Les banques demandent la fin des règles du HCSF sur le crédit immobilier

La FBF veut rendre facultatives les normes du HCSF

La FBF représente 317 banques françaises et étrangères implantées en France. Elle a formulé ses propositions en vue de l'élection présidentielle de 2027, avec un objectif affiché : favoriser l'accès au logement. Sa mesure principale vise directement les normes du HCSF.

"Supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est un signal fort pour faciliter l'octroi des crédits immobiliers pour l'achat d'une résidence ou un investissement locatif", affirme la fédération. Sa demande couvre donc aussi bien la résidence principale que l'investissement locatif.

La fédération dénonce une approche jugée trop rigide. "Ces règles (taux d'effort maximal de 35 %, dérogations cantonnées, etc.) conduisent à une vision administrative du risque, notamment pour les primo-accédants, dont les revenus sont plus faibles au début de la vie active, et pour certains ménages disposant d'un "reste à vivre" élevé", insiste-t-elle.

Les jeunes actifs et les foyers disposant d'un reste à vivre confortable seraient ainsi les premiers pénalisés. La FBF conclut : "Ce système administré est inutile, alors que les banques savent déjà gérer le risque".

Le HCSF encadre le crédit immobilier depuis 2022

Le HCSF a vu le jour en 2013, à la suite de la crise financière de 2008-2011. Il réunit notamment Bercy et la Banque de France. Sa mission consiste à préserver la stabilité financière et à limiter le surendettement des ménages.

Au fil des années, il a formulé plusieurs recommandations, devenues juridiquement contraignantes en 2022. Une banque ne peut pas accorder de prêt si les dépenses de logement de l'emprunteur dépassent 35 % de ses revenus. Ce taux d'effort intègre l'assurance emprunteur. La durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans, sauf si des travaux représentent au moins 10 % du montant total de l'opération.

Le dispositif laisse toutefois une marge de manœuvre aux établissements. Ils peuvent déroger à ces critères pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Sur cette enveloppe, 70 % doivent financer l'achat d'une résidence principale, dont 30 % au profit de primo-accédants.

La demande de la FBF intervient en pleine remontée des taux

Les taux de crédit immobilier progressent depuis l'été. Selon le courtier Vousfinancer, le taux moyen atteint environ 3,6 % sur 20 ans et 3,7 % sur 25 ans. Certains profils reçoivent même des offres proches de 4 %. La durée moyenne des emprunts dépasse désormais 22 ans.

La hausse ne touche pas tous les ménages de la même manière. Pour les foyers gagnant moins de 40 000 euros nets par an avant impôt, le taux moyen est passé de 3,60 % en août à 3,75 % en septembre 2026. Au-delà de 120 000 euros annuels, il n'a progressé que de 3,25 % à 3,30 %. Les ménages aux revenus modestes subissent donc la hausse la plus marquée.

Une réforme des règles nécessiterait des arbitrages entre les autorités, notamment la Banque de France et le ministère des Finances. Un assouplissement faciliterait l'achat pour les profils proches des plafonds actuels. Ses opposants redoutent en revanche une fragilisation des ménages les plus exposés en cas de dégradation économique. Les pratiques pourraient aussi diverger d'une banque à l'autre, au détriment de la lisibilité pour les emprunteurs.

---

---

Assurland vous aide à mieux comprendre
l'assurance emprunteur

---