Comprendre les critères d'un logement décent

La notion de "logement décent" est essentielle dans le cadre de la location immobilière en France. Elle définit un ensemble de critères que tout propriétaire doit respecter pour que son bien puisse être légalement loué. Un logement décent est celui qui assure la sécurité, la santé et le confort de ses locataires. Voici un guide détaillé pour comprendre ces critères et les obligations qui en découlent.

Qu'est-ce qu'un logement décent ?

Un logement est considéré comme décent lorsqu'il ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé de ses occupants et qu'il est doté des équipements habituels permettant d'y vivre normalement. Cette définition est encadrée par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui fixe les critères de décence applicables à toutes les locations à usage de résidence principale.

Les critères de surface

Pour être qualifié de décent, un logement doit avoir une surface habitable d'au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou un volume habitable d'au moins 20 m³.

En cas de colocation avec un bail unique, la surface minimale habitable est de 16 m² pour deux colocataires. Chaque colocataire supplémentaire nécessite 9 m² supplémentaires.

Certaines superficies, comme les terrasses, balcons, caves, sous-sols, et espaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.

Les caractéristiques obligatoires

Pour être considéré comme décent, un logement doit disposer de certaines caractéristiques essentielles :

• chauffage : une installation de chauffage en bon état, capable de maintenir une température minimale de 18°C dans chaque pièce ;
• alimentation en eau potable : le logement doit disposer d'une installation d'alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants ;
• évacuation des eaux usées : un système d'évacuation des eaux usées doit être en place, empêchant tout refoulement d'odeurs ou d'effluents ;
• cuisine : un coin cuisine avec un évier alimenté en eau chaude et froide et adapté pour recevoir un appareil de cuisson ;
• sanitaires : une installation sanitaire intérieure comprenant au minimum un WC séparé de la cuisine et un équipement pour la toilette corporelle (douche ou baignoire). Exceptionnellement, pour les logements d'une seule pièce, un WC extérieur est acceptable à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
• branchements d'électricité : un réseau électrique sécurisé, permettant un éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils électroménagers courants.

Normes de sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit assurer leur protection de plusieurs en respectant certaines normes de sécurité :

• clos et couvert : le logement doit être en bon état d'entretien et de solidité. Les menuiseries extérieures (portes, fenêtres) doivent être étanches et protéger contre les infiltrations d'eau et d'air ;
• équipements de sécurité : les dispositifs de retenue comme les garde-corps des fenêtres, balcons, et escaliers doivent être en bon état. De plus, les réseaux électriques, de gaz, et les installations de chauffage doivent être conformes aux normes de sécurité ;
• aération et ventilation : le logement doit permettre un renouvellement d'air suffisant pour éviter l'humidité. Les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairage naturel grâce à des fenêtres ou des ouvertures vitrées donnant à l'air libre.

Absence d'animaux nuisibles et parasites

Depuis la loi Elan de 2018, un logement décent doit être exempt de toute infestation d'animaux nuisibles ou parasites (rats, cafards, punaises de lit, etc.). Le propriétaire est responsable de cette condition à l'entrée du locataire et durant toute la durée du bail.

Si une infestation est constatée, le propriétaire doit prendre en charge les frais de désinsectisation, sauf si l'infestation est due à un manque d'entretien par le locataire.

Performance énergétique minimale pour la location

La performance énergétique est un critère de plus en plus important pour la décence d'un logement. Depuis le 1er janvier 2023, un logement est considéré comme décent seulement si sa consommation énergétique est inférieure à 450 kWh/m²/an. Ce seuil vise à lutter contre les "passoires énergétiques", c'est-à-dire les logements qui consomment beaucoup d'énergie en raison de leur mauvaise isolation. Les exigences énergétiques seront progressivement renforcées :

• 2025 : interdiction de location pour les logements classés G.
• 2028 : interdiction de location pour les logements classés F.
• 2034 : interdiction de location pour les logements classés E.

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Les obligations du propriétaire bailleur

Le propriétaire a l'obligation de remettre au locataire un logement décent dès la remise des clés et de maintenir cette condition tout au long du bail. Avant la mise en location, il doit fournir plusieurs diagnostics obligatoires, incluant :

• le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE),
• l'état des installations électriques et de gaz,
• la présence ou absence de plomb ou d'amiante,
• l'état des risques et pollutions (ERP).

Le propriétaire peut aussi faire établir un certificat de décence par un diagnostiqueur certifié pour attester que le logement répond aux critères requis.

Recours du locataire en cas de logement non décent

Si un locataire constate que son logement ne répond pas aux critères de décence, il dispose de plusieurs voies de recours :

• voie amiable : il peut d'abord demander la mise en conformité au propriétaire, en détaillant par écrit les non-conformités constatées. Si le propriétaire accepte, il doit s'engager à réaliser les travaux nécessaires dans un délai raisonnable.
• mise en demeure : en cas de refus ou de non-réponse du propriétaire sous deux mois, le locataire peut le mettre en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception.
• recours en justice : si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour obliger le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires. Le tribunal peut également réduire ou suspendre le loyer jusqu'à la mise en conformité du logement.

Les sanctions possibles pour le propriétaire

En cas de non-respect des critères de décence, le propriétaire risque plusieurs sanctions :

• le juge peut ordonner la réalisation des travaux nécessaires.
• le montant du loyer peut être réduit ou suspendu jusqu'à ce que le logement soit remis en conformité.
• si le locataire a subi un préjudice, le propriétaire peut être condamné à lui verser des dommages et intérêts.
• en cas d'accident lié à la non-conformité du logement (par exemple, chute due à un garde-corps défectueux), le propriétaire peut être poursuivi pénalement.

Quid de l'assurance habitation ? 

L'assureur pourra intervenir à travers la garantie "protection juridique" pour l'aider dans les démarches juridiques contre son propriétaire ou sinon le conseiller dans le cadre d'une procédure amiable. 

Cette garantie protection juridique peut être souscrite de différentes manières. Elle peut figurer sur une assurance habitation mais elle sera alors limitée quant à son champ d'application. Elle peut aussi faire l'objet d'un contrat spécifique. 

Foire aux questions

Qui contacter pour un logement insalubre ?

La situation d'insalubrité est déterminée par le directeur général de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou le directeur du Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS). À cet effet, le préfet peut ordonner toutes les inspections nécessaires pour évaluer les risques d'insalubrité.

Comment prouver la non-décence d'un logement ?

Si vous êtes locataire et suspectez que votre logement n'est pas conforme aux critères de décence ou présente des conditions insalubres, il est important de le faire vérifier. Pour vous accompagner dans cette démarche, vous pouvez solliciter l'aide de la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), qui peut vous assister dans l'établissement d'un diagnostic de conformité, avec le soutien de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL).

Est-ce que la CAF peut me refuser les aides au logement ?

Oui, car un logement qui ne répond pas aux critères de décence ne permet pas au locataire de bénéficier des aides au logement, telles que l'APL. Si la CAF constate que le logement est indécent, elle peut suspendre le versement de l'aide au logement jusqu'à ce que le propriétaire effectue les travaux nécessaires.