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Emprunt immobilier : comment diminuer son taux d'endettement ?

27 nov. 2020 La Rédaction d'Assurland 1327 vues

Si vous souhaitez devenir propriétaire en empruntant, deux conditions sont généralement demandées par les banques : posséder au moins 10% de la valeur du bien en apport, et avoir un taux d'endettement inférieur à 33%. Assurland fait le point avec vous sur le taux d'endettement, et vous explique différentes techniques pour le réduire et ainsi augmenter vos possibilités d'emprunt.

Qu'est ce que le taux d'endettement ?

Tout d’abord, il faut savoir ce qu’est le taux d’endettement et à combien il est fixé. Dans le milieu bancaire, cet indicateur permet à l’établissement de déterminer si un client est en mesure de contracter ou non un emprunt. 

Etablir le taux d’endettement permet à une banque de savoir si les sommes à rembourser ne seront pas trop importantes par rapport à vos revenus. Pour le calculer, il suffit de mettre face à face les revenus mensuels de l’emprunteur et la charge financière de tous ses crédits en cours. Concrètement, ce calcul permet d’aboutir à un pourcentage, qui exprime à quel point vos dettes « pèsent » sur vos revenus. 

Depuis fin décembre 2019, la limite de ce taux d’endettement maximal s’est durcie à 33%, pour toutes les banques. Il n’est donc en théorie plus possible d’obtenir un emprunt si l’ensemble de vos crédits représentent une charge supérieure à 33% de vos revenus.

Si votre taux d’endettement dépasse les 33% fatidiques, il existe néanmoins des techniques pour le réduire, et améliorer ainsi votre capacité d’emprunt.

Allonger la durée du prêt

Pour les emprunts bancaires, la règle veut que le taux d’intérêt augmente avec la durée du prêt. Car plus le nombre d’années s’étend, plus la banque considère qu’il y a pour elle un risque de ne pas être remboursée. En effet, sur une longue durée, le prêteur craint davantage qu’un événement inattendu survienne et vous empêche d’achever le recouvrement de vos dettes. 

En revanche, comme le remboursement s’étale davantage dans le temps, les mensualités diminuent, et donc votre taux d’endettement baisse d’autant. Vous gagnez donc en capacité d’emprunt.

Pour savoir de combien diminueraient vos mensualités en allongeant la durée du prêt, vous pouvez utiliser notre simulateur de mensualités.

Rembourser en priorité ses crédits à la consommation

Dans l’optique de contracter un emprunt pour un achat immobilier, vos crédits à la consommation entrent en compte aussi dans votre taux d’endettement. Les rembourser avant de solliciter votre prêt immobilier vous permet donc aussi de réduire votre taux d’endettement.

Il est aussi important de noter que s’il vous reste moins de six mois à rembourser sur un crédit à la consommation, il ne sera pas pris en compte comme charge d’emprunt par la banque ! 

Bonne nouvelle donc, en revanche, les crédits à rembourser pendant encore plus d’une année seront eux bien ajoutés à votre passif. Dans ce cas, il vaut mieux parfois utiliser un peu de son apport pour éponger les dettes des crédits avant de vous présenter à la banque pour un emprunt plus conséquent.

Attention toutefois à ne pas trop réduire votre apport pour vous désendetter. Pour rappel, il faut généralement présenter un apport personnel de 10% de la valeur d’achat du bien pour obtenir un emprunt immobilier.

Regrouper ses crédits

Pour réduire le poids financier d’un grand nombre de crédits à la consommation, il est également possible de les regrouper en un seul. Cette technique permet de n’avoir plus qu’une seule mensualité, le tout sur une durée plus longue.

Ainsi, comme exposé dans la première solution, avec une un emprunt qui s’étale davantage sur la durée, votre taux d’endettement par mois diminue, et donc vous gagnez en capacité d’emprunt.

Pour procéder à un regroupement de crédits, il est possible de s’adresser à une banque spécialisée ou à votre propre banque. Vous pouvez aussi utiliser notre simulateur de rachat de crédits.

Faire appel à la solidarité familiale

Solliciter un prêt d’argent auprès de sa famille ou de ses proches peut parfois permettre de rendre votre dossier plus attractif pour les banques. Ce prêt, qui s’éffectue généralement sans taux d’intérêt, peut vous permettre de rembourser une partie de vos crédits à la consommation, ou de gonfler votre apport.

Une enquête récente, menée par la Carac (une mutuelle d’épargne, de retraite et de prévoyance), laissait apparaitre que l’entraide familiale était plus répandue et acceptée qu’on ne le pense de prime abord. Selon cette étude, 4 Français sur 10 (43%) envisageaient d’aider leurs enfants à préparer leur retraite, en investissant par exemple dans l’immobilier. 

Enfin, une fois votre emprunt contracté dans le but de devenir propriétaire, n’oubliez pas que vous pouvez comparer les assurances emprunteur en ligne, afin de réduire la charge que représente votre assurance de prêt immobilier sur vos revenus. 

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