Le marché immobilier français freine sur fond de hausse des taux

Publié par Théophile Robert le 20/05/2022 à 14:02 , Mis à jour le 30/11/2022 à 08:42

2021 avait été une année record pour l'immobilier. En sera-t-il de même pour 2022 ? Difficile à dire, mais pour le moment, la dynamique s'est calmée. Avec la hausse des taux de crédit qui se poursuit depuis janvier et des prix qui ne baissent pas, le marché a quelque peu ralenti.

Les taux de crédit immobilier remontent

Depuis janvier dernier, les taux de crédit immobilier remontent petit à petit. Pour un emprunt sur 20 ans, les taux sont passés d'environ 1 % à 1,6 % en quelques mois. Comment expliquer une telle hausse ? Plusieurs facteurs ont influencé les taux. Les politiques monétaires et pénuries durant la crise de Covid-19 ont entraîné une forte inflation, qui sévit aujourd'hui dans de très nombreux secteurs. Et pour ralentir l'inflation, les banques centrales remontent les niveaux des taux, ce qui se répercute sur les taux de prêt immobilier.

Les pénuries ont également un impact direct sur le marché immobilier : des matériaux plus rares, donc plus chers, entraînent une inflation des prix sur la construction de logements neufs. Et le conflit russo-ukrainien n'a pas facilité les choses. En effet, une bonne partie des matériaux utilisés dans le BTP proviennent d'Ukraine et de Russie.

Mais pour le moment, il est encore difficile d'évaluer l'impact de la guerre. « L'éventuel impact de la guerre en Ukraine n'est pas encore mesurable, mais la confiance des ménages a fléchi en mars et avril. Il est probable que le nombre de ventes poursuive son érosion dans les prochains mois », explique la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) dans sa dernière note de conjoncture.

Les prix ne baissent pas pour autant

Malgré cette hausse des taux, les prix ne baissent pas. Et il faut ajouter à cette difficulté la hausse des prix de rénovation, en lien avec la hausse des prix des matériaux. Cela a pour conséquence d'exclure une partie des potentiels acheteurs du marché, notamment les primo-accédants.

Olivier Colcombet, dirigeant d'Optimhome explique cette tendance par un scénario « toujours impacté par la rareté de l'offre, en particulier pour les maisons dans des petits budgets de 200 000 à 300 000 € ». Ce dernier ajoute également que le nombre d'annonces immobilières sur les plateformes d'annonces a connu une chute de 29 % entre début 2019 et fin 2021.

Du côté de la FNAIM, la hausse des prix sur un an est annoncée à 7,9 % au 1er mai 2022, toujours dans cette tendance de raréfaction de l'offre. L'exception reste Paris, dont les prix ont stagné depuis deux ans, et dont le marché est aujourd'hui baissier. « Si Paris continue de pâtir d'une certaine abstention des acheteurs (-1,4% depuis 1 an), presque tous les autres territoires sont concernés par la hausse importante des prix. En province, les prix sont en hausse de +9% sur un an, tirés par les maisons (+10,2%) », affirme la FNAIM.

Les prix peuvent-ils chuter en France ?

Les spéculations sont ouvertes quant à une potentielle correction du marché immobilier français, historiquement haut en termes de prix et en nombre d'années de revenus nécessaires à l'achat d'un logement. Mais il serait présomptueux de s'avancer sur la globalité du marché français à l'heure actuelle.

Optimhome anticipe tout de même une baisse des prix pour les passoires thermiques, les logements notés F ou G par le DPE (diagnostic de performances). Ces derniers ne pourront plus être loués d'ici à 2025. Et la rénovation n'est pas toujours simple dans certains logements, surtout avec la hausse des prix des matériaux. « Les équilibres vont jouer à long terme, je pense que ce sera plus rapide qu'on ne le croit pas et qu'on arrivera à un écart de prix de -30% pour les passoires thermiques », allègue Olivier Colcombet.

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