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Si vous désirez emprunter auprès d'une banque pour financer un prêt immobilier, vous devez connaître votre capacité d'emprunt. Le montant total que vous pourrez emprunter dépend de plusieurs facteurs : vos revenus, un éventuel apport personnel, le taux de votre crédit, sa durée... Grâce à sa calculette de capacité d'emprunt, Assurland.com vous permet de connaître votre capacité d'emprunt rapidement, et ce gratuitement !
Votre capacité d'emprunt est le montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée selon vos revenus et vos charges. Autrement, elle définit votre capacité à rembourser un crédit immobilier.
Elle est également nommée capacité d'endettement et repose sur deux données principales : le taux d'endettement ainsi que votre reste à vivre. La durée du prêt et son taux influent aussi le montant que vous pourrez emprunter chez un organisme prêteur (généralement une banque). En effet, plus la durée de votre crédit est longue, moins élevées seront vos mensualités, ce qui vous permettra d'emprunter un plus grand montant. Cependant, augmenter la durée d'un prêt va augmenter votre taux de crédit : le montant total à régler sera plus important car les mensualités seront plus chères à durée équivalente.
Plusieurs données entrent en compte dans le calcul de votre capacité d'emprunt :
En calculant votre capacité d'emprunt, vous pourrez déterminer le montant que vous pourrez investir à l'acquisition d'un logement. Elle entre en compte dans votre capacité d'achat, qui comprend également votre apport personnel et, le cas échéant, vos prêts aidés et à laquelle il faut soustraire les frais de notaire. Cela pourra donc vous aider à y voir plus clair si vous désirez investir.
De manière générale, les prêts immobiliers sont disponibles pour une somme à partir de 50 000 euros. Si le montant est inférieur, il vaut parfois mieux vous diriger vers un prêt personnel qui évite les frais de dossiers et d'hypothèque. Le plafond de ce prêt a pour maximum votre capacité d'emprunt.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, vous aurez besoin des éléments suivants :
Pour utiliser la calculette de simulation d'emprunt, il vous suffit de renseigner les informations citées ci-dessus. Vous n'avez plus qu'à cliquer pour obtenir le résultat ! Vous pouvez bien évidemment modifier la durée du prêt pour augmenter le montant qu'il est possible d'emprunter. Attention toutefois, cela risque d'augmenter le taux du crédit et in fine vos mensualités, ce qui aura pour effet d'augmenter le coût total du prêt.
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Le taux d'endettement est issu du rapport entre vos revenus nets et vos charges. Il prend en compte toutes vos sources de revenus : salaires, traitements, pensions de retraites, revenus fonciers, locatifs, de placements financiers réguliers, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles... Toutefois, les revenus non-garantis ainsi que certaines prestations sociales comme les allocations familiales comme les primes exceptionnelles ne sont pas à prendre en compte dans le taux d'endettement.
Sachez aussi qu'à la fin de l'année 2019, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) à plafonné à 33 % le taux d'endettement maximal qu'une organisme prêteur puisse octoyer pour un crédit immobilier ainsi qu'à 25 ans la durée des prêts. Au mois de septembre 2020, l'organisme de contrôle avait exprimé sa volonté de ne pas revenir sur ces deux critères.
Pour calculer le taux d'endettement, il faut prendre en compte les charges suivantes :
Pour obtenir son taux d'endettement, il suffit de diviser toutes ces charges par le montant de vos revenus nets et de multiplier le résultat par 100.
Le reste à vivre se rapporte à la somme restante à un foyer une fois réglée l'intégralité de ses charges. Celui-ci doit être assez important pour pouvoir permettre au foyer de vivre normalement et d'assurer les dépenses de la vie quotidienne (alimentation, factures d'eau, d'électricité, internet, téléphone...). Dans le cas contraire, l'organisme prêteur refuser d'accorder le prêt.
Le reste à vivre exigé peut varier en fonction de plusieurs critères, notamment la localisation du bien désiré. Par exemple, il sera plus important pour un acheteur investissant dans une grande métropole comme Paris ou Lyon que pour un acheter investissant dans une zone rurale, le coût de la vie étant plus important en métropole. En outre, la composition du foyer intervient dans le calcul du reste à vivre. Il faudra donc au minium compter 600 à 1 000 euros de reste à vivre pour un célibataire, 750 à 1 000 euros pour un couple sans enfant et 150 à 400 euros pour chaque enfant supplémentaire à charge.
Il existe plusieurs moyens d'augmenter votre capacité d'emprunt. Premièrement, vous pouvez augmenter votre apport personnel. La plupart des établissements prêteurs demandent un apport de 10 %, bien que ça ne soit pas toujours le cas. Vous pouvez porter montant de votre apport à 20 % ou plus selon vos économies.
Deuxièmement, vous pouvez rembourser vos crédit en cours ou les restructurer. En d'autres termes, vous pouvez fusionner vos crédits en un unique prêt et donc ne régler qu'une seule mensualité, vous permettant d'allonger la durée de remboursement de ce dernier.
Enfin, il est possible de contracter deux prêts immobiliers en même temps. Explications : un emprunteur peut par exemple choisir de souscrire un prêt sur 15 ans, ou deux prêts, l'un sur 10 ans et le second sur 15, qu'il rembourse simultanément. Le prêt le plus court disposera d'un taux moins important et le coût des mensualités baissera pour une même période, tout en augmentant le reste à vivre.
Votre apport personnel peut être constitué de plusieurs éléments :
À savoir que peuvent également être comptabilisés dans un apport personnel :
Pour mieux illustrer la fonction d'une calculette de capacité d'emprunt, nous allons passer en revue quelques exemples concrets.
Dans le premier cas, admettons un homme célibataire disposant de revenus nets à hauteur de 2 000 euros mensuels et ayant 800 euros de charges mensuelles fixes. Avec une capacité mensuelle de remboursement de 1 200 euros, il pourra emprunter :
Dans le deuxième cas, prenons l'exemple d'un couple avec trois enfants disposant de revenus nets à hauteur de 5 000 euros mensuels. Si l'on comptabilise au total 900 euros pour les enfants ajoutée à 1 200 euros de charges, la capacité de remboursement sera égale à 2 900 euros. Ils pourront donc emprunter :
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