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Achat immobilier neuf ou ancien : tout savoir pour bien choisir

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Neuf ou ancien ? Quel dilemme ! Quand il s'agit de l'achat d'un bien immobilier, entraînant dans l'immense majorité des cas un crédit immobilier, il ne faut pas se tromper ! Ce qui est certain, c'est que les deux formules ont leurs avantages et leurs inconvénients. Assurland.com vous aide à choisir en fonction de vos besoins et désirs, étape par étape.

Les avantages du neuf

Les économies d'énergie

Un logement neuf sera nécessairement aux normes, qu'il s'agisse d'isolation thermique ou phonique, installations gaz et électriques. Leurs performances énergétiques sont optimisées et vous évitent le risque d'investir dans une passoire thermique. Le gouvernement peut également fournir des aides pour la mise aux normes écologiques d'un logement.

Les garanties

Le futur acquéreur dispose de diverses garanties légales en achetant dans le neuf :

Valide pendant l'année qui suit la réception des travaux.

C'est l'assurance du constructeur et elle est valide pendant une durée de deux ans.

Valide pour une période de dix ans.

Les aides 

Diverses mesures de soutien ont été instaurées par les autorités locales et nationales pour encourager l'achat dans le secteur de l'immobilier neuf. Ces initiatives sont en outre cumulables.

Parmi les formes d'assistance, on compte également le prêt à taux zéro (PTZ), conçu pour financer l'achat d'une première résidence principale. Le dispositif Pinel, destiné aux investisseurs immobiliers souhaitant mettre en location, ouvre la porte à des avantages fiscaux sous forme de réduction d'impôt.

L'exonération de taxe foncière

Pendant une période de deux ans, vous êtes dispensé de payer la taxe foncière, à l'exception de la taxe sur les ordures ménagères. Cette exonération prend effet à partir du 1er janvier suivant l'achèvement de la construction. Pour bénéficier de cette exonération temporaire, il est nécessaire d'envoyer une demande au centre des impôts responsable de votre logement, au plus tard dans les 90 jours suivant la fin des travaux.

Les frais de notaire 

Les frais de notaire sont réduits pour du neuf et représentent 2 à 3% du prix d'achat. Ces frais sont calculés en fonction de trois données :

  • les impôts et taxes,
  • la rémunération du notaire,
  • les frais engagés par le notaire.

Les charges de copropriété

Le neuf n'entraînera pas de charges de copropriété avant un certain temps. En effet, les travaux de type ravalement de façade ou d’entretien ne surviennent que tous les dix ans, voire plus.

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Les inconvénients du neuf

Les coûts 

En général, les tarifs au mètre carré dans le secteur de l'immobilier neuf sont généralement supérieurs à ceux de l'immobilier ancien. En prenant en considération une surface équivalente, la différence moyenne de prix avoisine les 20 %.

L'achat d'un bien neuf est aussi soumis à une TVA de 20%, ce qui augmente les frais d'acquisition.

D'autres intérêts peuvent s'ajouter au coût total de votre crédit immobilier, car vous devrez payer pour un logement que vous ne pouvez pas encore occuper pendant la construction.

Les délais de livraison

Les délais de livraison du bien immobilier peuvent varier considérablement et s'étendre sur une période parfois longue. Vous devez donc payer pour un logement que vous ne pouvez pas encore occuper, entraînant des frais supplémentaires.

Les avantages d'un logement ancien 

Le prix

L'achat d'une propriété ancienne est généralement moins coûteux que l'achat d'une propriété neuve. En considérant une surface similaire, le logement ancien peut être environ 20 % moins cher. Cela signifie que les propriétaires ont la possibilité de réaliser une plus-value immobilière plus substantielle par rapport à un achat dans le neuf.

La disponibilité des biens

Les offres de logements anciens en vente dépassent largement en nombre celles des logements neufs. Ils constituent la majeure partie des transactions sur le marché immobilier. Cette multitude de biens offre aux futurs acheteurs la possibilité de négocier plus aisément le prix du logement.

Les délais d'emménagement sont raccourcis dans le cas de l'immobilier ancien. Il est envisageable d'emménager seulement quelques semaines après avoir signé le compromis de vente.

Les aides

Dans l'immobilier ancien, les aides à l'achat disponibles se concentrent principalement sur les travaux visant à améliorer l'efficacité énergétique du logement. Parmi ces aides, peuvent être demandées : MaPrimeRénov', MaPrimeRénov' Sérénité et l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ).

Il est également possible de profiter d'un prêt à taux zéro (PTZ) similaire à celui offert dans le domaine de l'immobilier neuf. Ce prêt peut être utilisé pour effectuer des travaux liés aux économies d'énergie ou à l'amélioration du logement.

Les inconvénients de l'ancien

Le coût des rénovations

L'ancien nécessite souvent quelques rénovations et travaux pour être aux normes. Et un logement qui n'est pas aux normes consomme plus : c'est un coût à calculer sur le long terme. Il faut savoir que l'ancien peut consommer trois à cinq fois plus que le neuf.

Les frais de notaires 

Les frais de notaire pour l'acquisition d'un logement ancien sont considérablement supérieurs à ceux d'un logement neuf. Cette différence s'explique par les droits de mutation qui affectent les logements anciens à hauteur d'environ 5 %, alors que pour les logements neufs, ces droits ne sont que de 1 %. Dans l'ensemble, il sera nécessaire de prévoir entre 7 % et 8 % du prix de vente pour couvrir ces frais pour un logement ancien.

La taxe foncière

Contrairement à l'immobilier neuf, il n'y a pas de dispense de la taxe foncière, à l'exception d'une situation particulière : l'exonération temporaire accordée pour les économies d'énergie. Pour être éligible à cette exonération, les dépenses pour travaux doivent dépasser les montants suivants :

  • 10 000 euros par logement au cours de l'année précédant la première année de mise en œuvre de l'exonération.
  • 15 000 euros par logement si les dépenses ont été payées au cours des trois années précédant l'année d'application de l'exonération.

Et côté prêt immobilier, que choisir ?

Encore une fois, le processus de paiement diffère dans le neuf et l'ancien :

  • pour de l'ancien, il faut au moment de la signature de l'acte authentique payer 5 ou 10 % du prix total en fonction du dépôt de garantie versé durant le compromis de vente. À partir de là, le remboursement du prêt immobilier restant commence.
  • pour du neuf, le logement est payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Il est également possible de demander un différé. Ce dernier vous permettra de ne payer que les primes d'assurance de prêt. Le remboursement du prêt début alors une fois le logement livré. Il existe encore une autre alternative : le différé total. 5% sont versés à la signature de l'acte et le remboursement commence une fois le bien terminé. Ce type de crédit est légèrement plus coûteux.
 

Il n'est en théorie pas obligatoire de souscrire une assurance crédit lors d'un achat immobilier. Cependant, les établissements bancaires prêteurs exigent des emprunteurs qu'ils disposent de ce type d'assurance pour garantir l'emprunt et le remboursement du capital restant en cas d'incapacité de paiement de l'emprunteur.

Immobilier neuf ou ancien : lequel choisir ?

Pour vous aider dans votre choix d'achat ou de recherche, voici un récapitulation de tous les avantages et inconvénients de l'immobilier ancien et neuf.

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FAQ Achat neuf ou ancien 

  • Comment savoir si le bien est neuf ou ancien ?

    Un bien immobilier est qualifié de neuf s'il n'a jamais été occupé avant d'être acquis et si sa livraison a lieu dans les 5 années qui suivent l'achèvement des travaux de construction.

  • En tant que futur propriétaire, vous devez éviter de : 

    • visiter qu'une seule fois le bien,
    • ne pas avoir lu le projet de compromis en amont de la signature,
    • ne pas passer par une agence immobilière,
    • ne pas négocier son emprunt,
    • ne pas faire estimer les travaux de rénovation et les couts d'entretien,
    • ne pas visiter une nouvelle fois avant la signature de l'acte authentique.
  • Un délai de 3 mois est généralement nécessaire en raison de l'étude notariale et du traitement de votre dossier de crédit par votre banque.

  • Pour bénéficier de frais de notaire réduits, il est possible de choisir de prendre à votre charge les frais d'agence. Cela n'affecte en rien le montant que vous réglez à l'agence immobilière, mais a pour effet de diminuer vos frais de notaire. Vous avez également la possibilité de déduire le coût des meubles du prix global de votre bien.

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Jordan Hervieux
Rédigé par Jordan Hervieux

Dernière mise à jour : le 05/09/2023

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