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Au moment de la sortie d'un locataire d'un appartement en location, ce dernier doit faire avec le propriétaire ou le bailleur un état des lieux de sortie, mis en comparaison avec l'état des lieux à l'entrée du logement. Ce document doit-il être obligatoirement signé par les deux parties ? Que faire en cas d'état des lieux de sortie non signé par le locataire ?
La loi du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un état des lieux à l'entrée et à la sortie du locataire dans un logement. Les deux parties, propriétaire et locataires doivent être présents (ou leurs représentants) et doivent signer ces documents.
Dans les faits, l'état de lieux, doit être réalisé dans de bonnes conditions d'éclairage (entrée ou sortie) et au moment de la libération des lieux ou très peu de temps après.
Pour que tout se passe bien, le logement doit contenir l'ensemble des équipements mentionnés au contrat de location ainsi que son état de conservation.
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Parfois, un état des lieux de sortie ne se fait pas dans des conditions simples.
Si l'une des deux parties refuse de signer, la loi considère que l'état des lieux n'est pas valide. Par exemple, si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie (car il conteste les dégradations relevées par exemple), le document tel quel n'a pas de valeur juridique. On parle alors d'un état des lieux non contradictoire.
La première étape consiste à contacter le locataire pour proposer un second état des lieux de sortie et tenter de négocier les points de désaccord afin de trouver une solution amiable.
Si la contestation de l'état des lieux de sortie persiste, le propriétaire doit rapidement faire appel à un huissier de justice pour qu'il le réalise, même sans la présence du locataire réticent. Cette demande doit être effectuée sous 15 jours à partir du départ du locataire de l'appartement ou de la maison. Les frais sont partagés entre les parties.
Surface du logement | Frais d'acte | Lettre de convocation | Taxe fiscale |
Jusqu'à 50 m² | 132,56 € | 18,02 € | 14,89 € |
Entre 50 m² et 150 m² | 154,44 € | 18,02 € | 14,89 € |
Plus de 150 m² | 231,66 € | 18,02 € | 14,89 € |
En cas d'impasse, le propriétaire peut demander l'intervention de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cet organisme indépendant aide les parties à trouver une solution amiable. Si un accord est trouvé, il est formalisé par un document signé ayant valeur de contrat.
Si aucune solution n'est trouvée, le propriétaire peut saisir le Tribunal d'instance pour régler le litige :
Seul le juge peut autoriser la retenue du dépôt de garantie, ou imposer des réparations et des dommages et intérêts.
Lorsqu'un état des lieux de sortie non signé par le propriétaire, une situation rare mais possible, la loi stipule que le dépôt de garantie doit être restitué intégralement au locataire. En effet, sans la signature du propriétaire, il est présumé que le logement a été rendu en bon état. Par conséquent, le propriétaire ne peut légalement retenir la caution.
Pour contester cette restitution, le propriétaire doit prouver que le logement a été remis en bon état d'usage et que les dégradations ont été causées par le locataire. Cette tâche est souvent difficile en cas de refus de signer l'état des lieux de sortie. La preuve des dommages repose alors entièrement sur le propriétaire, ce qui complique sa position.
La forme de l'état des lieux peut prendre la forme soit d'un document unique avec deux colonnes "entrée" et "sortie" ; soit de 2 feuilles ayant une présentation similaire. De plus, l'état des lieux peut être présenté en format papier (remis en main propre) ou en document électronique.
A minima, un document d'état des lieux de sortie doit mentionner les éléments suivants :
Le document d'état des lieux doit permettre la comparaison facile de l'état de l'appartement ou de la maison à louer à l'entrée et à la sortie.
Le coût de l'état des lieux varie selon les personnes impliquées :
Le propriétaire ou bailleur doit saisir le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement. Ce dernier pourra alors constater le refus du locataire et désigner un huissier pour obtenir la remise des clés et la réalisation de l'état des lieux.
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