Immobilier : à Paris, les prix baissent partout

Paris est une fête, mais de moins en moins pour les investisseurs, à en croire la dernière étude de la plateforme Meilleurs Agents. En effet, une baisse généralisée des prix de l’immobilier semble à l’œuvre dans la capitale (-1,7%). C’est en tout cas la conclusion à tirer des données extraites d’une année 2021 pourtant à marquer d’une pierre blanche en termes de ventes.

Tous les arrondissements concernés, sauf le 4e

Plus surprenant, cette décote concerne bien tous les arrondissements, seul le 4e fait exception avec une très légère hausse sur un an (+0,3%). Paradoxalement, c’est le quartier voisin, le 3e qui enregistre la plus forte décrue : -3,3% sur douze mois. 

Cette déflation se constate aussi sur le prix au mètre carré, qui reste malgré tout très élevé au terme de l’année dernière : 10 203 euros/m². Il faut toutefois rappeler qu’en 2020 le prix au mètre carré frôlait les 11 000 euros. Sur dix ans, la hausse cumulée des prix de l’immobilier parisien dépassait les 20%. Alors, comment expliquer cette première année de reflux en une décennie ?

Le désir d'investir hors de la capitale

Plusieurs facteurs ont contribué à cette baisse d’intérêt pour la pierre parisienne. D’abord, une tendance qui semble désormais de fond depuis le début de la crise sanitaire : l’envie d’investir dans des maisons avec jardin, notamment en périphérie des grandes villes.

Ce désamour pour les appartements chers et étriqués, encouragé par le déploiement du télétravail, se remarque dans les données démographiques. Selon l’INSEE, la capitale a perdu 150 000 habitants depuis le premier confinement, mais elle en perdait déjà 10 000 par an depuis une dizaine d’années.

Avec cet exode, l’offre de biens intra-muros augmente, tandis que la demande se raréfie, ce qui entraîne mécaniquement une baisse des prix. Logiquement, le processus inverse est à l’œuvre dans plusieurs villes moyennes où la demande augmente : à Rennes, Montpellier, Toulon et Nice, le prix des maisons a augmenté de plus de 10% l’année dernière (+13,1% pour Rennes).

Moins d'Airbnb et plus de passoires thermiques

Une autre tendance explique la hausse de la demande dans l’Hexagone : le retour sur le marché de biens autrefois loués sur Airbnb. La réglementation édictée par la municipalité parisienne sur les biens touristiques meublés et la désertion des touristes ont contraint nombre d’ « hôtes » à remettre leur appartement à vendre (ou à louer, mais avec des baux classiques).

Autre aspect lié à une évolution règlementaire : l’entrée en vigueur du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique). Désormais obligatoire, a il a fait exploser le nombre de logements notés E, F et G dans la capitale, où nombre de biens souvent anciens sont particulièrement énergivores. 

Or, selon la loi Climat et résilience votée l’année dernière, les logements classés « G » ne pourront plus être mis en location à partir de 2025, et seront suivis par ceux notés en « F » en 2028. Craignant de devoir mener des travaux d’ampleur, les investisseurs locatifs regardent dorénavant les annonces avec davantage de méfiance.

Un retour à la hausse possible ?

Mises bout-à-bout, toutes ces évolutions contribuent à rendre de moins en moins attractif l’immobilier parisien, ou, en tout cas, à augmenter le nombre de biens disponibles dans une période de demande en berne. Toutefois, il ne faut pas exclure que cette dernière reparte quand la pandémie sera (enfin) derrière nous.

D’abord, il ne faut par surestimer l’ « exode parisien » : de nombreux ménages en voie de déménagement souhaitent aussi conserver un pied à terre dans la capitale, qui conserve des atouts inaliénables. Si la pandémie se fait oublier, le tourisme et les investissements étrangers pourraient aussi refaire partir les prix à la hausse. Enfin, les conditions actuelles d’accès au crédit immobilier autorisent tous les rêves, y compris celui de devenir propriétaire à Paris. 

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