Prêt immobilier : l'âge des emprunteurs est en hausse

En France, les jeunes empruntent moins, au profit des profils plus âgés. Et ce malgré une année 2021 record dans l'immobilier. Mais les règles en termes d'octroi de crédit imposées par le Haut Conseil de sécurité financière (HCSF) n'y sont pas pour rien. Coup de projecteur.

Les emprunteurs sont de plus en plus vieux

En 2021, le marché immobilier n'a pas connu la crise. Bien au contraire, « 2021 est l'année de tous les records pour le secteur », avait annoncé Laurent Vimont, président du réseau d'agences immobilières Century 2021. 1,2 million de ventes ont été enregistrées dans l'ancien pour un volume de 230 à 240 milliards d'euros octroyés en prêts immobilier. Preuve que les Français sont toujours aussi friands d'immobilier.

Toutefois, le tableau n'est pas tout rose. En effet, la part de jeunes profils tend à diminuer, quand les plus âgés empruntent toujours plus. D'après le courtier en crédit immobilier Artémis Courtage, les emprunteurs entre 30 et 34 ans représentent 25 % du total des emprunteurs, contre 32 % en 2020. Le courtier remarque également que l'âge d'emprunt moyen tous projets et toutes durées confondues est de 33 ans.

Les primo-accédants et les investisseurs locatifs très touchés par les règles du HCSF

Mais comment expliquer ce vieillissement des emprunteurs ? Les nouvelles règles (et non plus recommandations) imposées par le HCSF seraient notamment en cause. Rappelons que le taux d'endettement est désormais limité à 35 % et que la durée maximale d'emprunt est de 25 ans (27 ans dans le neuf). Mais cela n'est plus une simple recommandation, c'est une règle à laquelle les banques ne peuvent déroger que pour 20 % des crédits accordés.

Par conséquent, cette règle « donne une prime à l'emprunt aux emprunteurs qui ont déjà une carrière bien installée avec des salaires plus confortables. Ainsi, on constate une baisse sensible des primo-accédants », d'après Ludovic Huzieux, co-fondateur d'Artémis. De facto, les primo-accédants représentaient 40 % des emprunteurs en 2021, contre 44 % en 2020 et encore plus en 2019. En outre, comme en 2020, deux tiers des emprunteurs sont en couple. Presque les trois-quarts sont salariés du privé, 15 % viennent du secteur public et 3 % de professions libérales.

Les règles du HCSF ont également pénalisé les investisseurs locatifs. Ludovic Huzieux observe ainsi que depuis la création d'Artémis Courtage en 2009, la proportion d'investisseurs locatifs se situait entre 17 % et 22 %. Mais en 2021, elle a diminué à 11,15 %. Thierry Vignal, président de Masteos, entreprise spécialisée dans le conseil en investissement locatif, est plus modéré à ce propos : « cette norme n'affecte que les très gros multi-investisseurs, soit une infime partie des investisseurs, qui ne peuvent plus faire autant d’investissements qu'avant. Pour les autres, les contraintes sont légères, avec une durée de crédit à 25 ans, ce qui est long, et une capacité d'emprunt qui est passée de 33 à 35 %. »

Une tendance qui pourrait encore progresser en 2022

Autre phénomène constaté dans le crédit immobilier : l'allongement des durées d'emprunt. En effet, elles sont désormais de 20 ans en moyenne, d'après l'Observatoire crédit logement/CSA. Pour les primo-accédants, ces durées sont encore plus longues, 23 ans et 1 mois, soit six mois de plus que l'année précédente. En prenant en compte la durée maximale d'emprunt, la fenêtre de tir se réduit de plus en plus pour cette catégorie d'emprunteurs.

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