Que choisir entre de l'immobilier neuf et ancien lors d'un achat ?

Alors, neuf ou ancien ? Quel dilemme ! Et quand il s'agit de l'achat d'un bien immobilier, entraînant dans l'immense majorité des cas un crédit immobilier à 10 ans voire (beaucoup) plus, il ne faut pas se tromper ! Ce qui est certain, c'est que les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients. Assurland.com vous aide à choisir en fonction de vos besoins et désirs, étape par étape.

Une première étape : qu'est-ce qui vous plaît ?

Cette question est évidemment essentielle et viendra souvent en premier lors d'un intense brainstorming concernant l'achat de votre futur bien immobilier. Entre le neuf et l'ancien, tout peut varier : architecture, organisation, matériaux de construction, équipements ou encore histoire du logement... Les critères sont nombreux !

Si vous appréciez les larges murs en pierre, la charpente visible, le charme d'une vieille cheminée ou considérez le cachet historique d'une demeure, vous vous dirigerez certainement vers de l'ancien, une bâtisse brute de décoffrage, prestigieuse ou simplement pleine de caractère. Surtout que, de nos jours, il y a l'embarras du choix. Ancienne maison, ferme d'il y a quelques siècles à rénover et transformer, manoir digne des plus grands films de vampires... Il y a de quoi faire !

À l'inverse, si vous êtes plutôt adeptes du design, d'une organisation optimale et que vous désirez LA maison connectée à votre smartphone, l'ancien n'est clairement pas le meilleur choix. Avec du neuf, vous pourrez soit construire votre logement sur mesure, soit investir dans un bien en construction dans l'air du temps, moderne et fonctionnel. Les amateurs de grandes baies vitrées et de séjours illuminés apprécieront l'exposition souvent idéale d'un logement neuf. Les matériaux seront également au goût du jour. Enfin, l'architecture contemporaine possède de nombreux aficionados et probablement autant de détracteurs !

Où acheter ? Quel emplacement ?

Cette question est cruciale et au moins aussi importante que la première, voire plus pour certains ! Campagne, métropole, centre-ville, banlieue, moult choix s'offrent à vous, mais tous ont leur spécificités.

Concrètement, on trouve de l'ancien partout, à part dans les grands lotissements neufs récemment construits. Et dans certains emplacements, on ne trouve parfois que de l'ancien. C'est par exemple le cas des centres-villes, où les projets de construction se font rares voire inexistants, faute de place. L'ancien comporte donc quelques avantages non-négligeables, comme une très large palette de choix dans divers quartiers. Et avec de l'ancien, la probabilité de se trouver à proximité des commerces, infrastructures, établissements scolaires et transports en commun peut être plus importante que dans le neuf. Puis, étant donné que le logement est déjà construit, il est plus aisé de prendre connaissance des caractéristiques de l'emplacement, ses qualités, ses nuisances ou encore sa fréquentation.

Dans le neuf, il faut réfléchir un peu différemment. Tout d'abord, l'offre est bien moindre – dix fois moins importante que dans l'ancien. Dans les emplacements très tendus, comme les centres-villes, certaines banlieues, villes limitrophes aux métropoles ou très accessibles en transports en commun, les prix grimpent à une vitesse fulgurante. Ainsi, il vaut mieux disposer d'un bon pécule pour un investissement dans de l'immobilier neuf en zone tendue. Néanmoins, les quartiers neufs sont souvent très bien équipés, modernes et bien organisés. En général, ils sont aussi pensés en fonction de leur desserte en transports, bien que ça ne soit pas toujours le cas. Il est donc capital de visiter le quartier avant d'investir dans du neuf.

De toute évidence, au delà du type de quartier que vous voulez viser, il faudra réfléchir à la région ou ville en elle-même. In fine, l'Île-de-France possède des caractéristiques uniques et son marché diffère grandement du reste de l'Hexagone. Des villes comme Lyon (69), Nice (06) ou Bordeaux (33) ont également des marchés uniques en leur genre. Lyon subissant actuellement (novembre 2019) une très forte tension, beaucoup d'acheteurs préfèrent se tourner vers Villeurbanne, moins chère, riche en infrastructures et très bien desservie en transports en communs (plusieurs lignes de métro, très grand nombre de commerces et écoles, sorties périphériques, diversité des loisirs et lieux de culte...). A contrario, des départements comme la Lozère (48), la Creuse (23) ou encore certaines communes du Cantal (15) sont très bon marché. Toutefois, elles ne disposent pas des mêmes disponibilités en terme d'emploi ou de dynamise socio-économique en général. Attention, ces données sont correctes à l'heure de la rédaction de cet article, mais peuvent changer au cours du temps. En effet, le marché de l'immobilier peut subir de grandes fluctuations, parfois difficiles à prédire.

Le neuf : quelques avantages matériels concrets sur l'ancien

Cet aspect a déjà été abordé dans la première partie, mais creusons un peu plus les avantages du neuf sur l'ancien de façon très concrète :

• On a déjà parlé de matériaux de construction ; un logement neuf sera nécessairement aux normes, qu'il s'agisse d'isolation thermique ou phonique, installations gaz et électriques. Leur consommation est optimisée est vous évitez le risque d'investir dans une passoire thermique. A contrario, l'ancien nécessite souvent quelques rénovations et travaux pour être aux normes. Et un logement qui n'est pas aux normes consomme plus : c'est un coût à calculer sur le long terme. Il faut savoir que le neuf peut consommer trois à cinq fois moins que l'ancien.
• Sur du neuf, les aménagements seront optimisés : pas de perte de place, pas de travaux à faire sur la cuisine ou la salle de bain ou autres opérations qui peuvent parfois se révéler très onéreuses.
• Souvent, le neuf est pensé pour accueillir un ou plusieurs véhicules et prend en compte les évolutions de la société, son mode de fonctionnement actuel. Ce n'est pas toujours le cas dans l'ancien.
• Le neuf n'entraînera pas de charges de copropriété avant un certain temps. En effet, les travaux de type ravalement de façade ou encore entretien de cage d'escalier ne surviennent que tous les dix ans, voire plus.
• Un logement neuf peut bénéficier d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Notons également que le gouvernement peut fournir des aides pour la mise aux normes écologiques d'un logement.

Neuf ou ancien : une différence de prix, de fiscalité et de processus d'achat

Les calculs déterminant le prix d'un logement diffèrent entre le neuf et l'ancien. Sur l'ancien, le prix dépend directement de l'offre et de la demande. Les prix peuvent s'envoler pour les logements de prestige et les quartiers très prisés. De plus, ces prix n'incluent pas celui de l'ensemble des travaux qu'il faudra éventuellement réaliser.

Dans le neuf, le prix résulte des coûts engendrés par le projet immobilier : terrain, construction, marge des entreprises, taxes... Les prix moyens sont bien entendu plus élevés dans le neuf, de 15 à 25%, mais il faut prendre en compte les disparités territoriales françaises et ne pas s'arrêter aux coûts moyens sur l'ensemble du territoire. Ces derniers ne sont finalement pas un indicateur très pertinent dans le cadre d'un achat d'un bien immobilier.

De surcroît, si vous souhaitez louer votre logement, le neuf dispose de certains avantages fiscaux mis en place par l'État, qui encourage ces investissements. La loi Pinel permet d'être bénéficiaire d'un crédit d'impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location prévue (6, 9 ou 12 ans). Le logement doit toutefois se situer en zone tendue pour que son propriétaire soit éligible à cette aide, être loué à un ménage aux revenus modestes et que le loyer soit calqué sur les ressources du locataire. Il faut néanmoins bien calculer la valeur locative de son bien faire attention au danger de vacance locative.

Le processus d'achat diffère aussi ; il faut veiller à bien en respecter les formalités. Dans l'ancien, il faut d'abord signer un compromis de vente, qui peut être effectué de particulier à particulier (il est cependant recommandé de faire appel à un notaire pour des questions de sécurité juridique). Ce compromis vaut 5 à 10% du prix total du logement. À partir de la signature du compromis, il reste un délai de rétractation de dix jours pour l'acheteur (il récupère les sommes versées s'il se rétracte). L'acte de propriété authentique est signé devant un notaire quelques mois plus tard.

Pour du neuf, il faut signer un contrat de réservation avec le vendeur. Ce contrat s'assimile à un document d'informations sur le logement concerné. Il est possible de faire appel à un notaire pour cette démarche. Est ensuite versé un dépôt de garantie de 5% du montant total du logement. Le délai de rétractation est également de dix jours et l'acte sera signé devant notaire quelques mois plus tard. Il faut savoir qu'un acheteur investissant dans du neuf bénéficie d'une garantie d'achèvement ou de remboursement. Si le projet immobilier est abandonné avant le démarrage du chantier, l'acheteur récupère le capital investi. Si les travaux ont déjà été entamés, l'assureur prend en charge la construction jusqu'à la livraison. Il n'est en outre pas possible d'emménager avant la date de livraison.

Quelle différence pour les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont un peu moins élevés pour du neuf. Ils sont à environ 2 à 3% du prix d'achat, soit 3 à 4% de moins que dans l'ancien. Ces frais sont calculés en fonction de trois données :

• les impôts et taxes,
• la rémunération du notaire,
• les frais engagés par le notaire.

Le notaire est par ailleurs mieux rémunéré dans le cas d'une vente de neuf ; la répartition des frais diffère dans l'achat d'un bien neuf ou ancien. Les frais d'acquisition sont de 10% dans l'ancien et 45% dans le neuf.

Et côté crédit immobilier, que choisir ?

Encore une fois, le processus de paiement diffère dans le neuf et l'ancien :

• Pour de l'ancien, il faut au moment de la signature de l'acte authentique payer 90 ou 95% du prix total en fonction du dépôt de garantie versé durant le compromis de vente. À partir de là, le remboursement du prêt immobilier commence.
• Pour du neuf, le logement est payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il est également possible de demander un différé. Ce dernier vous permettra de ne payer que les primes d'assurance de prêt. Le remboursement du prêt début alors une fois le logement livré. Il existe encore une autre alternative : le différé total. 5% sont versés à la signature de l'acte et le remboursement commence une fois le bien terminé. Ce type de crédit est légèrement plus coûteux.

Il n'est en théorie pas obligatoire de souscrire une assurance crédit lors d'un achat immobilier. Cependant, les établissements bancaires prêteurs exigent des emprunteurs qu'il disposent de ce type d'assurance pour garantir l'emprunt et le remboursement du capital restant en cas d'incapacité de paiement de l'emprunteur. Il peut donc être judicieux de comparer les différentes assurances de prêt afin de déterminer le meilleur forfait en fonction de sa situation et de son achat.