son locataire de prendre une assurance multirisque habitation
• sans retour du locataire dans le mois qui suit cette mise en demeure, le propriétaire peut souscrire une assurance habitation pour son locataire. Il a également la possibilité de majorer la prime de 10 %,
• enfin, il peut choisir de rompre le bail en suivant une procédure précise qui peut mener à l'expulsion du locataire.

Pour vous accompagner dans ce genre de situations, nous allons voir ensemble ces différentes étapes en détails.

Prévenir le locataire non assuré

Avant d'agir, il convient d'échanger avec le locataire. Le but est de lui rappeler son obligation d'assurance. Il a peut-être pris du retard sur sa souscription, l'envoi de son attestation annuelle ou sur un éventuel changement d'assurance habitation. Ainsi, le problème peut se régler ici très vite.

Si par contre il ne répond pas aux sollicitations du propriétaire, celui-ci peut choisir entre plusieurs options.

Souscrire une assurance pour le compte du locataire

Dans le cas où le locataire ne prend toujours pas d'assurance habitation, la loi Alur autorise le propriétaire à souscrire une assurance pour le compte du locataire. De plus, le propriétaire a le droit de majorer le montant de la cotisation de la MRH. Cette prime d’assurance logement ainsi que la majoration sont prélevés mensuellement, au même moment que le montant du loyer.

Mais pourquoi une majoration ? Elle correspond à une sorte d’indemnisation pour le propriétaire qui s’est trouvé dans l’obligation d’effectuer des démarches à la place du locataire. Ce montant doit bien sûr être indiqué sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyer à destination du locataire.

De plus, le bailleur doit remettre une copie de l’attestation d’assurance au locataire.

Mais attention, avant de souscrire l’assurance habitation à la place de son locataire, le propriétaire doit :

• envoyer un courrier recommandé avec AR, expliquant son intention de souscrire une assurance pour le couvrir (mise en demeure),
• à réception de ce courrier, le locataire a un mois pour souscrire lui-même une multirisque habitation,
• sans preuve d’assurance de la part du locataire dans le mois, le propriétaire est en droit de souscrire une assurance pour le compte de ce dernier.

Résilier le bail pour défaut d'assurance

Si le propriétaire ne souhaite pas souscrire une assurance habitation à la place de son locataire, il peut décider de résilier le bail. Cependant, il doit vérifier le contrat de bail : celui ci contient-il une clause prévoyant la résiliation de plein droit (clause résolutoire) du contrat de location pour non-souscription d'une assurance des risques locatifs ?

Clause résolutoire dans le contrat de bail

Si c'est le cas, il doit se tourner vers un huissier de justice. Les démarches sont les suivantes :

• Il faut adresser une lettre au locataire, par l'intermédiaire d'un huissier de justice, pour lui demander de transmettre la preuve de la souscription d'un contrat d'assurance. Pour cela il dispose d'un délai d'un mois. Si durant cette période, il régularise la situation, il faut interrompre la procédure ;
• Ensuite, le bailleur doit saisir le tribunal pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. La résiliation du bail sera effective lorsque l'audience aura eu lieu ;
• Puis l'expulsion du locataire se fait sous la présence d'un huissier de justice, en cas de refus de quitter les lieux.

Pas de clause résolutoire dans le contrat de bail

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, les démarches diffèrent un peu. Le propriétaire doit directement assigner le locataire par acte d'huissier, devant le tribunal, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.

Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut lui adresser une mise en demeure de respecter ses engagements s'il le souhaite, mais ce n'est pas une obligation.

Un locataire peut-il être expulsé du logement pour défaut d'assurance ?

Un locataire peut être expulsé du logement par son propriétaire en cas de défaut d'assurance locative. En effet, un locataire non assuré ne respecte pas l'obligation de souscrire une assurance habitation pour son logement. Alors, le propriétaire peut choisir d'expulser son locataire.

À noter que si le locataire est en train de signer un contrat d'assurance pendant la démarche d'expulsion mise en place par le bailleur, la procédure est automatiquement annulée.

De plus, chaque année du 1er novembre au 15 mars a lieu la trêve hivernale : l’expulsion est donc impossible pendant cette période.

Comment se protéger d'un défaut d'assurance en tant que propriétaire ?

Pour se protéger d’un défaut d’assurance de la part de son locataire, le propriétaire peut souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), en vérifiant bien que la garantie défaut d’assurance locataire est comprise dans le contrat.

En effet, une assurance PNO permet à un propriétaire de logement loué de bénéficier d’une couverture en responsabilité civile en cas de préjudice lié à un défaut d’entretien ou à un vice de construction pouvant porter atteinte au locataire. Cette assurance habitation peut être également couplée avec une assurance logement vacant lorsque le propriétaire a du mal à trouver le prochain locataire. Grâce à cette couverture, le propriétaire peut faire face aux différentes charges locatives.

En plus des dégâts traditionnels associés à une habitation (incendie, vandalisme, explosion, …), une assurance PNO peut concerner également les risques liés aux aménagements et dégradations causés par les locataires.

Quelle couverture pour l'assurance habitation location ?

La couverture assurance habitation du locataire doit comprendre à minima les garanties dégât des eaux, gel et incendie. D’autres garanties non obligatoires sont généralement incluses par défaut dans les contrats d’assurance MRH comme la responsabilité civile recours des voisins et des tiers, la responsabilité civile vie privée ou les catastrophes naturelles. Le locataire peut aussi ajouter plusieurs autres options afin d'avoir une prise en charge la plus complète possible et des frais moindres en cas de sinistre.

FAQ défaut d'assurance locative

• Quelle assurance doit avoir un locataire ?

  Un locataire doit souscrire une assurance responsabilité civile ou une assurance habitation pour le logement qu'il habite.

• Est-ce obligatoire d'avoir une assurance habitation ?

  En tant que locataire, il est obligatoire de souscrire une assurance responsabilité civile à l'adresse du logement ou une assurance habitation.

• Pourquoi s'assurer en tant que locataire ?

  L'assurance habitation protège le locataire en cas de sinistres et de dommages causés à l'appartement, mais aussi, éventuellement, aux voisins.

• Quels sont les risques locatifs ?

  Le locataire est responsable des dommages qu'il cause à l'immeuble pendant la location. Il doit donc réparer les dégâts occasionnés et doit s'assurer pour prendre en charge ces risques : c'est la garantie risques locatifs.

• Qu'est-ce que l'attestation d'assurance locative ?

  L'attestation d'assurance habitation est un justificatif d'assurance durant la période de validité d'un contrat d'assurance habitation. Elle est délivrée par un assureur à la suite d'une souscription de contrat et doit être transmise au propriétaire.

• Quelle assurance pour un bail mobilité ?

  Le locataire d'un logement dans le cadre du bail mobilité doit aussi souscrire une assurance habitation (MRH) auprès de l'assureur de son choix. Cette assurance va garantir la responsabilité civile locative vis-à-vis des tiers (les voisins, par exemple) et les dommages causés au logement loué.

• Comment faire marcher son assurance ?

  Pour faire marcher votre responsabilité civile ou votre assurance MRH, vous devez déclarer votre sinistre dans un délai de 5 jours par lettre recommandée, téléphone ou en ligne, suivant votre assureur. Cela lancera la procédure d'indemnisation.