Certains emprunteurs risquent d'être exclus par la baisse des taux d'usure

En 2020, le marché de l'immobilier promet d'évoluer vers une stabilisation des taux de crédit. En outre, les taux d'usure ont légèrement diminué au 1er janvier 2020. Ces deux données risquent d'exclure certains profils emprunteur de la souscription d'un crédit immobilier. Vousfinancer.com a rendu son analyse pour cette nouvelle année.

La hausse des seuils de l'usure au 1er janvier 2020 pour les crédits immobiliers

Tout d'abord, qu'est-ce que le taux d'usure dans le crédit immobilier ? Le taux d'usure est le taux maximum autorisé qu'un prêteur peut pratiquer auprès d'un emprunteur. C'est une sécurité pour l'emprunteur ; le taux d'usure empêche les prêteurs de pratiquer des taux excessifs qui placeraient l'emprunteur en difficulté financière. Dans le cas présent, c'est le taux annuel effectif global (TAEG) autorisé pour une banque, tous frais compris (de dossier, de courtage, d'assurance, de garantie et de tenue compte).

Au 1er janvier 2020, ces derniers ont diminué de 0,15% en moyenne. Ils sont mis à jour grâce aux données de la Banque de France, qui étudie les taux moyens pratiqués tous les trimestres. Ainsi donc, les taux sont décidés pour le trimestre suivant l'analyse. Voici les variations moyennes des taux d'usure entre le 4e trimestre 2019 et le 1er trimestre 2020 :

• Prêts à taux fixe :prêts < à 10 ans : 2,67 % au 4e trimestre 2019 ; 2,60 % au 1er trimestre 2020 ;prêts entre 10 et 20 ans : 2,67 % au 4e trimestre 2019 ; 2,51 % au 1er trimestre 2020 ;prêts > 20 ans : 2,77 % au 4e trimestre 2019 ; 2,61 % au 1er trimestre 2020 ;
• Prêts à taux variable : 2,41 % au 4e trimestre 2019 ; 2,36 % au 1er trimestre 2020 ;
• Prêts-relais : 2,99 % au 4e trimestre 2019 ; 2,92% au 1er trimestre 2020.

Mais cela est quelque peu problématique pour le directeur général de Vousfinancer.com Jérôme Robin : « Il y a un écart de 3 mois entre les taux qui servent de base pour déterminer l'usure et les conditions proposées par les banques et c'est cela qui pose problème. Ainsi le taux de l'usure des prêts immobiliers a à nouveau baissé en janvier de 0,15 % alors que les banques augmentent actuellement leurs taux de 0,10 % en moyenne. En période de remontée des taux, il y a un risque d'effet ciseau et d'exclusion du crédit de certains emprunteurs qui se voient refuser leurs prêts au motif que le taux dépasse celui de l'usure. »

Les taux d'emprunt se stabilisent, voire augmentent dans certaines banques

En effet, quelques remontées des taux de crédits chez certaines banques ont été constatées, après leur chute vertigineuse qui se poursuit depuis plusieurs années. Ces hausses sont d'en moyenne 0,10 % mais peuvent parfois s'étendre à 0,20 %. Couplé à l'évolution des taux de crédit et des frais de dossiers, le dépassement des taux d'usure devient de plus en plus courant. « On assiste actuellement à de légères hausses de taux mais aussi à des augmentations des frais de dossiers qui peuvent atteindre désormais 1 % du montant emprunté dans certaines banques... C'est donc la double peine pour les emprunteurs, qui voient le coût de leur crédit augmenter mais surtout leur TAEG, avec un risque plus élevé d'atteindre le taux d’usure en particulier pour les profils les plus fragiles qui ont des taux plus élevés... », analyse Jérôme Robin.

Il faut dire que les banques sont bien plus sélectives sur les dossiers emprunteur plus fragiles. Vousfinancer.com avait déjà révélé que les profils « non grata » (emprunteur travaillant en intérim ou en CDD, sans emploi, souffrant de problèmes de santé, sans apport personnel...) bénéficiaient plus difficilement d'un crédit immobilier. D'autant plus qu'en moyenne, le taux d'apport personnel emprunteur est de plus en plus bas.

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