Assurance prêt immobilier : Comparez et économisez

L’assurance de prêt immobilier est une assurance souscrite lorsque vous contractez un prêt pour un achat immobilier. Cette assurance fonctionne aussi bien pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire, un investissement locatif, ou l’achat de biens mobiliers ou professionnels.

La souscription de ce contrat d'assurance se fait directement auprès de la banque prêteuse ou auprès d'un assureur dit "externe".

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Qu'est ce que l'assurance emprunteur ?

L'assurance emprunteur est une protection contractée pour sécuriser un emprunt, qu'il s'agisse d'un prêt immobilier ou d'un crédit à la consommation. Son objectif est de garantir le règlement des mensualités du prêt dans le cas où l'emprunteur se retrouverait dans l'incapacité de rembourser la totalité du montant encore dû.

Elle assure à l'organisme prêteur une protection en cas d'événement inattendu qui conduirait à une incapacité de rembourser le prêt contracté mais elle permet aussi à votre entourage de faire face financièrement à une situation inattendue.

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Est-il obligatoire de prendre une assurance pour un prêt ?

L’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire pour obtenir un prêt : aucune loi ne l’impose. Toutefois, en règle générale, l’organisme prêteur exige que le futur propriétaire souscrive une assurance pour lui faire une offre de prêt immobilier.

En effet, cette assurance protège la banque en cas de défaut de remboursement du prêt de la part de l'emprunteur.

Mais c'est également pour l’emprunteur une forme de sécurité. En cas d'incident, l’assureur se substituera à lui pour rembourser le crédit immobilier.

Comment choisir son assureur ?

On distingue deux types de contrats d'assurance de prêt immobilier : l'assurance groupe et l'assurance individuelle (ou délégation d'assurance). 

L'assurance de groupe  est l'option la plus simple plus simple car elle est proposée en même temps que l'offre de prêt. Cependant, les tarifs appliqués peuvent être jusqu'à quatre fois plus élevés que ceux des assureurs externes. De plus, les contrats sont standardisés, vous laissant peu de choix pour personnaliser votre couverture.

L'assurance individuelle  ou “délégation d’assurance” est plus économique car elle vous permet de personnaliser votre couverture en ne payant que pour les garanties dont vous avez besoin.

La délégation d’assurance

Depuis 2010, avec la loi Lagarde, les emprunteurs sont libres de choisir leur assurance crédit. Les organismes prêteurs ne peuvent également plus modifier les conditions de l'emprunt ou ajouter des frais en cas d'assurance déléguée.

L'organisme prêteur a l'obligation de vous transmettre :

• une fiche standardisée d'informations présentant les garanties d'assurance pour l'octroi d'un crédit,
• un exemple chiffré d'assurance emprunteur.

Pour que la délégation d'assurance soit acceptée, il faut que le contrat proposé dispose d'un niveau de garantie équivalent à celui proposé par l'organisme prêteur.

Quel est le coût d'une assurance emprunteur ?

L’assurance de prêt immobilier représente  25 à 33 % du coût total du crédit. Il est donc nécessaire de bien comprendre comment son prix est calculé et de mettre en concurrence plusieurs devis afin de sélectionner le meilleur devis.

Les cotisations et le coût total de l’assurance vont dépendre de deux principaux éléments : du profil de l’emprunteur et de la nature du prêt.

• profil de l’emprunteur : l’assureur va évaluer l'état de santé de l'assuré, le risque de décès ou d'invalidité permanente. Il va aussi regarder sa situation personnelle (revenus, statut professionnel et marital, etc.).
• les caractéristiques du prêt : le prix de l’assurance dépend du type de prêt, du montant emprunté et de la durée d’emprunt. L’assurance de prêt immobilier s’exprime par un pourcentage sur le capital emprunté : plus ce dernier est élevé, plus le coût total grimpe.

Les meilleures offres : profil jeune emprunteur

*Méthodologie : comparaison d'assurance emprunteur prêt immobilier réalisée pour un homme né en 1998 non fumeur avec un prêt amortissable de 120 000 euros avec un taux d'interêt de 2,5 % sur 15 ans.

Prix d'une assurance crédit immobilier pour un couple quarantenaire

*Méthodologie : comparaison d'assurance emprunteur prêt immobilier réalisée pour un couple de 40 ans avec un prêt amortissable de 250 000 euros avec un taux d'interêt de 2,5 % sur 15 ans.

Prix d'une assurance crédit immobilier pour un couple sénior

*Méthodologie : comparaison d'assurance emprunteur prêt immobilier réalisée pour un couple de  55 ans avec un prêt amortissable de 250 000 euros avec un taux d'interêt de 2,5% sur 15 ans.

Cotisations fixes ou dégressives ?

Pour votre assurance de prêt immobilier, vous pouvez généralement choisir votre mode de cotisations. Deux grands modèles cohabitent avec d'une part les cotisations fixes (ou "sur la base du capital emprunté");  vous payez le même montant d'assurance tout au long du remboursement du prêt. Il s'agit souvent du type de cotisation proposé par les banques.

Et d'autre part, les cotisations dégressives : elles diminuent en fonction du montant restant dû. Plus vous avancez dans le prêt, plus le capital à rembourser diminue, et donc la cotisation d'assurance également.

Dans les deux cas, demandez votre tableau d’amortissement pour connaitre le prix de l'assurance au long du prêt.

Quelles garanties emprunteur pour un crédit immobilier ?

Il existe 6 garanties : décès, IPP, IPT, ITT, PTIA et perte d'emploi et permettent d'assurer les risques liés à un accident ou une maladie survenant pendant la période de couverture. Certaines garanties sont obligatoires lors de l'ouverture d'un prêt immobilier.

En fonction de l'opération financée, l'emprunteur peut choisir un contrat avec des garanties plus ou moins étendues, sous forme de packages. Certains contrats incluent aussi une franchise, c'est à dire, une période durant laquelle l'assuré n'est pas couvert en cas de sinistre.

* Les garanties sont souvent assorties d’un délai de carence, pendant lequel elles ne peuvent s’appliquer. Sa durée, de 1 à 12 mois en général, varie selon les contrats.   

Choisir librement son assurance emprunteur

Le marché de l’assurance de prêt est détenu par près de 90 % des banques. Pourtant, il est plus économique de faire appel à un courtier ou un assureur externe.

Pour renégocier son assurance de prêt, il est conseillé de comparer régulièrement pour avoir une idée des prix pratiqués. En effet, sur une durée d'assurance aussi longue (la durée moyenne d'un emprunt est de 20 ans) le marché peut bouger et les tarifs évoluer en votre faveur.

La substitution d'assurance emprunteur

Le changement d’assurance en cours de prêt est également possible, on parle alors de substitution d’assurance.

Il faut là aussi que la nouvelle assurance présente des couvertures au moins égales à celles du contrat proposé par la banque : c’est l’équivalence de garanties. C'est la banque qui se charge de vérifier cette équivalence en fonction de 11 critères choisis parmi 18 critères définis par le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF).

Comment résilier son assurance emprunteur ?

Grace à la Loi Lemoine, vous pouvez résilier à tout moment votre assurance emprunteur. Pour ce faire vous devez :

1. veiller à ce que les garanties de votre contrat actuelsoient équivalentes à celle du  nouveau contrat ;
2.  procéder à  votre demande d'adhésion au nouveau contrat d'assurance ;
3. adresser votre demande de substitution à votre banque par lettre recommandée en joignant votre nouveau contrat.

Emprunter avec un problème de santé

En assurance, un risque aggravé est un aléa dont la probabilité qu'il se produise pendant la période garantie est statistiquement supérieure à la moyenne. Dans le cas présent, ces risques concernent souvent la santé de l'emprunteur, mais également sa profession. Aujourd'hui, des dispositifs tels que la convention AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) ont été mis en place pour faciliter l'accès au crédit pour ces profils. La convention impose à l'assureur un droit à l'oubli et une grille de référence mais n'oblige pas la compagnie à vous faire une proposition d'assurance.

FAQ Assurance de prêt immobilier

• Quels sont les meilleurs assureurs pour un prêt immobilier ?

  D'après le site Opinion Assurances, les 3 meilleurs assureurs pour un crédit immobilier sont  : Zen'Up, Generali et April.

  Liste des meilleurs assureurs emprunteur :

  Assureur	Moyenne (/5)*
  Zen'Up	4,7
  Generali	4,1
  APRIL	3,2
  Afi Esca	2,9
  Cardif	1,7
  MetLife	1,5
  CNP Assurances	1,4

  *Classement établit uniquement grâce aux avis des assurés en fonction du prix et de leur satisfaction.

• Quel est le prix moyen d'une assurance emprunteur ?

  Prenons l'exemple d'un couple avec un capital emprunté de 250 000 euros sur 15 ans, couvert par une assurance au taux de 2,5 %. Il faut multiplier 250 000 par 2,5 %, puis diviser le résultat par 12. Cela donne un coût de 520 euros par mois pour l'assurance emprunteur.

• Quel est l'âge maximum pour un crédit immobilier ? 

  Il n'y a pas de limite d'âge pour emprunter, à condition d'être majeur. En revanche, un assureur peut cesser de couvrir une ou plusieurs garanties à partir d'un certain âge (entre 65 et 75 ans).

• Comment faire un prêt sans assurance ?

  Il est aujourd’hui presque impossible d’obtenir un prêt sans l’assurance qui l'accompagne. Les rares solutions qui existent sont l’hypothèque d’un autre bien immobilier, le nantissement ou l’appel à un garant.

• Qu'est ce que la quotité assurance emprunteur ?

  La quotité représente le pourcentage du montant emprunté par chacun. Dans le cas d'emprunteurs multiples, la banque peut exiger que l'assurance soit souscrite pour la totalité du capital emprunté, ce qui correspond à une quotité de 100%.

  Cependant, les co-emprunteurs ont la possibilité de souscrire une assurance en fonction de leur capacité financière respective, en choisissant une quotité de 50%, 60%-40%, ou même 100% pour chaque emprunteur. Bien que plus coûteuse, une quotité de 100% garantit la prise en charge intégrale du prêt en cas de décès prématuré d'un des emprunteurs.