Immobilier : les prévisions 2021 par Sandrine Allonier (Vousfinancer.com)

2020 a été une année marquée par la crise de Covid-19. De nombreux secteurs ont été très fortement touchés ; malgré tout, le marché de l'immobilier semble tenir bon et même se montrer dynamique. Mais qu'en sera-t-il pour 2021 ? Sandrine Allonier, Directrice de la communication et porte-parole du courtier en ligne Vousfinancer.com donne à Assurland ses prévisions pour cette nouvelle année.

Retour sur l'année 2020 : peut-on considérer qu'elle a été dynamique côté immobilier malgré la crise ?

Le bilan de l'année 2020 est excellent. On ne s'attendait vraiment pas à de tels résultats, surtout avec les deux confinements. On devrait finir l'année avec un nombre de transactions de 900 000 dans l'ancien (chiffres des notaires). C'est une baisse de seulement 8 % par rapport à l'année dernière. De notre côté, nous estimons que la production de crédits va se trouver autour de 253 milliards d'euros, soit une production en croissance de 2,6 % par rapport à 2019, qui était déjà une année très dynamique.

L'écart entre le nombre de transactions et la production de crédits s'explique notamment par les renégociations de prêts. On a moins recueilli en production de crédits qu'en transactions parce que des renégociations de prêts n'ont pas été liées à des transactions.

Le HCSF a relevé le taux d'endettement maximal à 35 %. Qu'est-ce que cela pourrait produire sur le marché ?

Le 17 décembre dernier, le HCSF (Haut Conseil de sécurité financière) a effectivement annoncé que le taux d'endettement maximal serait relevé de 33 % à 35 % pour 2021. C'est une très bonne nouvelle car cela va dans le sens d'un assouplissement du marché. En effet, malgré un bon dynamisme dans les chiffres à échelle macro, on a constaté dans le détail une augmentation des refus de crédit en 2020.

De ce côté, le bilan adressé n'est pas aussi bon, malgré les effets de rattrapage post-confinements. Nous sommes passés de 5,5 % de taux de refus en 2019 à 17 % à la fin de l'année 2020. On a vu l'impact de ces recommandations tout au long de l'année, en particulier pour les primo-accédants, qui ont représenté 35 % des refus de prêt. Les investisseurs ont quant à eux représenté 25 % de ces refus.

Certes, 2 % d'augmentation peut ne pas sembler significatif. Mais en réalité, cela change pas mal de choses. Certains emprunteurs ont eu en 2020 leur crédit refusé même à 33,1 % d'endettement. Tous ceux qui étaient vraiment justes, entre 33 % et 34 % pourront donc décrocher leur prêt. Et d'après mes calculs, quelqu'un qui gagne 3 000 euros par mois pourra rembourser 990 euros par mois à 33 % de taux d'endettement et 1 050 euros par mois à 35 % ; ces 60 euros supplémentaires de mensualité lui permettront d'emprunter 15 000 euros de plus sur 25 ans. Si l'on ajoute l'allongement de la durée de deux ans dans le neuf, on peut emprunter 30 000 euros de plus que l'année dernière (avec la limite à 25 ans du HCSF, on ne pouvait emprunter qu'à 23 ans dans le neuf avec les deux ans de différé, le temps que le logement soit construit).

Va-t-on voir le taux de dossiers de prêts immobiliers refusés diminuer en 2021 ?

En effet, cela pourrait mécaniquement faire baisser le taux de refus en 2021, en particulier pour ceux se situant entre 33 % et 34 % de taux d'endettement. De plus, il y a eu une remontée des taux d'usure ; en milieu d'année 2020, nous avions constaté un certain nombre de refus en lien avec les taux d'usure.

Mais c'est un tableau idyllique car il y a deux problèmes. Premièrement, les banques n'ont pas encore relevé leurs standards d'endettement maximum à 35 % car pour certaines, cela implique de faire des mises à jour informatiques. Deuxièmement, les banques ne regardent pas uniquement le taux d'endettement, notamment pour les ménages modestes. Pour prévenir le surendettement ou le risque de non-remboursement de crédit, les banques sont très prudentes et regardent également l'apport personnel ainsi que le reste à vivre.

Dans le cadre de la crise économique à venir et de l'augmentation du chômage, les banques se protègent pour minimiser les risques. Elles ont leurs propres « garde-fous ». C’est-à-dire que pour emprunter aujourd'hui, il ne suffit pas d'entrer dans le cadre des recommandations du Haut Conseil. Les banques exigent généralement un apport personnel de 10 % minimum plus parfois une épargne résiduelle après opération, de 5 000 à 10 000 euros. Cette épargne résiduelle servirait en cas de problème de chaudière par exemple, ou à l'achat d'une deuxième voiture si un acquéreur a investi dans une maison loin de transports. Et le reste à vivre est aussi pris en compte.

« Les banques gardent les mêmes objectifs de production de crédits que l'année dernière, elles veulent prêter et le font à de très bonnes conditions. C'est donc une bonne nouvelle supplémentaire qui s'ajoute à l'assouplissement des recommandations du HCSF. »

Les taux de crédit sont à nouveau en baisse et proche de leur plus bas historique. Pourrait-on avoir en 2021 une année au dynamisme semblable à celui de 2019 ?

Il est difficile de faire de telles prévisions. Cela dépendra de plusieurs facteurs : un éventuel reconfinement par exemple. Ce qui est certain, c'est que cette baisse des taux resolvabilise une partie des emprunteurs. Les banques gardent les mêmes objectifs de production de crédits que l'année dernière, elles veulent prêter et le font à de très bonnes conditions. C'est donc une bonne nouvelle supplémentaire qui s'ajoute à l'assouplissement des recommandations du HCSF. En outre, il y a toujours un intérêt prononcé des Français pour l'immobilier, qui reste une valeur refuge. Mais en fonction de l'évolution du chômage et de la situation économique, la donne peut changer.

Avec les nouveaux PER, le marché de l'épargne-retraite est de plus en plus stimulé. L'investissement locatif se présente-t-il toujours comme une valeur refuge en 2021 ?

L'immobilier reste une valeur refuge malgré l'apparition de ces nouveaux contrats d'épargne-retraite. Tant que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, l'investissement immobilier paraîtra très attractif. Mais il est sûr que le gouvernement cherche plutôt à privilégier l'épargne-retraite. En effet, il considère que l'investissement immobilier est improductif puisqu'il n'est pas un investissement dans l'économie réelle.

Ce qui va poser problème pour les investisseurs, c'est le crédit. Que le taux d'endettement maximal soit à 33 % ou 35 % ne change rien pour eux. Lorsqu'on est déjà propriétaire de sa résidence principale et que l'on contracte un autre crédit, on dépasse aisément les 35 %.

Dans un objectif de rentabilité, il vaut toujours mieux acheter dans une ville moins chère et ayant des loyers raisonnables plutôt que dans une ville très chère, où la plus-value est plus faible et où les gains en termes de loyers sont moins élevés. Pour ceux qui voudraient acheter cette année, il faudra faire attention car les banques ont abandonné le calcul en différentiel plus favorable à l'investissement locatif. C'est-à-dire que les loyers ne sont plus déduits de la mensualité de crédit.

L'encadrement des loyers est prévu pour de nouvelles villes en 2021. Avec le recul que l'on a déjà par rapport à cette mesure, que peut-on en penser ?

Je n'ai pas trop d'avis sur la question. On constate que les loyers augmentent très faiblement. Mais on a vu dans nos chiffres une baisse des investisseurs, qui ont été touchés par ces recommandations et qui ont été moins nombreux à emprunter. Sur l'année 2020 chez nos clients, la part des investisseurs est passée de 25 % à 15 %. Il est tout de même vrai que les chiffres de Century 21 sont différents : 27 % de leurs clients sont toujours des investisseurs.

En France, l'offre locative est détenue à 60 % par des bailleurs privés. Les investisseurs institutionnels se sont beaucoup retirés. De facto, si les gens sont moins poussés à investir dans de l'immobilier, on risque de se diriger vers une raréfaction locative, ce qui pourrait provoquer une inflation des loyers. Donc restreindre l'accès à l'investissement locatif n'a pas de sens. C'est le danger de ce gouvernement qui considère l'investissement immobilier comme improductif.

Certains prédisent une stabilisation voire une baisse des prix du marché en 2021. Peut-on s'y fier ?

Effectivement, certains prédisent une baisse des prix voire un effondrement du marché pour 2021. Mais les taux restent bas et la demande est dynamique. Même si certains craignent le chômage, la demande devrait rester soutenue, notamment dans les grandes villes. Des villes périurbaines commencent également à attirer. Donc il n'y a aucune raison que les prix baissent. Et une telle baisse ne serait pas souhaitable parce que si certains devaient revendre leur logement pour des raisons de divorce ou de perte d'emploi dans ces conditions, ils pourraient devenir insolvables. Cela serait dramatique et entraînerait une série de défauts de paiement, ce que les banques veulent éviter.

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