Geneviève Prandi à Assurland : discussion sur l'encadrement des loyers à Paris

Assurland a eu l’occasion d’échanger avec Geneviève Prandi, directrice de l'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP), afin d’évoquer le bilan non encadrement des loyers à Paris en 2018.

Pourriez-vous nous expliquer en quoi consiste exactement l'encadrement et non-encadrement des loyers ?

L'encadrement est un plafonnement du niveau des loyers à un loyer de référence majoré publié par le Préfet. Pour le non encadrement, c’est-à-dire en l'absence d'encadrement (dispositif annulé en novembre 2017 et réintroduit en juillet 2019), l'OLAP a simulé ce qu'aurait été l'encadrement des loyers à Paris avec la prolongation de l'arrêté de 2017 jusqu'au 31 juillet 2018, et un nouvel arrêté (virtuel donc) à compter du 1er août 2018. Puis, l'OLAP a regardé le niveau réel des loyers par rapport à ces plafonds. Nous préciserons que l'encadrement des loyers s'applique aux nouveaux baux signés, il ne concerne donc pas les baux en cours et les reconductions tacites.

Attention cependant à ne pas confondre avec le décret annuel des zones tendues qui limite la hausse de loyer à l'IRL en cas de relocation, sauf cas particuliers.

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Les logements se situant dans la banlieue parisienne sont-ils, eux aussi, soumis à l'encadrement des loyers ?

Non, il n’y a pas d'encadrement des loyers à l'heure actuelle en banlieue parisienne.

En 2018, les bailleurs ont profité de la fin provisoire de l'encadrement des loyers à Paris pour rehausser leurs prix. Est-ce vrai ?

En réalité, il s'agit plutôt d'une absence de baisse des loyers les plus élevés, plus que d'une hausse généralisée des loyers, puisque la plupart des bailleurs appliquent l'IRL, ou pas de hausse en cas de relocation. La loi ALUR avait pour vocation d'éliminer les excès, et non pas de faire baisser globalement les loyers. On a bien constaté, sur la première période d'encadrement, des baisses des loyers au-dessus du plafond dans de nombreux cas sans cependant, descendre au niveau du plafond (cf. bilan de 2017 sur le site de l'Olap).

Quels ont été les logements les plus impactés par une hausse de loyer, et à combien s'est élevé ce dépassement ?

Les logements les plus impactés sont les logements de moins de 20 m². Le dépassement moyen, toutes typologies confondues, est pour les non meublés de 151 €/mois, soit 12 % du loyer total hors charges (de 9 à 14 % selon le nombre de pièces). Ce montant du dépassement est supérieur à celui constaté en 2017 (134 €) mais inférieur à 2015 (165 €).

L'encadrement est de retour depuis le 1er juillet 2019. Va-t-il perdurer ?

La loi prévoit une période d'expérimentation de 5 ans, soit jusqu'à novembre 2023, et un bilan 6 mois avant pour voir l'utilité ou non de ce dispositif.

Comment sont définis les loyers de référence ?

Selon la méthodologie définie dans les prescriptions méthodologiques nationales du réseau des observatoires des loyers, ils sont définis à partir de données individuelles observées et calculées par zone (14 à Paris), nombre de pièces et époque de construction, en distinguant meublé et non meublé.

À ce jour, on peut observer une baisse des loyers. Il semblerait pourtant qu'une annonce sur deux dépasse encore les plafonds. Que pouvez-vous en dire ?

Nous sommes en train de faire les enquêtes sur les évolutions en 2019, il est donc prématuré pour nous de vous répondre sur une éventuelle hausse ou baisse des loyers. Concernant les annonces, elles ne représentent pas l'ensemble du marché. En effet, une part non-négligeable des logements se relouent sans passer d'annonce. Par ailleurs, ce sont les logements les plus chers qui restent le plus longtemps à l'affiche, et on a donc un 2e biais.

Que se passe-t-il en cas de non-respect de l'encadrement des loyers de la part des bailleurs ?

Il existe une procédure de rappel à l'ordre, pouvant aboutir à une sanction financière, qui a été mise en place par la Préfecture.

Comment les locataires peuvent-ils faire pour savoir si leur loyer respecte la loi ? Et que peuvent-ils faire s'ils se rendent compte que ce n'est pas le cas ?

Les locataires doivent consulter le site de la DRIHL qui publie les arrêtés du Préfet et, ensuite, voir avec l'ADIL de Paris, ou une association de locataires, pour les mesures à prendre si le loyer ne respecte pas le plafond.

Location proposée par une agence ou un particulier : la loi est-elle la même pour tout le monde ?

Oui, la loi est exactement la même, il n’y a pas de différence pour une agence ou un particulier.