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La colocation mieux encadrée

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Si la colocation touche particulièrement le segment des étudiants, le paysage de ce mode de location a tendance à changer surtout avec l’augmentation des loyers, notamment en zones tendues. Entrée en vigueur depuis mars 2014, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a pour mission de mieux encadrer la colocation.

Qu’est-ce qu’une colocation ?

Il s’agit d’une « location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Pour simplifier :

  • La colocation commence dès la présence de deux locataires quel que soit leur lien (ami, couple, inconnus, etc.) dans un même logement et peut aller au-delà
  • La colocation s’applique aussi bien à une location vide qu’à un appartement meublé
  • Il peut y avoir un seul bail pour l’ensemble des colocataires ou un bail pour chacun d’entre eux.

En colocation, le bail devra être calibré sur un contrat-type, préalablement défini par décret.

Les règles de superficie sont également établies par la loi Alur :

  • 9 m2 pour une personne
  • 16 m2 pour deux personnes
  • 9 m2 par personne supplémentaire

S’il y a plusieurs baux, on parle alors de division de logement. Dans ce cas, la superficie de l’appartement doit être d’un moins 14 m2, le volume de 33 m3.

Paiement des loyers : quelle protection pour les propriétaires ?

Si les adeptes de la colocation se réunissent sous un même toit, ce choix est souvent motivé par le budget. Une colocation permet d’avoir une plus grande surface pour un loyer souvent moins élevé qu’en appartement loué individuellement.

Si l’un des colocataires ne paie pas son loyer, un déséquilibre se crée. Mais ce déséquilibre ne saurait être supporté par le propriétaire qui est en droit d’exiger en temps et en heure le règlement du loyer.

La loi Alur instaure le principe de solidarité entre les locataires et y inclut la notion de caution solidaire.

Qu’est-ce que la solidarité entre locataires ? Elle signifie que si l’un des colocataires ne paie pas sa part de loyer, le propriétaire est en droit de se tourner vers les autres locataires.
En cas de départ d’un des locataires, ce dernier reste solidaire pour le loyer, même une fois sorti du logement. Ceci dit, la loi Alur raccourcit à 6 mois la durée de cette solidarité.
Si un nouveau colocataire le remplace sur le bail, la clause de solidarité prend fin à ce moment.

L’encadrement du loyer et application des charges locatives

La loi Alur a l’ambition d’encadrer les loyers des colocations. Ainsi, le montant du loyer alloué aux colocataires ne peut être supérieur au loyer applicable au logement et défini par décret.

Côté charge locatives, la loi permet 2 modes de paiement :

  • Règlement du montant de ces charges via une provision de charge mensuelle et régularisation annuelle par rapport aux charges réelles.
  • Règlement forfaitaire, qui doit tout de correspondre dans les proportions raisonnables aux charges réelles.

Colocation : souscription et règlement de l’assurance logement

Alors qu’il revenait au locataire de prouver qu’il était assuré par l’apport d’une attestation d’assurance habitation, la loi Alur permet désormais au propriétaire de souscrire une assurance habitation pour le compte des locataires. Ces derniers doivent bien sûr être tenu informés de la nature de l’assurance ainsi que de son tarif, puisqu’ils paieront mensuellement l’assurance incluse dans les charges locatives. Le montant de la prime mensuelle doit être porté sur la quittance de loyer.

Le propriétaire peut donc entamer une telle procédure  dans un délai d’un mois après mise en demeure de souscrire une assurance non exécutée.

Seule la responsabilité civile locative obligatoire peut être souscrite par le propriétaire. Il s’agit de la garantie qui protège les colocataires des éventuels risques qui pourraient survenir dans le logement (bris glace, dégât des eaux, etc.). Le propriétaire doit remettre une copie du contrat d’assurance aux colocataires.

A la charge des colocataires de souscrire une garantie responsabilité civile vie privée pour protéger leurs biens et compléter celle choisie par le propriétaire, si bon leur semble.

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