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L'accès au crédit immobilier reste tendu malgré un léger recul des taux. De nombreux ménages continuent d'essuyer des refus, souvent en raison d'une règle devenue centrale : le plafonnement du taux d'endettement à 35 %. Face à cette situation, une proposition de loi relance le débat en proposant une approche plus souple fondée sur le reste à vivre. Une évolution qui pourrait rebattre les cartes, sans pour autant faire l'unanimité.

Une règle des 35 % de plus en plus contestée

Depuis 2021, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de limiter le taux d'endettement des emprunteurs à 35 %, assurance comprise. Concrètement, si les mensualités de crédit dépassent ce seuil par rapport aux revenus, la demande est refusée, sauf exceptions encadrées. Cette règle vise à prévenir le surendettement, mais elle est aujourd'hui largement critiquée.

Pour ses détracteurs, cette norme "met dans le même sac tous les emprunteurs" et ne reflète pas toujours leur capacité réelle à rembourser. Des profils disposant de revenus élevés ou d'un patrimoine solide se voient ainsi refuser un financement, alors même que leurs charges restent supportables.

Dans un contexte où les taux immobiliers ont dépassé les 4 % entre 2022 et 2024 avant de se stabiliser, les conditions d'accès au crédit demeurent strictes. Les emprunteurs doivent souvent allonger la durée de leur prêt, réduire leur budget ou augmenter leur apport pour rester dans les clous réglementaires. Résultat : le marché immobilier ralentit, avec une baisse des transactions et un recul des primo-accédants.

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Le reste à vivre, un critère au cœur de la réforme

Pour répondre à ces limites, le député Renaissance Lionel Causse propose d'introduire un critère plus individualisé : le reste à vivre. Cette notion correspond à la somme dont dispose un ménage après le paiement de ses mensualités de crédit.

La proposition de loi, cosignée par plusieurs parlementaires, vise à "assouplir la règle des 35 %" en permettant aux banques de prendre davantage en compte ce critère. L'objectif n'est pas de supprimer le plafond actuel, mais d'autoriser des dérogations plus larges lorsque la situation financière du foyer le permet.

Selon les défenseurs du texte, cette approche constitue "une approche complémentaire en ce qu'elle permet d'apprécier concrètement les marges financières dont dispose un emprunteur pour faire face à ses dépenses courantes". Avant l'encadrement strict du HCSF, les établissements bancaires utilisaient déjà ce critère pour évaluer la solvabilité.

Plusieurs profils pourraient bénéficier de cette évolution : les hauts revenus, les investisseurs immobiliers, les indépendants ou encore les seniors, souvent pénalisés par les règles actuelles malgré une capacité financière réelle.

Une réforme attendue mais encore incertaine

Si la mesure séduit une partie des professionnels du crédit, elle suscite aussi des réserves. Certains experts rappellent que le taux d'endettement reste un garde-fou essentiel contre le surendettement. Un assouplissement mal encadré pourrait entraîner une hausse des défauts de paiement ou fragiliser certains ménages.

D'autres pointent le manque de définition précise du reste à vivre. Plusieurs questions restent en suspens : quel niveau minimum garantir ? Comment intégrer les charges variables ou la composition du foyer ? Sans cadre clair, les pratiques pourraient varier d'un établissement à l'autre.

Le débat divise également les acteurs du secteur. Clément Delpirou, président du groupe IAD, estime qu'il "ne faut pas faire n'importe quoi et supprimer totalement la contrainte du taux d'effort", tout en jugeant "dommage de bloquer certaines personnes [...] ayant suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35 % de leurs revenus".

Sur le plan politique, l'issue reste incertaine. Une précédente tentative portée par Lionel Causse en 2024 avait été abandonnée après avoir été "vidé de sa substance" au Parlement. Cette nouvelle proposition devra convaincre dans un contexte où le marché immobilier ralentit, sous l'effet du recul des crédits accordés et des difficultés persistantes pour les primo-accédants.