Propriétaires et locataires : nouvelle loi caution loyer en 2021 ?

Pour la location d'un logement, le propriétaire doit s'assurer que son locataire va bien lui verser le loyer chaque mois. C'est pourquoi, le bailleur peut demander au locataire d'avoir une caution, c'est-à-dire un garant, qui prendra en charge le versement en cas de problème. Cela peut être une personne physique, souvent un parent ou un proche, ou alors d'autres formes de garanties mises en place par l'État, dont la garantie Visale qui a été mise à jour en 2021. État des lieux des différentes modalités autour de la caution et du loyer.

Caution logement et dépôt de garantie : quelles sont les différences ?

Dans le langage courant, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Ces deux éléments sont pourtant bien différents. Explications.

Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie est une couverture pour le bailleur, en cas de loyer impayé ou des charges locatives par le locataire.

Le dépôt de garantie est plafonné : il ne peut dépasser un mois de loyer hors charge. Il est fixe pour un bail donné et doit être payé en une seule fois au moment de la signature du bail.

Le dépôt de garantie se récupère dans un délai de 2 mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clefs du logement. Dans le cas d’un besoin de remise en état du logement, le dépôt de garantie peut être ponctionné pour assurer les réparations.

Qu'est-que la caution lors d'une location ?

La caution est une entité physique ou morale qui accepte de payer les dettes du locataire si jamais celui-ci ne paye plus son loyer ni ses charges locatives.

Quand une personne se porte caution, elle devient le garant du locataire. En toute connaissance de cause (type d’engagement, montant du loyer, etc.).

Il existe deux types de cautions : simple et solidaire :

• La caution simple, en cas de défaillance dans le paiement des loyers, le bailleur s’adresse d’abord au locataire puis au garant.
• La caution solidaire permet au bailleur de mettre en demeure la personne qui s’est portée caution. Le bailleur doit prévenir dès le premier défaut de paiement.

Quelles sont les différentes garanties pour les propriétaires et les locataires ?

La garantie loyers impayés pour les propriétaires (GLI)

Pour se protéger, le bailleur peut aussi choisir de souscrire une assurance "loyers impayés" aussi appelée "garantie loyers impayés" (GLI) dans le cadre d’un contrat d’assurance classique. En effet, certaines compagnies d'assurance proposant des assurances logement offrent également la possibilité de souscrire une GLI.

Il peut s’adresser directement à l’assureur de son choix. Il réalise alors lui-même les démarches pour rechercher les meilleures conditions de garantie auprès des professionnels (prix de la cotisation, étendue de la garantie…).

L’étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d’assurance. Mais en général, l’assurance loyers impayés permet le remboursement des pertes financières consécutives au non-paiement des :

• loyers et charges ;
• indemnités d’occupation mises à la charge du locataire ;
• frais de contentieux et de recouvrement.

Il est possible de garantir également le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement, etc.

La garantie Visale, une extension des bénéficiaires en 2021

La garantie Visale est une forme de caution et dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire. Un futur locataire peut demander à Action logement d'être sa caution, c'est-à-dire de se porter garant pour lui. Pour cela, il doit demander à Action logement la garantie Visale.

Ainsi, grâce à ce système, si le locataire ne parvient pas à payer le loyer ou les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement verse les sommes dues au propriétaire, jusqu'à l'équivalent de 36 mensualités. Puis, c'est au locataire de rembourser directement Action logement.

C'est un service totalement gratuit, pour le locataire et pour le propriétaire, qui est possible sous certaines conditions. La garantie Visale est accessible aux publics suivants :

• Les jeunes de moins de 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle ;
• Les salariés du privé ou agricole de plus de 30 ans, s’ils demandent une garantie Visale dans les six mois après leur prise de fonction (hors CDI confirmé) ou dans les six mois qui suivent une mutation ;
• Les personnes éligibles au bail mobilité ;
• Les ménages logés par un organisme d’intermédiation locative.

Sous la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, la garantie Visale a été étendue dès le mois de juin 2021. En effet, tous les salariés gagnant moins de 1 500 euros net par mois peuvent maintenant bénéficier de la garantie Visale alors qu'ils n'y étaient pas éligibles avant. Selon le ministère, cette extension du dispositif devrait profiter à près de 6 millions de locataires supplémentaires.

L'impossible cumulation de la GLI et de la garantie Visale ?

À savoir : il est impossible pour les propriétaires ayant souscrit une assurance loyers impayés de signer un bail avec un locataire bénéficiant d’une caution Visale. Les bailleurs ne peuvent en effet cumuler la garantie Visale avec une assurance loyer impayé, ou avec une caution physique traditionnelle, sous peine de nullité du contrat. Il leur est donc pour l’heure nécessaire de choisir entre ces différentes garanties. Le ministère du Logement s'est exprimé sur le sujet et des concertations sont en cours sur un éventuel cumul.

Propriétaires et locataires : qu'en est-il de la proposition de loi 2020 ?

En 2020, le député La République en Marche, Mickaël Nogal, a promis pouvoir réconcilier propriétaires et locataires avec une proposition de loi. Cette proposition pour améliorer les rapports locatifs contient trois grandes mesures : un nouveau contrat de bail, une consignation du dépôt de garantie et un nouveau mandat. Détails :

• Pour éviter les conflits de non-restitution du dépôt de garantie, l’élu propose de le confier à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier pourra ainsi le consigner et restituer les fonds lorsque le bail de location aura pris fin. Une restitution qui ne se fera toutefois que s’il existe un accord entre le bailleur et le locataire.
• Dans une volonté de justice sociale, le retour à la mise en place d’un seul garant, Cette mesure doit également permettre de limiter le recours à la caution physique au profit d’autres solutions (la garantie Visale, etc.).
• Pour protéger les propriétaires contre les impayés, un nouveau mandat de gestion proposé par les administrateurs de biens qui verseraient le loyer aux bailleurs tous les mois si le locataire ne paie pas.

Celle proposition de loi devait être votée en mai 2020 et donc peut-être entrer en vigueur en début d’année 2021. Cependant, cela n’a pas été possible car, depuis un an, le Parlement fait face à un embouteillage législatif causé par la crise sanitaire. Elle sera présentée au Parlement dans quelques mois. Affaire à suivre.

FAQ Nouvelle loi caution loyer

• Quelle caution pour un meublé ?

  Pour un logement loué meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.

• Est-ce légal de demander deux mois de caution ?

  Lorsque vous signez un bail de location pour un logement vide, le propriétaire ne peut pas réclamer plus d’un mois de loyer. En revanche, pour un logement loué meublé, il est possible que le dépôt de garantie soit de deux mois de loyers.

• Quelles sont les garanties que le bailleur peut exiger du locataire ?

  Afin de sécuriser le paiement des loyers, le propriétaire d'un logement à louer peut :

  • soit demander un cautionnement, comme une personne physique ou morale (par exemple la garantie Visale),
  • soit souscrire une assurance "loyers impayés".

• Quand s'arrête la caution ?

  La durée de l'engagement du garant dépend de ce qui est décidé au moment de la signature, selon son propre choix. Cette durée peut correspondre à la durée entière du contrat ou à une partie de celui-ci. Le garant peut aussi noter le nombre de reconductions de contrat pour lequel il s'engage.

• Qui peut aider à payer une caution ?

  Il existe plusieurs aides pour participer au financement d'un dépôt de garantie :

  • Le fonds de solidarité logement (FSL)
  • L’avance Loca-pass
  • La garantie Visale

• Quand rendre la caution au locataire ?

  En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.

• Comment ne pas rendre la caution au locataire ?

  Le bailleur doit envoyer un courrier informant le locataire sortant de la retenue partielle du dépôt de garantie ou, pour les cas les plus sérieux, un courrier informant le locataire la retenue complète du dépôt de garantie.