Crédit immobilier : la durée des prêts atteint des sommets

Des crédits immobiliers de plus en plus longs

La tendance se confirme trimestre après trimestre : les durées d'emprunt atteignent des niveaux inédits. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la durée moyenne des prêts s'établit désormais à 252 mois, soit plus de 21 ans. Elle “se maintient sur les plus longs jamais observés”.

Dans le détail, près d'un crédit immobilier sur deux est désormais signé sur 25 ans ou plus. En mars 2026, cette catégorie représente 49 % des prêts accordés. Plus largement, 81,7 % des financements s'étalent sur 20 ans ou davantage, ce qui marginalise progressivement les crédits courts.

Cette évolution s'inscrit dans un contexte particulier. Malgré des taux stabilisés autour de 3 % à 3,5 %, les conditions de financement restent dégradées. Le marché immobilier résiste, avec environ 950 000 transactions attendues en 2026, mais l'accès au crédit s'est durci. Résultat : les banques ajustent leurs pratiques et les emprunteurs s'adaptent.

Une stratégie devenue incontournable pour emprunter

L'allongement de la durée répond à une contrainte simple : maintenir des mensualités compatibles avec les exigences bancaires. Avec des taux plus élevés, la capacité d'emprunt des ménages s'est réduite. À revenus constants, il devient difficile de financer le même projet.

Pour contourner cette limite, les emprunteurs jouent sur la seule variable réellement flexible : le temps. En étalant le remboursement, ils réduisent leurs mensualités et respectent plus facilement le taux d'endettement, généralement plafonné à 35 %.

Cette pratique s'impose particulièrement chez les primo-accédants, pour qui les prêts sur 25 ans sont devenus quasi incontournables. Selon Youfinancer, la grande majorité d'entre eux y ont recours pour boucler leur plan de financement.

Cependant, cet ajustement reste contraint. Le Haut Conseil de stabilité financière encadre la durée des crédits, fixant une limite autour de 25 ans dans la plupart des cas. Certains dossiers deviennent ainsi plus difficiles à valider, et “une partie de la production est à la limite du respect du seuil d'usure”, souligne l'économiste Michel Mouillart.

Un coût du crédit alourdi sur le long terme

Si cette stratégie permet de concrétiser un projet immobilier, elle n'est pas sans conséquence. Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente mécaniquement le coût total du crédit.

Cas concret : pour un emprunt de 200 000 euros à 3,3 %, la mensualité atteint environ 1 130 euros sur 20 ans. Elle descend à près de 980 euros sur 25 ans, un écart qui peut clairement faire basculer l'acceptation d'un dossier.

Mais cette baisse a un revers. Le coût total des intérêts passe d'environ 72 000 euros à plus de 100 000 euros. L'emprunteur supporte ainsi près de 28 000 euros supplémentaires pour étaler son crédit sur cinq années de plus.

Ce surcoût reste souvent secondaire dans la décision des ménages, qui privilégient avant tout l'accès à la propriété. Pourtant, il illustre une réalité plus profonde : l'allongement des durées n'est pas un choix de confort, mais une adaptation contrainte à un marché immobilier sous pression.

À mesure que cette marge de manœuvre atteint ses limites, une partie des acheteurs pourrait se retrouver exclue du crédit, ou contrainte de reporter son projet.

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