Corse : l'immobilier est en très forte hausse depuis 10 ans

Comme pour de nombreux territoires français, la Corse a accusé de très fortes hausses du prix du m² depuis ces dix dernières années. Mais si l'on regarde de plus prêt, ces hausses sont encore plus impressionnantes : une inflation de 138% en dix ans ! L'Agence d'aménagement durable, d'urbanisme et d'énergie (AUE) de la Corse a rendu son rapport pour faire état de la situation.

Une hausse encore plus forte que dans le reste de la France

Le constat est unanime : les prix de l'immobilier ont flambé cette dernière décennie, à tel point qu'il accuserait même d'une légère baisse trimestrielle cette année. Paris a allègrement dépassé la barre des 11 000 euros au m², Bordeaux a connu des hausses historiques, Villeurbanne est extrêmement dynamique en ce moment... malgré l'inflation, les volumes de transactions restent stables, voire augmentent.

Mais sur la petite île au sud de la France, ces hausses ont été encore plus prononcées. Ainsi, le prix moyen au m² pour un terrain à bâtir est passé de 34 à 81 euros au m², soit une hausse de 138%, contre 68% « seulement » sur le reste du territoire (de 46 à 82 euros) entre 2006 et 2017. En outre, l'AUE de Corse a souligné que le coût du foncier a augmenté en moyenne deux fois plus vite que le coût du logement dans les terres (68% contre 34%). En Corse, il dépasse l'entendement (138% contre 36%).

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Un inflation hors normes à proximité de la mer 

Et comme pour le reste du territoire, la Corse ne fait pas exception à la règle : les hausses des prix diffèrent en fonction de la localisation. Ainsi, l'AUE observe « une étroite corrélation entre la baisse des prix et l'éloignement de la mer », où la demande près des côtes est très forte, et le marche in fine très tendu. Les zones côtières (moins de 5 kilomètres de la mer) regroupent à elles seules 60% des ventes de maisons individuelles et 80% de la valeur du marché. Et pour les appartements, le phénomène est encore plus prononcé : entre 2010 et 2017, 3,8 milliards d'euros ont été réalisés (80% des transactions) dans seulement 17 communes des 360 que compte l'île. Ajaccio aspire à elle seule 29% du marché.

Cette demande très forte a créé des « zones » d'exclusion, selon les auteurs de l'étude. « Aujourd'hui, un ménage moyen n'est plus en capacité d'acheter son logement dans certains secteurs », allèguent-ils. Ainsi, l'AUE estime à 42 le nombre de communes devenues « inaccessibles » aux ménages ayant un revenu proche de la médiane française (1 710 euros par mois, selon l'INSEE). Et pourtant, la Corse « enregistre la plus forte croissance du parc de logements de France métropolitaine, devant l'Occitanie et les Pays de la Loire », toujours d'après l'INSEE. 5 000 logements s'y construisent chaque année pour un total de 330 000 habitants, soit une augmentation annuelle moyenne de 2,2%.

Un phénomène dénoncé : la très forte hausse du nombre de résidences secondaires

Mais cette augmentation du nombre de logements s'explique surtout par l'explosion du nombre de résidences secondaires, dont la croissance est deux fois plus élevée que sur le reste du territoire. Les politiques locales n'ont pas manqué de réagir. Jean-Guy Talamoni, président indépendantiste de l'assemblée de Corse a déclaré que cette explosion de la demande d'« acheteurs étrangers » contribue à « chasser les Corses de leur île par la force de l'argent ». Les nationalistes dirigeant la région depuis 2015 réclament par ailleurs l'instauration d'un statut de résident qui réserverait le droit à l'acquisition de biens immobiliers sur l'île à ceux qui y résident depuis 5 ans au moins à titre permanent. Ce droit, étant anti-constitutionnel, a fait face à de nombreuses oppositions politiques.

Il faut bien dire que la Corse est très séduisante pour les acquéreurs français, notamment grâce à son climat et ses paysages. D'après les chiffes de l'INSEE, la contribution de ces résidences secondaires dans la croissance du parc corse est bien plus élevée que partout ailleurs : 54,3% contre 11,2% en moyenne en France métropolitaine. Plus de 100 000 logements sont des résidences secondaires en Corse, représentait la bagatelle de 37,2% du parc de l'île. La moyenne française est presque quatre fois moins élevée avec 9,6%.

Enfin, la vacance est en baisse en Corse. Depuis 2010, le nombre de logements vacants baisse de 1% par an, pour se hisser à 8 110 logements en 2015. Leur part est de 3,3% du parc corse contre une moyenne de 7,9% en France métropolitaine.