Quelle assurance pour une copropriété ?

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Vous êtes en copropriété ? Cela signifie qu'en plus de votre logement, vous êtes en partie propriétaire des parties communes de votre immeuble ou résidence. Et il faudra bien entendu assurer votre logement ainsi que les parties communes. Mais quelle assurance souscrire ?

Qu'est-ce que l'assurance copropriété ?

L'assurance copropriété est un contrat d'assurance permettant aux habitants d'un même immeuble de se couvrir pour les sinistres pouvant se produire dans les parties communes. Elle présente deux avantages :

  • protéger les parties communes et permettre d'être indemnisé en cas de sinistre ;
  • amoindrir les conflits entre les habitants de l'immeuble, en particulier s'il faut réparer un sinistre.
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Assurer sa copropriété : une obligation quel que soit le nombre de lots

L'assurance copropriété a été rendue obligatoire par la loi Alur de mars 2014. Cette loi instaure donc une obligation pour chaque copropriétaire d'assurer collectivement l'immeuble au sein duquel se trouve son logement, qu'il soit occupant ou non.

Plus précisément, la loi Alur indique que doit être souscrite au minimum une assurance responsabilité civile copropriété, qui couvrira les copropriétaires des dommages aux biens, corporels ou des dégâts occasionnés à un tiers par l'un des éléments des parties communes de l'immeuble.

Cette obligation a été instaurée car un sinistre peut vite arriver dans une copropriété : une marche d'escalier glissante, une tuile qui se détache du toit, un incendie qui se déclare dans les parties communes... Grâce à la responsabilité civile, les indemnisations sont automatiques dans ces situations.

Qui paie l'assurance de la copropriété ?

L'assurance de la copropriété doit être payée par tous les propriétaires. Généralement, elle est répartie de façon équitable entre les différents copropriétaires, proportionnellement à la superficie possédée par chacun au sein de la copropriété.

Dans certains cas spécifiques, lorsqu'un commerce est situé dans la copropriété par exemple, l'assureur peut appliquer une surprime si le copropriétaire concerné représente un risque plus important. D'ailleurs, le prix d'une assurance copropriété varie du tout au tout en fonction de la copropriété et de ses caractéristiques : surface, dimensions, emplacement...

En termes de modalité de paiement, c'est le syndicat de copropriété (également appelé "syndic" ou "syndic de copropriété") qui règle l'assurance responsabilité civile. Il peut souscrire ce contrat sans avoir à être mandaté par une assemblée générale des copropriétaires (mais cette dernière peut annuler ou modifier la décision). Si le syndic souscrit la responsabilité civile obligatoire, il n'est pas contraint de souscrire davantage de garanties. Il revient alors aux copropriétaires de faire les démarches.

L'assurance multirisque immeuble (MRI) et ses garanties

Pour bénéficier de la meilleure couverture pour une copropriété, il faut se tourner vers l'assurance multirisque immeuble (MRI). Un tel contrat couvre généralement les dégâts matériels causés au bien immobilier par :

  • incendie, explosion, foudre, dégagement de fumée, intervention des pompiers ;
  • dégât des eaux (rupture, fuite, débordement, infiltration, gel des canalisations...) ;
  • tempête, grêle et neige ;
  • vol et vandalisme ;
  • catastrophes naturelles et technologiques ;
  • actes de terrorisme ;
  • bris de glaces...

Il existe également d'autres garanties pour étendre encore plus votre couverture. Mais sachez que plus vous souscrivez de garanties, plus la facture sera importante.

Comment fonctionne l'assurance copropriété en cas de sinistre ?

En cas de sinistre provenant des parties communes

Si un sinistre provient des parties communes, c'est le syndic de copropriété qui doit le déclarer à l'assureur. Le sinistre doit être déclaré dans les 5 jours suivant l'événement pour pouvoir être indemnisé. Pour les vols, ce délai est de 2 jours et pour les catastrophes naturelles de 10 jours après l'arrêté ministériel déclarant la Cat Nat.

La déclaration de sinistre doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et doit inclure les informations suivantes :

  • numéro du contrat d'assurance ;
  • date du sinistre ;
  • origine et lieu précis du sinistre ;
  • description des dégâts accompagnée de photos ;
  • estimation du montant des pertes et réparations ;
  • constat amiable en cas de dégât des eaux.

En cas de sinistre provenant des parties privatives et affectant les parties communes

Si un sinistre provient des parties privatives, la déclaration doit être faite par le propriétaire du bien à l'origine du sinistre. Les démarches sont ensuite similaires à celles décrites au-dessus.

Qu'est-ce que la convention IRSI ?

La convention IRSI (convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble) sert à indemniser les copropriétaires en cas de sinistre. Il faut toutefois que ce sinistre réponde à certaines caractéristiques :

  • le sinistre doit être un dégât des eaux ou un incendie ;
  • il doit venir de l'immeuble, ou de l'immeuble voisin ;
  • le montant des dégâts ne doit pas excéder 5 000 euros HT par local sinistré ;
  • le sinistre doit concerner deux assureurs adhérant à la convention IRSI.

Quelle assurance individuelle pour chaque copropriétaire ?

La loi Alur oblige chaque propriétaire à souscrire en plus une assurance responsabilité civile au minimum. Cette assurance, à distinguer de l'assurance de la copropriété, sert à couvrir tous les dommages provenant de son logement, qu'il y réside ou non. Cette assurance se trouve dans tous les contrats d'assurance habitation.

Si vous louez votre logement et que vous êtes propriétaire non-occupant (PNO), vous devez souscrire une "assurance PNO", qui servira aussi à couvrir les dommages causés à votre éventuel locataire.

Enfin, en tant que locataire, vous devez au minimum souscrire une garantie des risques locatifs (GRL). Le propriétaire bailleur peut également la souscrire pour vous et reporter une partie de cette charge sur votre loyer.

FAQ assurance copropriété

  • Quel type d'assurance pour une copropriété ?

    Pour une copropriété, il faut souscrire une assurance collective à tous les copropriétaires et qui remboursera pour les dommages matériels et physiques causés à un tiers par les parties communes de l'immeuble.

  • Même pour une petite copropriété, la responsabilité civile collective est obligatoire. Mais pour bénéficier d'une meilleure couverture, il est possible de souscrire une assurance multirisque immeuble (MRI).

  • Pour une copropriété horizontale, la responsabilité civile de la copropriété est également obligatoire.

  • Reste à la charge du locataire dans les parties communes les "charges locatives" : charges relatives à l'ascenseur, eau froide, eau chaude, chauffage collectif, électricité et entretien des parties communes, espaces extérieures, taxes ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, de balayage, d'assainissement...


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