L’assurance de prêt immobilier est une assurance à souscrire lorsque vous contractez un prêt pour un achat immobilier. Cette assurance fonctionne aussi bien pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif, ou l’achat de biens mobiliers ou professionnels.
La souscription de ce contrat d'assurance se fait directement auprès de la banque prêteuse ou auprès d'un assureur dit "externe".
4 raisons de comparer des assurances de prêt
Si vous cherchez une assurance pour votre prêt immobilier, vous allez certainement vous rendre sur le site d'une compagnie d'assurance ou d'un courtier. Mais, en réalité, passer par un comparateur comporte bien plus d'avantages.
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Obtenir plusieurs devis d'assurance emprunteur sur-mesure : si vous passez par un assureur, vous n'obtiendrez qu'une seule proposition. Au contraire, en vous rendant sur un comparateur, vous bénéficierez d'un large panel d'assureurs.
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Praticité et rapidité : en ne remplissant qu'un formulaire unique, vous avez accès en 3 minutes à plusieurs propositions parfaitement adaptées à vos besoins.
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Gratuité : la comparaison d'assurances emprunteur en ligne est un service gratuit et sans engagement. Vous êtes libre d'étudier en détail les différents devis et de comparer les prix et garanties autant de fois que vous le souhaitez.
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Réduire le poids de l'assurance dans son prêt : avec la comparaison d'assurances, vous pouvez économiser jusqu'à 44 000 euros sur votre crédit immobilier.
sur votre assurance emprunteur
Quel est le prix d'une assurance prêt immobilier ?
L’assurance de prêt immobilier peut peser jusqu’à plus d’un tiers du coût total du crédit. Il est donc nécessaire de bien comprendre comment son prix est calculé.
Les cotisations et le coût total de l’assurance vont dépendre de deux principaux éléments : du profil de l’emprunteur et de la nature du prêt.
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Profil de l’emprunteur : l’assureur va évaluer l'état de santé de l'assuré, le risque de décès ou d'invalidité permanente. Il va aussi regarder sa situation personnelle (revenus, statut professionnel et marital, etc.).
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Les caractéristiques du prêt : le prix de l’assurance dépend du type de prêt, du montant emprunté et de la durée d’emprunt. L’assurance de prêt immobilier s’exprime par un pourcentage sur le capital emprunté : plus ce dernier est élevé, plus le coût total grimpe.
Méthodologie : Comparaison d'assurance emprunteur prêt immobilier réalisée pour un homme né en 1998 non fumeur avec un prêt amortissable de 120 000 euros avec un taux d'interêt de 2,5% sur 15 ans.
Assurance de prêt : une obligation ?
L’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt : aucune loi ne l’impose. Toutefois, en règle générale, l’organisme prêteur exige que le futur propriétaire souscrive une assurance pour lui faire une offre de prêt immobilier.
En effet, cette assurance protège la banque en cas de défaut de remboursement du prêt de la part de l'emprunteur.
Mais c'est également pour l’emprunteur une forme de sécurité. En cas d'incident, l’assureur se substituera à lui pour rembourser le crédit immobilier.
Quel assureur choisir ?
Il est possible de souscrire une assurance emprunteur de deux manières :
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auprès de votre banque ou organisme de crédit, appelée assurance “groupe”. Cette option est souvent plus simple car elle est proposée en même temps que l'offre de prêt. Cependant, les tarifs appliqués peuvent être jusqu'à quatre fois plus élevés que ceux des assureurs externes. De plus, les contrats sont standardisés, vous laissant peu de choix pour personnaliser votre couverture.
- auprès d'un assureur externe, appelé contrat « individuel » ou “délégation d’assurance”. Cette solution est plus économique car vous pourrez personnaliser votre couverture en ne payant que pour les garanties dont vous avez besoin.
Les garanties de l’assurance emprunteur
Les garanties obligatoires
Pour assurer le remboursement du prêt, vous bénéficierez des garanties obligatoires suivantes :
- la garantie décès : La garantie décès est une composante obligatoire de tout contrat d'assurance de prêt immobilier. En cas de décès de l'assuré avant la fin du contrat, l'assureur rembourse à l'établissement prêteur le capital restant en proportion de la quotité assurée. La cause du décès peut avoir une incidence sur la couverture offerte.
- la garantie PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) : elle couvre l'incapacité permanente et totale de l'assuré à exercer toute activité rémunérée et la nécessité d'être assisté par une tierce personne pour accomplir les actes courants de la vie. Pour être éligible à cette couverture, l'assuré doit présenter une perte d'autonomie de 100 %. Cette dernière devra être constatée par un professionnel de santé avant l'âge de 65 ans. En cas de mise en jeu de cette garantie, l'assureur rembourse le capital restant dû en tenant compte de la quotité assurée.
- la garantie IPT (invalidité permanente totale) : elle a pour but de protéger l'assuréne pouvant travailler en raison d'une invalidité physique ou mentale. Pour être éligible à cette garantie, l'invalidité doit être constatée avant l'âge de 65 ans et le taux d'invalidité contractuel doit se situer entre 66 % et 99,9 %. Si ces conditions sont remplies, l'assureur prend en charge l'assuré conformément aux dispositions du contrat d'assurance.
- la Garantie IPP (invalidité permanente partielle) : elle servira en cas d'une invalidité professionnelle ou fonctionnelle de l'assuré, alors que ce dernier peut continuer à travailler dans un poste adapté. En cas de mise en jeu de cette garantie, l'assureur rembourse une partie des mensualités. Elle sera calculée en fonction du taux d'invalidité (entre 33% et 66%) et de la quotité assurée.
- la Garantie IP Pro (invalidité professionnelle) : elle est destinée aux professionnels du secteur médical, paramédical et vétérinaire. Elle permet de les protéger en cas d'incapacité totale et permanente d'exercer leur profession. Si leur invalidité professionnelle est supérieure à 66 %, l'assureur rembourse le montant du capital restant dû.
Les garanties optionnelles
- la garantie perte d'emploi : elle couvre en principe les licenciements donnant droit à une allocation chômage. Elle exclut la démission, le licenciement pour faute lourde et les périodes d'activité professionnelle trop courtes pour bénéficier de l'indemnisation de Pôle emploi. Les ruptures conventionnelles sont traitées différemment par chaque assureur car il ne s'agit pas d'un licenciement imposé à l'assuré. Elle est généralement soumise à un délai de carence et de franchise
- la garantie ITT (incapacité temporaire totale) : elle entre en jeu à la suite d'un accident ou d'une maladie imposant à l'assuré de s'arrêter temporairement de travailler. La durée maximale de la prise en charge est de 1095 jours. Au-delà, la garantie invalidité prend le relais. Dans le cas de l'ITT, l'assureur prend en charge la part de l'échéance de prêt prévue dans le contrat pour le remboursement forfaitaire. Dans le cas d'un remboursement indemnitaire, l'assureur verse la différence entre la rémunération normale et le salaire perçu pendant la période d'arrêt de travail.
Les exclusions de garanties
En assurance de prêt, des exclusions limitent l’application des garanties. Par exemple, la garantie décès (DC) ne s’applique souvent pas en cas de suicide de l’assuré.
De plus, la pratique de certains sports, certains métiers ou problèmes de santé peuvent aussi faire l'objet d'exclusions de garanties.
Sports :
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escalade, alpinisme, trekking ;
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parapente, parachutisme ;
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sports automobiles ou motocyclisme ;
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surf, plongée sous-marine, canyoning, rafting, cliff diving ;
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deltaplane, ULM, base jump, hélicoptère, saut à l'élastique.
Métiers :
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agriculteur ;
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pompier ;
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convoyeur de fonds ;
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militaire ;
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agent de sécurité.
Santé :
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pathologie cardiaque ;
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maladie chronique ;
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pathologie lourde ;
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affection longue durée (ALD).
Dans la plupart des cas, il reste possible de racheter ces exclusions, moyennant des frais supplémentaires.
Un emprunteur victime d'une affection longue durée ou maladie chronique n'est plus obligé de le déclarer dans le questionnaire médical. Pour cela, il faudra que le protocole thérapeutique soit terminé depuis plus de cinq ans, sans rechute constatée.
Les formalités d'activation des garanties
Si vous décidez de souscrire une assurance emprunteur chez l'organisme vous ayant délivré le crédit, il faudra lui adresser une déclaration afin que l'assurance soit effective. Si vous choisissez un autre organisme, vous devrez vous diriger vers lui directement. Veillez à bien respecter les délais de déclaration figurant dans votre contrat d'assurance. Autrement, vous risquez de perdre votre indemnité ou de retarder son versement.
Les étapes de la souscription
Choisir son assurance crédit immobilier
Grâce à la loi Lagarde, vous pouvez souscrire une assurance emprunteur dans un organisme différent de celui vous ayant octroyé le crédit. En choisissant vous-même votre assurance emprunteur, vous pouvez économiser plusieurs milliers d'euros.
Remplir le questionnaire de santé
Une fois que vous avez fait votre choix, il vous faut remplir quelques documents, dont le questionnaire de santé. En effet, votre état de santé pourra influer sur les conditions ou sur le coût de votre assurance crédit.
Si vous mentez à votre assureur lors de la souscription, celui-ci peut décider de ne pas vous accepter ou d'appliquer une surprime. En cas d'omission ou de fausse déclaration après la souscription, il pourra diminuer votre indemnisation, voire refuser de vous indemniser lors d'un sinistre.
Depuis le 1er juin 2022, le questionnaire de santé a disparu pour de nombreux prêts :
ceux de moins de 200 000 euros pour une personne seule (400 000 euros de plafond en cas d'emprunt à deux) ;
et qui arrivent à échéance avant les 60 ans du souscripteur.
La décision de l'assureur
Désormais, il ne vous reste plus qu'à attendre la décision de l'assureur. Si votre état de santé ne présente pas de risque, il n'y a aucune raison pour qu'il ne vous assure pas. Dans le cas contraire, il peut imposer une surprime ou encore des exclusions au contrat, voire refuser votre dossier.
Les 10 points à vérifier dans son contrat
Avant de souscrire, ou au moment d'étudier les devis sur notre comparateur d'assurances, voici les éléments à vérifier :
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les garanties incluses dans le contrat ;
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le tarif, par rapport à des garanties similaires ;
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les exclusions de garanties ;
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la durée maximale de prise en charge ;
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les délais de carence ;
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les franchises qui s’appliquent aux garanties ;
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les éventuels plafonds de garantie ;
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la quotité souscrite : c’est la part du prêt pour laquelle chaque co-emprunteur est couvert ;
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les éventuels frais de dossier ou d’adhésion ;
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le détail de ce que vous allez payer chaque mois et chaque année (le tableau d’amortissement).
L'ensemble de ces éléments doivent désormais être rappelé par l'établissement bancaire ou l'assureur externe dans la fiche standardisée d'information.
Qu'est-ce que le taux en assurance de prêt immobilier ?
Le coût de l'assurance de prêt est exprimé par un taux : le taux annuel effectif d’assurance (TAEA). Ce pourcentage représente le montant de l’assurance emprunteur par rapport au montant du crédit immobilier.
Exemple : un taux de 0,50 % sur un prêt de 200 000 euros signifie que l'assurance revient à 1 000 euros sur la durée du prêt.
À ne pas confondre avec le taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le coût total du crédit immobilier, assurance comprise (avec les intérêts, les frais de dossier, d'adhésion…).
Cotisations fixes ou dégressives ?
Pour votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez généralement choisir votre mode de cotisations. Deux grands modèles cohabitent :
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Les cotisations fixes (ou "sur la base du capital emprunté") : vous payez le même montant d'assurance tout au long du remboursement du prêt. Il s'agit souvent du type de cotisation proposé par les banques.
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Les cotisations dégressives : elles diminuent en fonction du montant restant dû. Plus vous avancez dans le prêt, plus le capital à rembourser diminue, et donc la cotisation d'assurance également.
Dans les deux cas, demandez votre tableau d’amortissement pour connaitre le prix de l'assurance au long du prêt.
Le changement d'assurance
Le marché de l’assurance de prêt est détenu à près de 90% par les banques. Pourtant, il est plus économique de faire appel à un courtier ou un assureur externe.
La délégation d’assurance
Depuis 2010, avec la loi Lagarde, les emprunteurs sont libres de choisir leur assurance crédit. Les organismes prêteurs ne peuvent également plus modifier les conditions de l'emprunt ou ajouter des frais en cas d'assurance déléguée.
L'organisme prêteur a l'obligation de vous transmettre :
- une fiche standardisée d'informations présentant les garanties d'assurance pour l'octroi d'un crédit,
- un exemple chiffré d'assurance emprunteur.
Pour que la délégation d'assurance soit acceptée, il faut que le contrat proposé dispose d'un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l'organisme prêteur.
Grace à la délégation de prêt, vous pouvez économiser entre 6 000 et 44 000 euros sur la durée de votre prêt (étude Assurland.com, novembre 2021).
La substitution d'assurance emprunteur
Le changement d’assurance en cours de prêt est également possible, on parle alors de substitution d’assurance.
Il faut là aussi que la nouvelle assurance présente des couvertures au moins égales à celles du contrat proposé par la banque : c’est l’équivalence de garanties. C'est la banque qui se charge de vérifier cette équivalence en fonction de 11 critères choisis parmi 18 critères définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF).
Comment résilier son assurance emprunteur ?
Plusieurs lois vous permettent de résilier votre assurance de prêt immobilier. Elles s'activent en fonction de la période à laquelle vous souhaitez effectuer votre demande de résiliation :
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pendant la première année suivant la signature du prêt grâce à la loi Hamon ;
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à la date d’échéance annuelle de son contrat grâce à l'amendement Bourquin (loi Sapin II) ;
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à tout moment passé la première année de souscription grâce à la loi Lemoine.
Quand renégocier son assurance de prêt immobilier ?
Pour renégocier son assurance de prêt, il est conseillé de comparer régulièrement pour avoir une idée des prix pratiqués. En effet, sur une durée d'assurance aussi longue (la durée moyenne d'un emprunt est de 20 ans) le marché peut bouger et les tarifs évoluer en votre faveur.
Les solutions en cas de refus de prêt
Ne pas trouver une assurance emprunteur, en raison d’un problème de santé par exemple, peut conduire au refus du prêt par la banque. Le coût de l'assurance entre en effet dans le calcul du taux d'endettement. Si ce dernier dépasse une certaine limite (actuellement 35 % des revenus des emprunteurs), conduit au refus de crédit. Pour l'éviter, il existe quelques solutions :
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comparer les assurances de prêt en ligne : cela peut aider à trouver un tarif qui vous permettra de repasser sous le taux d'endettement maximal.
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le cautionnement : une personne tierce s'engage à rembourser si le débiteur ne le peut plus (un fonctionnement similaire à celui d'un garant pour louer un bien immobilier) ;
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le nantissement de capital ou l'hypothèque : en cas de défaut de remboursement, la banque peut saisir le bien immobilier du débiteur, ou tout autre patrimoine ayant servi de garantie.
Quelle assurance emprunteur pour risques aggravés de santé ?
En assurance, un risque aggravé est un aléa dont la probabilité qu'il se produise pendant la période garantie est statistiquement supérieure à la moyenne. Dans le cas présent, ces risques concernent souvent la santé de l'emprunteur, mais également sa profession. Aujourd'hui, des dispositifs tels que la convention AERAS ont été mis en place pour faciliter l'accès au crédit pour ces profils.
Assurer son emprunt avec la convention Aeras
La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) vise à faciliter les démarches des emprunteurs malades qui ne peuvent obtenir une assurance de prêt immobilier à un tarif raisonnable.
Tous les assureurs se doivent d’appliquer cette convention qui permet, grâce à des analyses médicales plus poussées, un calcul du risque plus fin et l’établissement d’un tarif plus juste.
FAQ Assurance de prêt immobilier
Quelle est l'assurance prêt immobilier la moins chère ?
Selon le classement du site Opinion assurances, c’est l’assureur Zen’UP qui est le plus compétitif en termes de prix, avec une note de 4,7/5.
Comment faire un prêt sans assurance ?
Il est aujourd’hui presque impossible d’obtenir un prêt sans l’assurance qui l'accompagne. Les rares solutions qui existent sont l’hypothèque d’un autre bien immobilier, le nantissement ou l’appel à un garant.
Qu'est-ce que le droit à l'oubli assurance emprunteur ?
Le droit à l'oubli est la possibilité de ne pas déclarer à l'assureur une pathologie, si le protocole thérapeutique est terminé depuis plus de cinq ans, sans rechute constatée.
Quelle quotité assurance pret immobilier ?
La quotité représente le pourcentage du montant emprunté par chacun. Dans le cas d'emprunteurs multiples, la banque peut exiger que l'assurance soit souscrite pour la totalité du capital emprunté, ce qui correspond à une quotité de 100%.
Cependant, les co-emprunteurs ont la possibilité de souscrire une assurance en fonction de leur capacité financière respective, en choisissant une quotité de 50%, 60%-40%, ou même 100% pour chaque emprunteur. Bien que plus coûteuse, une quotité de 100% garantit la prise en charge intégrale du prêt en cas de décès prématuré d'un des emprunteurs.