Depuis 2000, le pouvoir d'achat immobilier des Français a bondi de 31 %

2019 a été une année record pour l'immobilier en France ! Et si l'on opère une petite rétrospective, on remarque que la capacité d'emprunt des acheteurs français a augmenté, de 31 %, d'après une étude de Credixia, une société spécialisée dans les activités de courtage de crédits immobiliers et de refinancement.

L'augmentation de la capacité d'emprunt est la cause de la hausse du pouvoir d'achat

En 2000, le taux d'emprunt moyen pour un crédit immobilier était de 6,5 %. En janvier 2020, il n'est que de 1,13 %, selon les données de l'Observatoire du Crédit Logement. Avec une telle diminution (- 5,37 %), la capacité d'emprunt de l'acquéreur Français a bondi, de 215 000 euros à 312 000 euros en vingt ans ! Cela représente un gain de pouvoir d'achat 97 000 euros, soit de 31 %.

En 2019, le volume de crédit accordé a été record et on constate plus d'un million de transactions dans l'ancien. « L'immobilier a été dynamisé par le niveau des taux de crédit, qui ont également atteint des records, puisqu'on a pu emprunter à moins de 1 % sur quasiment toutes les durées. C'est vraiment ce niveau des taux qui a permis au plus grand nombre d'emprunter, en générant un effet d'aubaine », nous expliquait Sandrine Allonier du courtier en ligne Vousfinancer.com au cours d'un interview.

De plus, les durées d'emprunt n'ont cessé d'augmenter, permettant aux emprunteurs de réduire le montant de leurs mensualités. Ainsi, l'arrivée de nombreux ménages plus modestes dans le marché immobilier a fortement stimulé la demande.

La chute des taux de crédit des années 2000 à aujourd'hui

La baisse des taux de crédit ne fut guère brutale, mais s'est étalée sur une trentaine d'années. Dans les années 1990, les taux commencèrent à se réduire de façon assez drastique pour que les conditions d'emprunt s'assouplissent et favorisent le marché. En outre, la politique d'inflation contrôlée pratiquée à l'époque bénéficiait encore plus aux taux d'emprunt. De nombreux emprunteurs ont donc pu souscrire un crédit et devenir propriétaire, engendrant une forte demande immobilière. Dans cette dynamique, les transactions étaient à l'avantage des propriétaires tout en profitant aux investisseurs. Ces derniers avaient pour beaucoup un objectif patrimonial : réaliser une plus-value sur le bien acquis en sortie à la revente.

Et dès les années 2000, le phénomène était pleinement engagé : les conditions d'emprunt étaient de plus en plus avantageuses, tandis que les prix grimpaient. Ainsi, jusqu'en 2020, les taux de crédit ont continué à baisser et les prix à s'envoler. Certaines villes comme Bordeaux ou Paris subirent une inflation hors du commun : pour la capitale, l'inflation fut de 248 % dans l'ancien (2 740 euros par m² au 1er trimestre 2000 à 9 890€ au 2ème trimestre 2019).

2020 : 10 % des emprunteurs potentiellement exclus du crédit par les banques ?

Mais avec la légère et récente remontée des taux de crédit, la baisse des taux d'usure et les recommandations du HCSF sur l'endettement des Français, les banques ont revu leurs conditions d'accès au crédit immobilier. Credixia anticipe à 10 % le taux d'emprunteurs actuels qui seront exclus du crédit. « En effet, avec ces recommandations, les banques ne peuvent prêter que pour des durées inférieures ou égales à 25 ans, alors que les prêts sur 25 ans et plus ont représenté en 2019 40 % des prêts, allègue encore Sandrine Allonier. Certains emprunteurs risquent donc d'être pénalisés. Les banques doivent aussi limiter la capacité d'emprunt à des taux d'endettement de 33 %. Cela pénalisera essentiellement les ménages modestes. Compte tenu de tout cela, mais également d'un atterrissage du marché immobilier, il faut effectivement s'attendre à une baisse des volumes de crédit de 10 à 15 %. »

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