850 000 logements reclassés, un coup de pouce du nouveau DPE

Un changement de formule qui rebat les cartes du DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évolue à compter du 1er janvier 2026. La réforme repose sur un point clé : la révision du coefficient de conversion de l'électricité. Jusqu'ici fixé à 2,3, il est abaissé à 1,9, ce qui réduit mécaniquement la consommation énergétique calculée des logements chauffés à l'électricité. La France s'aligne ainsi sur les standards européens et corrige un déséquilibre dénoncé depuis plusieurs années par les professionnels.

Concrètement, près de 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique, parmi lesquels environ 400 000 biens locatifs.

"Ce n'est qu'une évolution de formule, réagit Éric Allouche, président pour la France du réseau d'agences Era immobilier. Malgré tout, c'est un changement très positif. Cela va permettre à beaucoup de logements qui ne pouvaient plus être loués de l'être à nouveau."

Cette réforme s'inscrit dans une série d'ajustements successifs du DPE. En 2024, les petites surfaces de moins de 40 m² avaient déjà bénéficié d'un recalcul plus favorable. Elle intervient surtout dans un contexte réglementaire de plus en plus contraignant : depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et ceux notés F le seront à partir de janvier 2028. Le nouveau calcul permet donc à certains biens d'échapper à ces interdictions, sans modification de leur état réel.

Une bouffée d'air pour un marché locatif sous forte tension

Le retour de ces logements sur le marché est accueilli comme un soulagement par les professionnels de l'immobilier. La pénurie de logements à louer ne concerne plus seulement Paris et les grandes métropoles. Les villes moyennes, notamment universitaires, sont désormais elles aussi confrontées à une pression croissante.

"C'est souvent 50 candidats pour un appartement mis en location", alerte Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du management des services immobiliers.

Pour les bailleurs, les raisons de se détourner de la location se sont accumulées :

• alourdissement de la fiscalité locale,
• encadrement des loyers dans certaines communes,
• coût élevé des travaux de rénovation énergétique.

Dans ce contexte, la réforme du DPE ne suffira pas à résoudre la crise du logement, mais elle pourrait éviter que certains biens ne restent durablement vacants pour des raisons strictement réglementaires.

Des logements qui prennent de la valeur, au risque de freiner la rénovation

L'impact du nouveau DPE dépasse le seul marché locatif. Les logements classés F ou G faisaient jusqu'ici l'objet de décotes importantes à la vente. En 2024, selon le Conseil supérieur du notariat, une maison classée G se vendait en moyenne 25 % moins cher qu'une maison classée D, tandis que la décote atteignait 12 à 17 % pour les appartements. Pour les biens notés F, l'écart de prix restait significatif.

Avec le reclassement permis par le nouveau calcul, ces décotes s'atténuent mécaniquement. Les professionnels estiment que les logements concernés pourraient gagner entre 18 % et 25 % de valeur, sans que les propriétaires n'aient engagé de travaux de rénovation énergétiques.

Cette situation suscite des critiques. "Ce changement de DPE ne change pas les passoires énergétiques. Elles le demeurent, car mal isolées", rappelle Delphine Rouxel, présidente de Nestenn Immobilier. "Ce changement réajuste simplement les logements qui étaient chauffés à l'électricité et mal notés."

Autre point de vigilance : la fraude au DPE. Selon l'organisme KRNO, "plus de 1,3 million de logements auraient été volontairement surévalués" entre 2021 et 2025. "La fraude progresse : notre indicateur passe de 2,6 % à 4,3 % entre 2021 et 2025", souligne l'étude.

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