L'assurance habitation d'un bien vendu en viager

La vente en viager ne concerne encore pour l’heure qu’1% des opérations immobilières en France (environ 10 000 transactions par an). Régi par l'article 1968 et le Code civil ce marché de niche croit de 5% à 6% tous les ans, et cette dynamique pourrait s’accélérer avec le vieillissement de la population.

Mais dans ce type de contrat, où le propriétaire peut continuer à vivre dans son logement après l’avoir vendu, les responsabilités entre vendeur et acquéreur peuvent être floues, notamment concernant le paiement de l’assurance habitation. Assurland vous explique tout.

Qu’est-ce qu’un viager ? 

La vente en viager désigne la vente par un senior de son bien immobilier (maison, appartement, immeuble…) à un acheteur qui va, en échange, s’engager à lui verser une rente à vie (mensuelle ou trimestrielle). En 2018 la rente viagère mensuelle était de 715 euros.

En plus de la rente qu’il perçoit, le vendeur peut également recevoir un « bouquet » à la vente, une somme comprise entre 20 et 30% de la valeur du bien.

A la fin du versement de la rente (au décès de l’ancien propriétaire) l’acheteur pourra alors jouir pleinement du bien.

Ce contrat signé devant un notaire, encadre juridiquement cette vente immobilière et les droits et obligations deux parties : le vendeur (appelé le « crédirentier ») et l’acheteur (nommé le « débirentier »). Il existe différents types de contrats.

Quels sont les différents types de viagers ? 

Le viager occupé 

C’est le viager le plus connu (90% des contrats) : il permet au crédirentier (le vendeur) de continuer à occuper le logement qu’il vient de vendre, tout en touchant une rente. Le contrat peut également offrir au crédirentier le droit d’usufruit sur son ancien bien : il peut alors y loger d’autres personnes gratuitement ou contre un loyer, qu’il perçoit, mais dans ce cas sa rente diminue. A son décès, l’acheteur récupère pleinement la propriété et l’usufruit du bien.

Le viager libre 

Le contrat en viager libre est le contraire d’un viager occupé : le crédirentier renonce dès la vente à occuper ou à user du lieu. Le débirentier obtient immédiatement le droit de jouissance des lieux, mais verse bien une rentre jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. Il s’agit du moins répandu.

La vente à terme 

Ce type de contrat permet aux deux parties, au moment de la vente, de convenir d’un nombre de versement de rentes limité dans le temps. L’acheteur se prémunit ainsi du risque d’une « sur longévité » du senior, qui l’amènerait à payer un nombre de mensualités qui pourrait potentiellement dépasser la valeur du bien.

Comment mettre son bien en viager ? 

Quelles démarches pour mettre son logement en viager ? 

Les démarches pour vendre son bien comme Michel Serrault dans le film éponyme ne diffèrent pas de celles d’une opération immobilière classique. Le vendeur est libre d’émettre comme il le souhaite son offre de vente, mais des agences se sont aussi spécialisées dans la mise en relation de futurs crédirentiers et débirentiers. Et comme dans toute vente immobilière, c’est l’acheteur qui a en charge tous les frais liés à la vente, y compris devant le notaire.

La vente en viager entre parent et héritier

Si les parents en vie sont propriétaires de leur logement, ils peuvent le vendre comme ils le souhaitent, y compris en viager, et même si leurs enfants sont majeurs. Le consentement des héritiers n’est requis que si, de leur vivant, les parents ont commencé à leur transmettre le bien, en leur accordant dessus une nue-propriété, par exemple. La question se pose également si l’un des deux parents décède sans avoir souscris un avantage matrimonial attribuant la totalité du bien au conjoint survivant. Le parent survivant doit alors demander le consentement de ses enfants.

Le viager, pour qui ? 

Quel âge pour mettre en viager ?

La vente ou l’achat en viager est accessible à toute personne ayant la capacité juridique de le faire (aptitude physique et morale de signer un contrat).

Du côté des vendeurs, il s’adresse à des personnes propriétaires, dont l’âge se situe entre 75 et 85 ans. En dessous de 75 ans la rente est trop modeste pour être intéressante, et il est difficile de trouver un acquéreur prêt à la verser sur un temps si long.

L’acheteur lui, doit être au minimum majeur, et avoir entre 15 et 20 ans de moins que le vendeur. En effet, pour le contrat aille à son terme, il faut s’assurer pas que l’acheteur ne décède pas avant le vendeur.

Quelles sont les particularités ? 

Pour que la vente soit valable, le décès du ou des crédirentiers doit être imprévisible : le débirentier ne doit pas avoir connaissance, par exemple, d’une maladie dont est serait atteint le vendeur au moment de la vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature, la loi considère alors que l’événement était prévisible, et les ayant-droits peuvent demander l’annulation de la vente devant un tribunal.

Quels sont les intérêts et risques du viager ?

Quels intérêts pour les vendeurs ?

Pour les seniors, la rente en viager offre la possibilité de bénéficier d’un revenu supplémentaire, versé régulièrement, afin de pouvoir profiter matériellement de leur patrimoine, dans des conditions confortables, jusqu’à leur décès.

La forme la plus commune du viager, celui occupé, permet aussi de maintenir les seniors à leur domicile jusqu’à leur décès, tout en leur offrant les moyens matériels de leur autonomie.

D’un point de vue fiscal, si le bien est occupé, le bouquet est exonéré de la taxation sur la plus-value. Pour ce qui est de la rente, le crédirentier paye des impôts dessus, mais il bénéficie d’un abattement fiscal selon son âge (à plus de 70 ans, seulement 30% de la rente est imposable).

Les intérêts pour les acheteurs

Pour les acheteurs, l’acquisition d’un bien en viager permet de développer un patrimoine immobilier, et, potentiellement, sans avoir à s’endetter ou souscrire un prêt immobilier, selon le montant du bouquet et de la rente (en moyenne 715 euros par mois en 2018).

Le versement de la taxe d’habitation, de la taxe sur les ordures ménagères, et des frais pour l’entretien du bien incombent au crédirentier s’il occupe le logement.

Enfin côté fiscalité, l’opération est également intéressante, puisque si le viager est occupé, l’acquéreur n’a pas à déclarer la valeur de la pleine propriété à l’Impôt sur la fortune immobilière. Il déclare seulement la valeur de nue-propriété du bien, qui est moindre, car elle prend en compte que le crédirentier occupe encore le lieu.

Les risques du viager 

Le premier risque du viager tient à la nature même du contrat signé entre les deux parties : le vendeur parie sur sa longévité, il espère toucher une somme d’argent (en rentes et en bouquet) qui égale ou dépasse la valeur de son bien. A l’inverse, l’acheteur parie sur le déclin du vendeur, il espère que son décès intervienne plus rapidement, pour acquérir un bien immobilier en dessous de sa valeur.

Ce risque s’illustre très bien par la jurisprudence Jeanne Calment. La doyenne des Français, décédée à l’âge de 122 ans, avait vendu son appartement en viager, à 90 ans, à son notaire, âgé lui de 47 ans. A sa mort, trente plus tard, à 77 ans, il avait versé à Jeanne Calment deux fois le prix de son appartement en rentes !

La fixation du prix de vente du bien peut également comporter un risque. Il est en effet librement fixé entre les deux parties, il faut donc bien connaître le marché et ne pas sure-estimer la valeur marchande du logement payée en rentes.

Enfin, l’évolution du prix de l’immobilier peut constituer également un risque important, surtout sur une période potentiellement longue. Il faut là aussi veiller à cibler une zone géographique où le prix de l’immobilier augmentera, surtout si l’on souhaite obtenir une plus-value à la revente.

Viager, quelles assurances souscrire ? 

L’assurance habitation est-elle obligatoire ?

Si le vendeur occupe les lieux, l’obligation de souscrire une assurance habitation lui incombe. Mais il doit prévenir son assureur et modifier son contrat, cat il n’est plus assuré en tant que propriétaire mais en tant qu’occupant du bien.

Qu’il soit occupé ou non, l’acheteur peut aussi souscrire une assurance habitation propriétaire pour son bien, afin de couvrir les risques non pris en charge par l’assurance de l’occupant ou du syndic.

Qu’est-ce que sont les assurances viagères ? 

L’acheteur peut souscrire une assurance décès dans le cas où il viendrait à décéder avant le vendeur. Dans ce cas, c’est l’assurance (et non pas ses héritiers) qui prendra la charge du paiement de la rente jusqu’à la mort du crédirentier.

L’acheteur peut également s’assurer contre le risque de « sur longévité » du vendeur, en souscrivant une assurance longévité exceptionnelle. Dans ce cas, c’est l’assureur qui s’engage à régler le montant des rentes au-delà d’un certain délai défini au préalable.

Le terme « viager » peut également s’appliquer, dans le secteur de l’assurance, à des contrats qui n’ont rien à voir avec la vente d’un bien immobilier. C’est le cas d’une assurance obsèques en viager, qui reprend simplement le même principe : l’assuré verse une rente régulière à son assureur jusqu’à sa mort dans le but de financer ses propres obsèques.

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