Guerre en Ukraine : les conséquences sur le marché immobilier

La guerre en Ukraine perturbe les marchés. Cette situation d'instabilité géopolitique inquiète et aura des conséquences sur l'immobilier français. Mais que faut-il anticiper ? Que sait-on déjà ? Va-t-on vers de nouvelles hausses des prix au m² ou le marché peut-il se dégonfler ?

Augmentation du prix des matières premières

Première conséquence de cette guerre : l'augmentation du prix des matières premières. Ces dernières avaient déjà subi une importante inflation due à la période Covid : chaînes logistiques entamées, retards de livraison, pénuries... Rappelons que la Russie est le deuxième producteur d'aluminium au monde et que pour la première fois dans l'histoire, la tonne a dépassé le cap des 4 000 dollars. De facto, de nombreuses pièces ont vu leurs prix s'envoler comme les fenêtres. Il en est de même pour l'acier, avec l'Ukraine et la Russie étaient de gros importateurs.

Autre hausses importantes : le prix du pétrole et du gaz. Cela se répercute sur le transport, qui voit ses coûts fortement augmenter, avec une essence de plus en plus chère. Le coût de la construction et de la rénovation de logement augmente encore. Toutes ces hausses rendent les constructeurs et promoteurs immobiliers frileux : difficile de proposer des devis dans une situation où les coûts peuvent augmenter encore et très vite.

L'immobilier, toujours une valeur refuge ?

Que se passera-t-il côté prix au m² ? Difficile à anticiper et les experts ne partagent pas tous le même avis. Pour Vousfinancer, la « forte volatilité » des actifs boursiers « pourrait avoir pour effet de renforcer le côté valeur refuge de l'immobilier, comme cela a été le cas durant la crise sanitaire » et encourager « les investisseurs les plus prudents à placer leur argent dans l'immobilier. » Ce qui ferait mécaniquement monter des prix déjà très élevés.

Pour Henry Buzy-Cazaux, l'analyse est radicalement différente. « Les images des morts et des blessés mais aussi des immeubles mis à bas sont choquantes. La guerre a fait plonger le moral des Français dans les chaussettes. Le risque géopolitique est vu comme non maîtrisable, contrairement au risque sanitaire, d'autant que Vladimir Poutine brandit la menace nucléaire », explique-t-il dans une tribune pour Capital. Ce scénario pourrait entamer la confiance des Français dans le marché immobilier, qui a toujours été perçu comme une valeur refuge.

Autre conséquence du conflit, le désengagement des Russes dans certains marchés immobilier : biens prestigieux et de luxe, immeubles et bureaux. « Les Russes ne faisaient pas le marché immobilier d'habitation en France et n’y faisaient même pas l'immobilier d'exception, mais ils l'inspiraient, notamment en termes de valorisation, certes avec d'autres pays où les riches sont très riches et plus nombreux qu'ailleurs », allègue Henry Buzy-Cazaux.

Quid des taux d'emprunt ?

Les taux d'emprunt sont déjà légèrement remontés, même s'ils restent à des niveaux historiquement bas. Mais peuvent-ils monter encore plus ? « Ça pourrait, en effet », se risque Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vousfinancer.

Le niveau des taux d'emprunt dépend de plusieurs facteurs, principalement les rendements obligataires. Autrement dit, ils sont indexés sur les taux d'emprunt de la BCE, c'est-à-dire le niveau de rendement des obligations d'État, qui financent la dette. Mais les récents événements pourraient amener les taux à augmenter face à l'incertitude et au risque grandissant. D'autant plus que l'inflation due à la guerre, à la crise de Covid-19, aux capitaux injectés par la BCE et aux pénuries pourrait aussi stimuler une remontée des taux.

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