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Tout savoir sur la garantie de parfait achèvement

Publié par le , Mis à jour le 30/11/2021 à 10:00

Vous constatez des désordres après la réception de travaux pour votre logement ? Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou ancien, vous pouvez agir en faisant jouer des garanties à l'encontre du conducteur de l'ouvrage, qui a réalisé ou fait réaliser le chantier. Parmi ces garanties, la toute première est la garantie de parfait achèvement, qui vous couvre durant la première année qui suit la fin des travaux. Mais que couvre-t-elle exactement ? Comment la déclencher ? 

Garantie de parfait achèvement : définition

La garantie de parfait achèvement (aussi appelée GPA) est définie par l'article 1792 du Code Civil. Cet article établit notamment la notion de responsabilité du constructeur par rapport à son ouvrage : 

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Cette responsabilité doit se comprendre ainsi : la GPA oblige tous les maîtres d’œuvre (les personnes ou entreprises chargées de la conception d’un projet de construction ou de rénovation) à livrer un bien répondant strictement au cahier de charges. 

Pour le propriétaire, qui a commandé le chantier, la GPA est donc une garantie précieuse : elle lui permet d’obtenir réparation en cas de découvertes de vices pendant une période d’un an à compter de la réception des travaux. 

Maitre d’ouvrage ou maitre d’œuvre : quelle différence ?

Pour bien comprendre ce qui suit, bien saisir la différence entre maitre d’ouvrage et maitre d’œuvre est primordial : 

  • Maitre d’ouvrage : c’est le client qui est à l’origine de la commande du projet. Il peut s’agir d’un particulier (commande de travaux pour son logement) ou d’un professionnel. 
  • Maitre d’œuvre : c’est la personne ou l’entreprise chargée de la conception d’un projet de construction ou de rénovation. Il veille aussi à la bonne exécution du chantier. (Il peut s’agir d’un cabinet d’architecture, d’un bureau d’étude technique ou d’ingénieurs).

Quelle est la durée de la garantie de parfait achèvement ?

Pour faire jouer la GPA, il faut que le dommage soit constaté au maximum un an après la livraison des travaux En revanche, la réparation d’éventuels dégâts ou vices cachés peut se faire après la fin de ce délai. Passée les douze mois qui suivent la fin du chantier, vous pouvez bénéficier de la garantie de bon fonctionnement, qui couvre les équipements non fonctionnels pendant deux ans.

La garantie de parfait achèvement est-elle obligatoire ?

La GPA a été rendue obligatoire pour les maitres d’œuvres par l’article 1792-6 du Code civil. Elle protège le maître d'ouvrage des travaux en cas de vices de construction, et ce, jusqu'à un an après réception de l'ouvrage. Aucune clause ne peut exonérer de cette obligation le maitre d’œuvre.

Qui doit souscrire la garantie de parfait achèvement ?

C’est le maitre d’œuvre, ainsi que l’entrepreneur auquel il fait appel pour réaliser les travaux, qui sont tenus par la GPA. Ils doivent donc faire en sorte que la commande du maitre d’ouvrage soit respectée, et, si cela n’est pas le cas, ils sont chargés de mener un nouveau chantier pour que les vices soient corrigés. 

Par entrepreneur, on entend celui qui va réaliser les travaux demandés par le maître d'ouvrage, au titre d'un contrat de louage d'ouvrage (cf. article 1710 du Code civil).

Quels dommages sont concernés par la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement couvre les aspects suivant d'une construction :
  • les vices ou anomalies de construction apparents, détectés à la réception des travaux, ou par la suite
  • les défauts de conformité apparents 
  • les désordres et les malfaçons apparents, les problèmes de non-respect du contrat signé, lorsque l'état final ne correspond pas aux attentes du maître d'ouvrage.
Plus concrètement, il peut s’agir de dommages techniques, fonctionnels ou esthétiques : asymétries de la structure, défauts apparents constatés sur la charpente, les murs, problèmes d’isolation, de toiture, ou liés à la plomberie, à l’électricité, aux revêtements, à la VMC, aux sanitaires, aux canalisations, aux portes et fenêtres…

Quels dommages sont exclus de la garantie de parfait achèvement ?

La loi dispose que deux types de dommages sont exclus de la GPA : 
  • Ceux provenant d’une cause extérieure (si le constructeur parvient à le prouver)
  • Ceux résultant de l’usage ou de l’usure normale de l’ouvrage.

construction-btp-maison

Comment déclencher la garantie de parfait achèvement ?

Il est possible de faire marche la garantie de parfait achèvement à deux moments : 
  • Au moment de la visite de livraison des travaux : le maître d’ouvrage peut alors refuser de signer le procès-verbal de réception des travaux tant que les défauts apparents ne sont pas réparés. Les réparations devront alors être faites le plus rapidement possible.
  • Pendant un an après la réception : si les vices sont découverts plus tard, le maître d’ouvrage pourra envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au maitre d’œuvre pour lui demander de procéder à la remise en conformité du logement au plus vite. L’entreprise n’a aucun moyen de s’y s’opposer et dispose de huit jours pour répondre.

Garantie de parfait achèvement : lettre type à envoyer 

Voici un modèle de lettre type à envoyer par courrier recommandé avec accusé de réception à l’entrepreneur : 
NOM, Prénom
Adresse
Code Postal – Ville
Téléphone
Nom de l'entreprise destinataire
Adresse
Code Postal – Ville
À ….., le …..
 
Objet : application de la garantie de parfait achèvement
Madame, Monsieur,
Nous avons conclu avec votre société un contrat, en date du ……, portant sur (indiquer la nature de la commande) dans une maison / un appartement nous appartenant, situé à ……
La réception des travaux a eu lieu le ….. et nous avons dressé à cette occasion un procès-verbal de réception.
Moins d’un an après cette, les désordres suivants sont apparus : (lister les anomalies constatées) : 
-……
-……
-……
En conséquence, et conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, nous vous mettons en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la réparation desdits désordres.
Nous vous proposons que ces travaux soient réalisés dans le délai suivant : de ….. au …… et attendons votre accord sur ce point.
Bien cordialement
Signature

 

VEFA : comment faire jouer la garantie de parfait achèvement ?

Sachez que la GPA peut être invoquée après voir procédé à l'achat d'un bien en VEFA (vente en état futur d'achèvement). Également nommé « vente sur plan », un contrat VEFA est utilisé dans la vente d'immobilier à construire. Généralement, la construction n'a pas encore commencé lors de l'acquisition d'un bien en VEFA. 

L’application de la GPA dans le cadre d’un achat en VEFA s’effectue de la même façon que mentionnée plus haut : par un PV lors de la visite de livraison des travaux, ou par un courrier recommandé dans l’année qui suit.

Quel délai pour effectuer les réparations si la garantie de parfait achèvement est saisie ?

Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d'un commun accord entre l'entrepreneur et le maître d'ouvrage. Généralement, on conseille de proposer à l'entrepreneur un délai compris entre 60 et 90 jours. Si les travaux n'ont pas été effectués dans le délai défini, le maître d'ouvrage peut saisir le tribunal selon le montant du litige.

GPA : que faire en cas de non-respect de l’obligation de réparation ?

Sans réponse de la part de l'entrepreneur, le maitre d'ouvrage a la possibilité de l'assigner en justice. Selon le montant du litige, les tribunaux suivants pourront être saisis : 

  • le tribunal de proximité pour un litige inférieur à 4 000 euros
  • le tribunal d'instance pour un litige compris entre 4 000 et 10 000 euros
  • le tribunal de grande instance pour une somme en jeu supérieure à 10 000 euros 

Le recours à un avocat n'est obligatoire que pour les procédures engagées devant un tribunal de grande instance.

Quelle est la différence entre l'assurance décennale et la garantie de parfait achèvement ?

Il ne faut pas confondre la garantie de parfait achèvement et la garantie décennale ou « assurance décennale ». En effet, cette dernière engage un maître d'ouvrage et un professionnel de la construction pour 10 ans, et a été instaurée par la loi Spinetta ou loi n°78-12 du 4 janvier 1978. Cette garantie impose à l'entreprise de réparer les dommages survenus au cours des dix années suivant la réception des travaux, c’est-à-dire ceux qui :

  • compromettent la solidité du bâti (risque d’effondrement)
  • rendent le logement inhabitable ou impropre à son usage d’origine

FAQ Garantie de parfait achèvement

  • Comment prolonger la garantie de parfait achèvement ?

    La garantie de parfait achèvement peut être prolongée jusqu’à l’exécution complète des travaux et prestations. La garantie de bon fonctionnement puis la garantie décennale prennent aussi le relai pour couvrir les maitres d’ouvrage.

  • La garantie de parfait achèvement débute à la réception des travaux, et court pendant un an. Ensuite, des travaux peuvent être concernés par la garantie décennale pendant dix ans.

  • L’entreprise a obligation d’intervenir une fois réception du courrier recommandé notifiant les anomalies. En cas de refus d’intervention, la justice peut être saisie.

  • Si les anomalies sont difficilement visibles, vous pouvez faire appel à un huissier ou à un expert en bâtiment. Votre compagnie d’assurance peut vous aider dans cette démarche.

  • Si une solution amiable n'est pas trouvée, vous pouvez consulter un avocat spécialiste du droit à la consommation, une association de consommateurs ou un conciliateur de justice, puis saisir la justice :  tribunal de proximité, tribunal d’instance ou de grande instance selon le montant du litige.

  • La mission de l'architecte ne s'arrête qu'à la livraison finale. Jusqu'à la fin de la GPA, l'architecte engage sa responsabilité.

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