Achat immobilier en BRS : votre guide complet

Accéder à la propriété tout en réalisant des économies substantielles, voilà ce que propose le Bail Réel Solidaire (BRS). Si vous cherchez une solution pour devenir propriétaire sans supporter le poids financier d'un terrain, le BRS pourrait bien être l'opportunité que vous attendiez. En plus de rendre la propriété plus accessible, ce dispositif offre une sécurité à long terme pour votre investissement. Découvrez comment ce mécanisme fonctionne, pourquoi il est avantageux, et ce que vous devez savoir avant de vous lancer dans l'achat d'un bien en BRS.

Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un mécanisme conçu pour faciliter l'accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Mis en place par la loi Macron de 2015, il permet de séparer la propriété du terrain de celle du bâti.

Concrètement, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) acquiert le terrain, tandis que l'acquéreur devient propriétaire du logement. Cette dissociation réduit considérablement le coût d'achat, rendant l'acquisition immobilière plus abordable. Le BRS se caractérise par un bail de longue durée, allant de 18 à 99 ans, renouvelable à chaque vente. 

Ce dispositif s'inscrit dans une stratégie de long terme visant à limiter la spéculation immobilière et à assurer un accès durable à la propriété, en particulier dans les zones où les prix des terrains sont élevés. Le BRS s'applique aussi bien aux logements neufs qu'aux biens anciens nécessitant des travaux de réhabilitation. 

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Comment fonctionne un Bail Réel Solidaire ?

Dans quelles zones est disponible ce dispositif ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est disponible dans de nombreuses villes françaises, des grandes métropoles aux petites communes, offrant ainsi une opportunité d'accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Voici un aperçu des zones définies pour le BRS :

• zone A : l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, le Genevois français, ainsi que les grandes métropoles de province comme Nantes et Rennes. Des petites communes comme Ambilly, située aux portes de la Suisse, sont également incluses ;
• zone B1 : les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d'Azur, l'Outre-Mer, la Corse et certaines villes où le prix de l'immobilier est élevé ;
• zone B2 : les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes situées dans des zones littorales ou transfrontalières importantes, ainsi que les pourtours de l'Île-de-France ;
• zone C : l'ensemble du territoire français non inclus dans les autres zones.

Les plafonds de ressources 2024 pour obtenir un BRS

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif réservé aux ménages dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, qui varie selon la zone géographique et la composition du foyer :

Ces plafonds de ressources sont similaires à ceux du Prêt Social Location-Accession (PSLA) et sont mis à jour chaque année par le gouvernement. Pour être éligible, il est nécessaire que le revenu fiscal de référence de l'année N-2 soit en dessous du seuil fixé pour la zone où se situe le logement.

Comment se passe l'achat d'un bien immobilier avec le BRS ?

Pour acheter un bien en Bail Réel Solidaire (BRS), il est important de suivre des étapes précises pour s'assurer que toutes les conditions d'éligibilité et les obligations légales sont respectées. Voici les étapes à suivre :

1. rechercher un bien éligible : identifiez les programmes immobiliers disponibles sous le dispositif BRS. Ces biens, souvent proposés par des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) en partenariat avec des promoteurs immobiliers ou des coopératives HLM, peuvent être neufs ou anciens, généralement situés dans des zones où les prix sont élevés ;
2. déposer votre dossier : après avoir sélectionné un bien, soumettez un dossier à l'OFS ou au promoteur immobilier partenaire. Ce dossier sera utilisé pour vérifier que vous respectez les critères d'éligibilité, en particulier les plafonds de ressources ;
3. signer un contrat de réservation : si votre dossier est approuvé, vous passerez à la signature d'un contrat de réservation pour le logement. À ce stade, commencez à élaborer votre plan de financement, incluant éventuellement un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d'autres aides financières ;
4. finaliser l'achat : après l'approbation de votre financement, signez l'acte de vente chez le notaire. Vous devenez alors propriétaire du logement, tout en louant le terrain à l'OFS, ce qui contribue à réduire le coût total de l'acquisition.

Quels sont les avantages du BRS ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) offre plusieurs avantages, en voici les principaux :

• réaliser une économie significative estimée entre 15 % et 40 % du prix total, en fonction de la zone géographique ;
• TVA appliquée de 5,5 % au lieu des 20 % habituels ;
• financement du bien avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
• abattement de la taxe foncière compris entre 30 % et 100 % selon la commue ;
• garantie de rachat du logement par l'OFS ;
• durée du bail est "rechargeable", ce qui signifie qu'il peut être renouvelé à chaque vente.

Quels sont les inconvénients du BRS ?

Bien que le Bail Réel Solidaire (BRS) présente de nombreux avantages, il comporte également quelques contraintes qu'il est important de prendre en compte.

• redevance mensuelle : en plus des mensualités liées à l'emprunt immobilier, les acquéreurs doivent payer une redevance mensuelle pour l'utilisation du terrain. Cette redevance, bien que symbolique, peut atteindre plusieurs centaines d'euros par mois, selon le type de logement et la localisation ;
• utilisation limitée à la résidence principale : le logement acquis via le BRS doit obligatoirement être utilisé comme résidence principale, ce qui exclut tout usage secondaire ou locatif ;
• obligation d'entretien : après la signature du BRS, le preneur est tenu de maintenir le bien en bon état d'entretien et de réparation.

Que se passe-t-il en cas de revente du logement ? 

En cas de revente d'un bien acquis via un Bail Réel Solidaire (BRS), un ensemble de règles strictes, destinées à maintenir l'accessibilité des logements pour les ménages éligibles, est à respecter :

• prix de cession encadré : le prix de vente du bien doit rester inférieur au prix du marché. Ce montant est plafonné et généralement basé sur le prix d'achat initial, ajusté en fonction de l'évolution de l'indice de référence, tel que l'Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l'Indice du Coût de la Construction (ICC) ;
• critères d'éligibilité pour l'acquéreur : le futur acquéreur doit répondre aux mêmes critères de ressources que ceux fixés lors de l'achat initial. Cela garantit que le logement reste accessible aux ménages à revenus modestes ;
• estimation par l'OFS : si vous souhaitez revendre votre bien, vous devez contacter l'Organisme de Foncier Solidaire. L'OFS évaluera la valeur actuelle du logement en fonction de son état et des conditions du marché local.

FAQ Bail Réel Solidaire

Puis-je réaliser des travaux dans mon logement acquis en BRS ?

Oui, vous pouvez effectuer des travaux dans votre logement, mais la revente de ce bien ne permettra pas de valoriser ces travaux de manière significative. La plus-value reste limitée, car le prix de vente est encadré par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

Est-ce que je peux transmettre mon logement en BRS à mes héritiers ?

Oui, en cas de décès, les droits réels sur le logement peuvent être transmis à vos héritiers, à condition qu'ils remplissent les critères d'éligibilité du BRS. Si ces conditions ne sont pas respectées, ils disposent d'un an pour céder le bien.

Puis-je louer mon logement acquis en BRS ?

Non, le logement doit obligatoirement être utilisé comme résidence principale. La sous-location est généralement interdite, sauf dans des cas très spécifiques qui doivent être approuvés par l'OFS.

Que se passe-t-il si je ne peux plus payer la redevance mensuelle ?

Le non-paiement de la redevance mensuelle au titre de l'occupation du terrain peut entraîner la résiliation de votre bail par l'OFS. Dans ce cas, le bien pourrait être repris par l'OFS selon les termes du contrat.