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La notion de "logement décent" est essentielle dans le cadre de la location immobilière en France. Elle définit un ensemble de critères que tout propriétaire doit respecter pour que son bien puisse être légalement loué. Un logement décent est celui qui assure la sécurité, la santé et le confort de ses locataires. Voici un guide détaillé pour comprendre ces critères et les obligations qui en découlent.
Un logement est considéré comme décent lorsqu'il ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et qu'il est doté des équipements habituels permettant d'y vivre normalement. Cette définition est encadrée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe les critères de décence applicables à toutes les locations à usage de résidence principale.
Pour être qualifié de décent, un logement doit avoir une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
En cas de colocation avec un bail unique, la surface minimale habitable est de 16 m² pour deux colocataires. Chaque colocataire supplémentaire nécessite 9 m² supplémentaires.
Certaines superficies, comme les terrasses, balcons, caves, sous-sols, et espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.
Pour être considéré comme décent, un logement doit disposer de certaines caractéristiques essentielles :
Le logement doit assurer leur protection de plusieurs en respectant certaines normes de sécurité :
Depuis la loi Elan de 2018, un logement décent doit être exempt de toute infestation d'animaux nuisibles ou parasites (rats, cafards, punaises de lit, etc.). Le propriétaire est responsable de cette condition à l'entrée du locataire et durant toute la durée du bail.
Si une infestation est constatée, le propriétaire doit prendre en charge les frais de désinsectisation, sauf si l'infestation est due à un manque d'entretien par le locataire.
La performance énergétique est un critère de plus en plus important pour la décence d'un logement. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent seulement si sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWh/m²/an. Ce seuil vise à lutter contre les "passoires énergétiques", c'est-à-dire les logements qui consomment beaucoup d'énergie en raison de leur mauvaise isolation. Les exigences énergétiques seront progressivement renforcées :
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Le propriétaire a l'obligation de remettre au locataire un logement décent dès la remise des clés et de maintenir cette condition tout au long du bail. Avant la mise en location, il doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires, incluant :
Le propriétaire peut aussi faire établir un certificat de décence par un diagnostiqueur certifié pour attester que le logement répond aux critères requis.
Si un locataire constate que son logement ne répond pas aux critères de décence, il dispose de plusieurs voies de recours :
En cas de non-respect des critères de décence, le propriétaire risque plusieurs sanctions :
L'assureur pourra intervenir à travers la garantie "protection juridique" pour l'aider dans les démarches juridiques contre son propriétaire ou sinon le conseiller dans le cadre d'une procédure amiable.
Cette garantie protection juridique peut être souscrite de différentes manières. Elle peut figurer sur une assurance habitation mais elle sera alors limitée quant à son champ d'application. Elle peut aussi faire l'objet d'un contrat spécifique.
La situation d'insalubrité est déterminée par le directeur général de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou le directeur du Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS). À cet effet, le préfet peut ordonner toutes les inspections nécessaires pour évaluer les risques d'insalubrité.
Si vous êtes locataire et suspectez que votre logement n'est pas conforme aux critères de décence ou présente des conditions insalubres, il est important de le faire vérifier. Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez solliciter l'aide de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), qui peut vous assister dans l'établissement d'un diagnostic de conformité, avec le soutien de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL).
Oui, car un logement qui ne répond pas aux critères de décence ne permet pas au locataire de bénéficier des aides au logement, telles que l'APL. Si la CAF constate que le logement est indécent, elle peut suspendre le versement de l'aide au logement jusqu'à ce que le propriétaire effectue les travaux nécessaires.
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