Pour la location d'un logement, le propriétaire doit s'assurer que son locataire va bien lui verser le loyer chaque mois. C'est pourquoi, le bailleur peut demander au locataire d'avoir une caution, c'est-à-dire un garant, qui prendra en charge le versement en cas de problème. Cela peut être une personne physique, souvent un parent ou un proche, ou alors d'autres formes de garanties mises en place par l'État, dont la garantie Visale qui a été mise à jour en 2021. État des lieux des différentes modalités autour de la caution et du loyer.
Dans le langage courant, la caution est souvent confondue avec le dépôt de garantie. Ces deux éléments sont pourtant bien différents. Explications.
Le dépôt de garantie est une couverture pour le bailleur, en cas de loyer impayé ou des charges locatives par le locataire.
Le dépôt de garantie est plafonné : il ne peut dépasser un mois de loyer hors charge. Il est fixe pour un bail donné et doit être payé en une seule fois au moment de la signature du bail.
Le dépôt de garantie se récupère dans un délai de deux mois après l’état des lieux de sortie et la remise des clefs du logement. Dans le cas d’un besoin de remise en état du logement, le dépôt de garantie peut être ponctionné pour assurer les réparations.
La caution est une entité physique ou morale qui accepte de payer les dettes du locataire si jamais celui-ci ne paye plus son loyer ni ses charges locatives.
Quand une personne se porte caution, elle devient le garant du locataire. En toute connaissance de cause (type d’engagement, montant du loyer, etc.).
Il existe deux types de cautions : simple et solidaire :
Pour se protéger, le bailleur peut aussi choisir de souscrire une assurance "loyers impayés" aussi appelée "garantie loyers impayés" (GLI) dans le cadre d’un contrat d’assurance classique. En effet, certaines compagnies d'assurance proposant des assurances logement offrent également la possibilité de souscrire une GLI.
Il peut s’adresser directement à l’assureur de son choix. Il réalise alors lui-même les démarches pour rechercher les meilleures conditions de garantie auprès des professionnels (prix de la cotisation, étendue de la garantie…).
L’étendue et la nature des garanties varient selon les contrats et les sociétés d’assurance. Mais en général, l’assurance loyers impayés permet le remboursement des pertes financières consécutives au non-paiement des :
Il est possible de garantir également le risque de non-paiement des réparations locatives, les dégradations, les frais de déménagement, etc.
La garantie Visale est une forme de caution et dispense le locataire de présenter toute autre caution au propriétaire. Un futur locataire peut demander à Action logement d'être sa caution, c'est-à-dire de se porter garant pour lui. Pour cela, il doit demander à Action logement la garantie Visale.
Ainsi, grâce à ce système, si le locataire ne parvient pas à payer le loyer ou les charges durant le bail, ou les réparations locatives en fin de bail, Action logement verse les sommes dues au propriétaire, jusqu'à l'équivalent de 36 mensualités. Puis, c'est au locataire de rembourser directement Action logement.
C'est un service totalement gratuit, pour le locataire et pour le propriétaire, qui est possible sous certaines conditions. La garantie Visale est accessible aux publics suivants :
Sous la ministre du Logement Emmanuelle Wargon, la garantie Visale a été étendue dès le mois de juin 2021. En effet, tous les salariés gagnant moins de 1 500 euros net par mois peuvent maintenant bénéficier de la garantie Visale alors qu'ils n'y étaient pas éligibles avant. Selon le ministère, cette extension du dispositif devrait profiter à près de 6 millions de locataires supplémentaires.
À savoir : il est impossible pour les propriétaires ayant souscrit une assurance loyers impayés de signer un bail avec un locataire bénéficiant d’une caution Visale. Les bailleurs ne peuvent en effet cumuler la garantie Visale avec une assurance loyer impayé, ou avec une caution physique traditionnelle, sous peine de nullité du contrat. Il leur est donc pour l’heure nécessaire de choisir entre ces différentes garanties. Le ministère du Logement s'est exprimé sur le sujet et des concertations sont en cours sur un éventuel cumul.
En 2020, le député La République en Marche, Mickaël Nogal, a promis pouvoir réconcilier propriétaires et locataires avec une proposition de loi. Cette proposition pour améliorer les rapports locatifs contient trois grandes mesures : un nouveau contrat de bail, une consignation du dépôt de garantie et un nouveau mandat. Détails :
Celle proposition de loi devait être votée en mai 2020 et donc peut-être entrer en vigueur en début d’année 2021. Cependant, cela n’a pas été possible car depuis un an, le Parlement fait face à un embouteillage législatif causé par la crise sanitaire. Elle sera présentée au Parlement dans quelques mois. Affaire à suivre.
Pour un logement loué meublé, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
Lorsque vous signez un bail de location pour un logement vide, le propriétaire ne peut pas réclamer plus d’un mois de loyer. En revanche, pour un logement loué meublé, il est possible que le dépôt de garantie soit de deux mois de loyers.
Afin de sécuriser le paiement des loyers, le propriétaire d'un logement à louer peut :
La durée de l'engagement du garant dépend de ce qui est décidé au moment de la signature, selon son propre choix. Cette durée peut correspondre à la durée entière du contrat ou à une partie de celui-ci. Le garant peut aussi noter le nombre de reconductions de contrat pour lequel il s'engage.
Il existe plusieurs aides pour participer au financement d'un dépôt de garantie :
En fin de bail, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois. Mais son montant peut être amputé de retenues.
Le bailleur doit envoyer un courrier informant le locataire sortant de la retenue partielle du dépôt de garantie ou, pour les cas les plus sérieux, un courrier informant le locataire la retenue complète du dépôt de garantie.
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