Prêt immobilier : les ventes de biens en chute libre

Depuis plusieurs mois, le marché immobilier est en déclin. Alors que les difficultés d’accès au crédit s’intensifient et que les hausses de taux ne cessent d’augmenter, la capacité d’emprunt des ménages elle, n’en finit plus de s’effriter. Résultat : aujourd’hui un français sur deux ne peut plus accéder au crédit immobilier. 

Des ventes en chute libre qui atteignent un niveau record

Les français ont de plus en plus de mal à accéder à un prêt immobilier. C’est ce que témoignent les données publiées par les notaires de France dans leur dernière note de conjoncture en date du mardi 25 juillet. En mai 2023, les notaires ont enregistré à peine plus d'un million de transactions au cours des 12 mois précédents (1,029 million pour être précis), tandis qu'en mai 2022, ce chiffre s'élevait à 1,177 million. Un déclin qui prend une plus grande ampleur et qui représente aujourd’hui une baisse de plus de 12 % sur le marché immobilier.

La détérioration de l’état des volumes, comme il est mentionné dans l’analyse des notaires de France, est en partie à relier à la fin d’un âge d’or où tous les paramètres concourraient à une euphorie qui appelait par elle-même à la fin inéluctable de ce cycle. Cette période s’était étalée sur une période de plusieurs mois entre 2021 et 2022. À la fin des confinements et suite à une démocratisation du télétravail, de nombreux acheteurs recherchaient des maisons avec un jardin, une terrasse, ou des pièces supplémentaires pour travailler.

Les notaires notent par ailleurs que le printemps, traditionnellement synonyme de pic d’activité dans l’année immobilière, n’aura cette fois pas opéré d’effet de rattrapage, confortant ainsi un marché tournant de plus en plus au ralenti.

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Des taux d'intérêts trop élevés

Il est aussi précisé que cette baisse drastique sur le marché immobilier serait directement liée au contexte inflationniste et à la hausse marquée et rapide des taux d’intérêt.

Actuellement à 3,8 % le taux de crédit immobilier moyen frôlera les 4 % en septembre. Cette hausse des crédits immobiliers entraîne, à revenu égal, une réduction du pouvoir d’achat immobilier des ménages (une perte estimée de 15 à 25 %). Ainsi les légères baisses des prix de l'immobilier n'ont pas du tout compensé la baisse de la capacité d'emprunt.

En guise d'exemple, en janvier 2022, un ménage devait disposer d'un revenu net mensuel de 2 840 euros (avec un taux moyen de 1,2%) pour être en mesure d'emprunter 200 000 euros sur 20 ans. En juin 2023 (avec un taux de 3,80%), les revenus nets mensuels nécessaires pour emprunter la même somme atteignent 3 560 euros, soit une augmentation de 25%. Raison pour laquelle une partie des ménages freine alors naturellement ses projets d’achat immobilier.

À cela s'ajoutent d’autres facteurs qui pèsent actuellement sur l’érosion des transactions, comme l’annonce de la fin du dispositif Pinel et les contraintes réglementaires qui pèsent sur les bailleurs.

Un possible rebond en 2024 ?

En raison d’un taux d'endettement bien supérieur à celui exigé par les autorités, le nombre de dossiers non-finançables a lui aussi augmenté. Passant de  22% en janvier 2021 à 33% en juin 2023.

Le nombre de dossiers non finançables, du fait d'un taux d'endettement bien supérieur à celui exigé par les autorités, est ainsi passé de 22% en janvier 2021 à 33% en juin 2023. 

D’après l’ Observatoire Crédit Logement/CSA, il est très probable que cette crise perdure encore jusqu’en automne au moins avant de se stabiliser. Des taux de crédit renchéris limitent la consommation et rééquilibrent la loi de l’offre et de la demande en faveur de l’offre, freinant ainsi les hausses de prix.  

L’objectif est dans un premier temps de stabiliser le marché à 2 %. Dans le meilleur des cas, un redémarrage lent de la production de crédit pourrait être attendu pour l’été 2024.